2-1、关于价格。阿拉刚才已经说过，这个价格实际上是当两三年后房子交付时候的价格，也就是在眼下商定未来的价格，也可以说是“远期价格”。对于这个价格，双方都想锁定风险，开发商想锁定的是价格跌的风险，最好价格跌的时候买主跑不了；买主你想锁定的是价格涨的风险，最好价格涨的时候开发商按原定价交房。于是，开发商漫天要价、你就地还钱，商定了一只价钿，或者，开发商对你说，这个价就是价目表上的，勿会再低咧。是你双方谈下的也好，还是你拗不过他、只得依他的价目表也好，不管怎样，这个价就是一个远期价格。这相当于双方打了一个赌，双方约定，两三年后交房时的价格是一万三；卖方、开发商是什么？用股市上的术语，他就是空方，在一万三这个价格上看跌，你是什么？你是多头，在这个价格上看涨，从这个意义上说，市场涨价了，这差价当然就是你的，而绝不是空方给你的好处，更不是他自觉的放弃，是伐？企业提价，是他与另一个买主打的另一个赌，这对你有好处的话，也是要等房子交割之后你才能实现这其中的利益。听到这儿，你的疑惑可能又来了：如此说来，那企业降价，我也不能向他要差价呀。

吴耐说：“是啊，我确实有点糊涂咧，这不是期货交易么……？”。师傅说：“请稍安勿躁——”

期货交易的标的，是一种标准合约，是一种权利，也就是双方约定在未来的某个日期也就是合约到期日、在某个地点——通常是期货交易所指定的交割仓库、按某个价位、买卖某种标准化商品的权利，这种交易标的，于电子撮合成功时就已经交割完毕，交易过程已经结束，所以看多看空的风险与报酬当然由各自承担与享受；期货交易上的这种交易的权利，可以通过反向操作而得对冲或平仓而消灭，即买后卖、卖后买，这是两笔交易。如果合约到期，你手头上的合约未予平仓，那就是持仓头寸，那个市场上总有另一个人也持有一个与你数量相同但方向相反的头寸，你们双方进入实物交割或现货交易阶段，实物交割时你们双方之间还得成立一个交易合同，那是一个现货交易合同。而远期交易，本质上是一种现货交易，它的交易标的是建造完成后符合交付标准的现货，也就是房子，在合同成立时，标的物并没有交付，所以交易并不于合同签订时同时完成或结束，这是与期货交易最大的区别，这个特点，阿拉刚才已经反复强调了，千万莫忘记喽！远期交易，一般无法通过反向操作而让这个合同消灭，也就是说在你买的戈登滩一期房子在交付之前不能把它卖了，即使阿富接你的盘，那也必须是你先向WK“退房”也就是我们说的“解除合同”、然后再由阿富与WK新签一个合同，所以你的买与你的“卖”是一个合同，而不是象期货交易那样是两个合同。如果房产的交易一定要与期货交易有类比的话，那是过去商品房买卖合同毋须到房管中心登记备案时，合同的加价转让、到开发商那儿去改个名字，有点类似，但现在不是已经被取缔了么？

所以，出卖方在交易未完成、未结束时降价，你完全有理由向作为空头的开发商要求返还差价。其实，作为对等，开发商于市场涨价或企业提价时，他也可以向你提要求的，如果这个价格与他的成本相差勿多的情况下，特别是当房地产市场处于买方市场的情况下，他可以先开一个低价，然后提出万一市场价涨价或企业提价时你应适当给予补偿的要求，而你必然同时提出市场跌价或企业降价该如何处理的要求，于是，阿拉刚才讲的“没有约定”的情形就不复存在。所以，即使把房地产市场与股市或期市比较，也不能得出在企业降价时你无权向开发商要求补偿差价的结论。

回到阿拉刚才的话题上来，——这个远期价格谈妥了之后怎么办啊？这下就“癞头怕剃头、剃头怕癞头”咧，——如果等交房时，房价果然比一万三高了，你怕WK赖账；但如果比一万三低了，则WK怕你赖账。所以，既然是打赌，就要弄点押头，这押头是什么？几万块的订金是勿够咯，这相当于一根棉纱线想牵牢一头牛，双方都会担心届时对自己有利的交易不成功，何况订金也没有定金那样的担保效果。所以要有定金，因为我国法律有“定金罚则”，所以，定金可以起到保证双方履约的担保作用。

