招商证券-中国当代房地产研究专题研究报告—货币政策、房地产周期与股票价格-080908

报告主要结论：

􀂉 房地产周期与货币政策紧密相关：较低的利率水平会促使房地产价格上涨，
而较高的利率水平会导致房地产价格下跌；
􀂉 货币政策的放松并不会立即导致房地产价格上涨：0ECD 国家房地产市场周
期表明，即使货币政策开始放松，但房价依然在下降。当降息开始后，自利
率高点，利率往往要下降11-24 个季度，实际房价才会重新上升。当货币政
策刚放松时，开发商、消费者都还继续预期房价下跌，房价还会继续下降；
银行对于房地产的开发贷款和消费贷款仍然非常慎重，他们在“惜贷”；
􀂉 中国当前的名义房价大约还要下跌8-12 个季度：就中国的情况来看，08 年2
季度末应该是利率的高点，鉴于中国城镇化还处于加速阶段，我们判断利率
下降11-15 个季度后，实际房价才能上涨，也即自08 年2 季度末起大约8-12
个季度后名义房价才能上涨；
􀂉 中国未来名义房价的跌幅至少为30%-40%：名义房价的下跌幅度涉及到通货
膨胀率（通货膨胀率越高，名义房价跌幅越小）、金融安全、上涨幅度、房
价收入比等因素。综合来看，中国尚处于城镇化加速推进的阶段，我们认为
名义房价的下跌幅度应该在30-40%左右；
􀂉 股票下跌7-10 个季度后，尽管房价仍在下降，但股票价格迅速上涨：OECD
国家的经验表明，股票价格在实际房价达到峰值前1- 3 个季度就已经达到了
高点；然后股票价格要连续下降7-10 个季度才会回升。此后，尽管房价仍在
下降，但股票价格迅速上涨；自高点起，股票下跌幅度大约为10%-45%。

正文目录
一、OECD 国家房地产周期情况................................................................ 4
1、房地产周期的总体情况...................................................................................... 4
2、OECD 各国房地产周期情况............................................................................... 4
3、OECD 国家房地产周期总结............................................................................... 6
二、房地产周期与货币政策....................................................................... 9
1、房地产周期与货币政策...................................................................................... 9
（1）资产价格并未纳入央行货币政策目标.......................................................... 9
（2）房地产周期与货币政策往往紧密相关.......................................................... 9
2、房地产周期与名义政策利率..............................................................................11
3、房地产周期与货币供应M3 .............................................................................. 12
4、房地产周期与信贷增长.................................................................................... 13
5、总结................................................................................................................. 15
三、中国房地产市场下跌判断.................................................................. 16
1、90 年代初房地产周期回顾............................................................................... 16
（1）房地产的兴起........................................................................................... 16
（2）调控政策出台的背景................................................................................. 17
（3）房地产调控政策........................................................................................ 17
2、中国当前房地产市场判断................................................................................. 17
（1）名义房价下跌时间判断............................................................................. 17
（2）名义房价下跌幅度判断............................................................................. 18
3、房地产价格下降的影响.................................................................................... 18
（1）房地产下跌与经济增速下降...................................................................... 18
（2）房地产下跌与固定资产投资下降............................................................... 20
（3）房价下跌与财富效应................................................................................. 21
四、股票价格........................................................................................... 22