折现率：WACC （加权平均资本成本）= 债务融资成本 *（债务市值/（债务市值+权益市值））*（1 – 所得税税率）+  权益融资成本 *（1 –（债务市值/（债务市值+权益市值））
理论中对于债务市值/（债务市值+权益市值）中各项均取市值，但实践中一般取历史资产负债率或者目标资产负债率
房地产企业债务融资成本 = 短期营运贷款融资成本 * （营运贷款/总贷款）+ 建设贷款融资成本 * （1 – 营运贷款/总贷款）
权益融资成本通过CAPM方法获得，
        （1）无风险利率：采用十年期长期国债利率
        （2）市场风险溢价：目前一般采用8.0% - 12.0%
        （3）β系数：反映的是某个股票的收益与整个市场的收益相比，所具有的不稳定程度。
                房地产企业和金融企业一般为高风险、高收益行业，其β系数一般较高。
                实践做法：        a、一般做法为从Wind或Bloomberg上获取行业非杠杆β系数，利用公司的目标资本结构对其杠杆化，                               即杠杆化β系数=行业非杠杆β系数 * （1 + （债务/股权）*（1 – 所得税税率））
                        b、或者选取与公司目标资本结构相似公司的杠杆化β系数，取其平均值
根据前述步骤，获得净现金流以及折现率后，折现获得各项目公司的企业价值，以项目公司的企业价值扣减（加上）净债务（净现金）后，获得该项目公司净资产价值。

需要体现的很多 但是很多报告都是流水线，不是实际的应用资料 仅仅是参考资料