2-2、关于付款方式。讲到这里，我又要提我刚才提到的，——现在的买主，是以卖方、开发商的思维来考虑自家的问题的，好象你和开发商是打四十分时候的对家，他希望你出什么牌你就出什么牌，——特别在价格与付款方式之间的关系上！开发商把你的付款多少与房价优惠折扣联系在一起，你就老老实实地与他谈你多付要多扣，实在3%不行，零头捋掉也高兴坏了，根本没意识到你的资金是有成本的，根本没算过你的资金成本到底有多大！你付清全款、两年后才拿到房子，你的利息支出相当于房价的多少？按去年调整前的一年期存款基准利率4.5%算，两年就9%了！给你2%的“优惠折扣”你就欢喜煞咧？我们说过，开发商的生产模式是自主生产的，所以生产资金理应由他自筹解决，如果你不付款，他最起码得向银行借入房子成本额大小的资金，成本相当于多少？我们刚才说了相当于房款的一半左右，一年期贷款利率多少？年率7%左右，你就是付房价的一半，他两年省下多少利息？就是7%！你付清全款，相当于解决了他建造两套房子的资金，是14%！给你两个点、七分之一，够意思么？！他预售出楼盘的一半，就收回资金了，你说他能不牛么？待价而沽的基础是谁给他创造的？是买主啊！他提价了如果真的还好意思向老买主要差价，岂非迹近无耻？！我们刚才估算WK的成本时，给他估计的利率是多少？年10%！两年就是20%！嘿嘿，这账算起来，你冤不冤啊？

师傅看上去有点儿情绪了。少顷，他继续说：

阿拉暂时勿展开这个话题，我当你是知道这种关系的。

所以，你理想的交易过程，进展到付款方式的谈判这一步，你会向开发商指出，远期价格与即期价格之间正常的、合理的关系，应该是，即期价格＋你的付款资金成本＝远期价格，或者你现在付清价款的金额、也就是即期价格＝远期价格－你的付款资金成本，这就相当于你拿了一张六个月后到期的一百万元承兑汇票到银行去融资，只能拿回来九十六七万一样的道理，是伐？

吴耐拍了一下自己的脑门儿，“噢——！对咧，那是贴现！”

所以，你会向WK提出，如果要我全部付清房款，——可以，但你WK应将这个远期价格贴现，贴现多少？最公平的，就是依你WK的银行房地产项目贷款的利率，按期限（从付款日到交房日）、按我付款金额计算贴现额。我分期付款，道理还是一样，无非分段算，这种算术题并勿难做，是伐？你WK如话不考虑我的资金成本，那我就不想多付预付款，那时候你WK不是得到银行借钱了吗？这利息成本是要你WK自家承担了，是吧？所以，不管叫贴现也好，优惠折扣也罢，总之，你要的是WK省下来的利息支出。

吴耐搔搔头皮，想了好一会儿，斟字酌句地说：“师傅，您讲的，我已经听懂咧，你也是为我考虑，交关周到。不过……，WK可能会讲，我那套一万三的价格，他已经统一考虑了付款的贴现因素，而且他也完全可以讲，阿拉WK开出来的价钿就是即期价格……，那我该怎么说呢？”

师傅很欣赏地看着吴耐，点点头：

好咯！后生！宁波人讲，“上半夜忖忖人家，下半夜忖忖自家”，在利益面前能做到这一条，实际上是蛮勿容易咯！是的，WK绝对会这么讲，戈登滩一期从开盘以来，提了几次价，他也可以讲是随着时间越来越临近交房期，贴现额逐步减少了，所以即期价格也上去了，虽然他的这种说法有欠缺，因为那几次提价的数字之间上并不存在由时间、利率所决定的等差或等比数列关系，但他要这么说，阿拉也真的没啥办法，这种事后辩解，即使到了法庭，法官可能也会予以采信。

问题在哪里呢？问题在于根本没有买主从房产商的自主生产方式角度、从房地产的远期交易角度和从自己的付款资金的成本角度与他展开这样的谈判，而且在房地产市场这几年处于卖方市场的状态下，你买主也根本没机会从这几个角度展开话题，反过来，因为买主的付款成本没有进入谈判的内容，也造成开发商的价格政策太过任性、缺乏可供合理预期的内在逻辑关系。

师傅站起来，又开始在房间内转圈：

前两年的房地产市场调控时，我记得有人民银行的官员提出废除商品房的预售制度，而现在则规定预售许可证领出之前，不得以任何形式预收房款，领出之后多少日子必须开盘。在我看来，这都不是一种以市场规则解决问题的办法：没领出预售许可证不得收受房款，——当房市疯涨的时候，这是让购房者承受高房价，而当房市疲软时，这是逼开发商借高利贷；领出预售许可证才能开盘，——在房市疯涨时，开发商可以拖着不办预售许可证以等待一个好价格，而在房市疲软时，即使开盘喊破天，也可能无人问津。这种规定，他究竟要解决啥问题呢？商品房的预售，是否对开发商有融资的效果、是否能让居民买到较低价格的商品房，是由市场所决定的，市场好时，政府如果取消预售制，这是在帮开发商的忙，而市场差时，政府如果力推预售制，购房者也不一定买账。问题的根本恰在于期房价格与现房价格、即期价格与远期价格之间到底应该安排怎样的一种关系，使得开发商与购房者的利益得到合理、公平的摆布，使得融资与交易都能各得其所，——这才是商品房的预售制所应解决的问题。可惜，实际上现行的商品房预售制度并没有向买主揭示该种关系，所以，买主在谈判过程中，根本没从这个角度展开谈判，就象企业降价因素没进入谈判的话题一样。

这到底该怪谁呢？

师傅不说话了，但还在缓缓的转圈。吴耐看着他，恍惚间居然有点发晕。这时，师傅停下脚，扭头对吴耐说：

“不过，后生，你莫灰心”，师傅笑眯眯地说：“我看这种概念，在要求补偿的维权上面可能没啥用场，但对你成心想脱这件湿棉袄的买主来讲，可能会有交关大的作用呢”！

吴耐马上来了兴致，急切地问：“啥作用呢”？师傅说：

阿拉刚才讲，你的首付款与按揭贷款，实际上是你对WK公司的融资支持，所以，如果你把这件湿棉袄脱掉、解除商品房买卖合同，那你应该承担一定的违约责任，——违约金到底多少，你要去看看合同——，但同时，按照融资角度，WK公司应该向你支付利息，道理上，这与交通事故当中的互负赔偿责任是差不多咯。

“哈哈”！吴耐向师傅拱拱手，不禁放声笑了起来。

案上的水壶里的水又开了，一个个晶莹剔透的水泡从壶底上升，发出轻轻的“扑扑”声，室内飘散着淡淡的幽香，吴耐的心情好象突然地变得愉快起来，他重新环视四周，这才发现，小书桌上面的墙上挂着一块小匾：味閒廬。他站起来过去仰着头看，右边竖写三字“己亥夏”，左边落款“调鼎”，下有两方章。他以征询的目光看看师傅。师傅说：“此乃晚清时期甬上书法家梅调鼎书丹的书房匾。沙孟海对梅氏的书法成就评价很高，认为梅氏作品所具之高逸，为清代二百六十年中所无。乡贤冯君木说他‘孤僻冷落，不屑与士大夫通问讯，声名寂寥，自甘埋没’。由此可见，名过其实者固然如过江之鲫，而实过其名者也如孤鸿只鹜，不时地掠过历史的天空，无非我们没有抬头看而已……”，师傅似乎觉得这感慨发得有点不妥，即自嘲般地掩饰：“我这是附庸风雅、装扮斯文，嘿嘿。请！”师傅邀吴耐坐到案边。

吴耐喝了口茶，问道：“师傅，你看我这件湿棉袄脱得下么？”师傅说：“那得看你怎么脱，如果你想不化代价地脱，恐怕是蛮难咯；如果你想搭人家的便车，等别人能脱的时候你再脱，好象也不是好办法。你必须晓得，脱这件湿棉袄，是有时间限制的，一旦过了这戈登滩一期的交房期，你这身份就从买主转为准业主或业主了，到那时，是你与按揭银行之间的事儿了，和WK的关系只是售后服务的关系了。”“那……，师傅，您看我该怎么做呢？”吴耐有点急了。

师傅似乎从吴耐的神情中看到了坚决，于是说：

事在人为。WK固然准备相当充分，也拥有相当多的社会资源为其所用，态度也交关强硬，但他也不是“枪打没洞、刀劈没缝”的金刚不坏之身。买主要想维权成功，我看关键是两条，一是买主要调整考虑自身利益的角度，摆脱卖方思维的束缚，问题一定要想得透，比如，同样是契约精神、法治观念，你应该怎样考虑？这个，我刚才已经讲了很多的细节问题，但在宏观上，你必须牢牢把握一条，这就是，这契约精神与法治观念并不是站在WK那一边的，你也应该踏踏实实地站在这契约精神和法治观念的平台上，与他对抗！另外，你的态度也要象WK一样地坚决。这倒不是要你买主跟WK耍赖，那是不上台面咯。阿拉要上台面，该台面是什么？就是刚才说的契约精神、法治观念。

当然，善于寻求社会以及舆论的支持也是万关要紧的事体。现在维权，恐怕离不开律师和记者。律师要咋找？一莫怕化钞票；二！那律师别象钉子木匠一样咯，你怎么说他就怎么写、怎么说，思路比你买主高明不了多少，官司的输赢于他似乎没有关系，这种律师找来，你们将吃足苦头，一旦一审打输，机会就少了。象这种涉及面大、社会关注度高的房地产维权案子，一定要找到对房地产经济有相当的理解、法学理论水平高、又特别“好斗”的、甚至想在这种案子里一鸣惊人的律师。再一个，记者，也交关要紧，现在有许多记者，只会宏观分析、讲讲大道理，考虑房地产经济问题的思维也是被开发商同化的，故而他会无意识地失去记者应有的客观、公正的立场，象那些缺乏契约精神、缺乏法治观念之类的帽子，就是这种半懂勿懂的记者，随手扣在维权买主的头上的，弄得维权买主象被如来佛的五行山压着的孙悟空一样地难翻身，罪过！说实在，如果找不到好记者，就求他不要夹叙夹议地发报道了。

吴耐若有所思，仿佛开始在记忆中搜索他所熟悉的律师、记者人选一般。师傅啜了一口紫砂壶，继续道：

戈登滩一期的买主提出的维权要求有两种，一是补偿，那是真正想买下房子的买主们提出来；二是退房，这是象你一样的买主们提出来的。关于退房，我刚才讲过，这“退房”的提法，很不确切，实际上的意思，阿拉是晓得咯，就是象你一样，想把这件湿棉袄脱掉。但要名正言顺，就应该把这“退房”的提法，改为“解除商品房买卖合同”。

现在最大的问题，是WK不想坐下来，仅以一纸声明搪塞。他不坐下来，你的这些要求等于自说自话，根本无济于事，而时间过一天，离交房期就近一天，没一点紧迫感恐怕也是不行的。

     那如何让WK他坐下来呢？

我看，买主们要联合起来，可以打一场“其他非财产性诉讼”官司，诉讼要求很简单，就是要求法院判决WK坐下来谈。

为啥要他坐下来谈？因为你们主张，对于企业主动降价所带给买主的利益损失或风险承担方式，是商品房预售预购合同中“没有约定”的内容，根据《合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。

坐下来谈什么？就是合同法第六十一条所指的“协议补充”的谈判，至于谈得拢谈勿拢，是坐下来以后的事儿。

为什么要打官司到法院？因为WK认为补偿没有“合同依据”，不愿谈，所以只好劳动法院法官大人的大驾，把WK请到谈判桌旁来。

维权的买主必须注意，在这场官司当中，你们千万别提出各人要求补偿的具体金额，因为那是坐下来之后的谈判内容，这场官司只是解决让WK坐下来的问题，所以，补偿的具体金额在这里，是无法作为诉讼要求的。记牢，你现在要打的是一桩“非财产性案件”！

我估计这桩官司，应该适用简易诉讼程序，费时应该不长，而诉讼费也相当的便宜，它是按件算的，我记得“其他非财产案件”的法院收费标准是十元到五十元。

我看，买主们要联合起来，可以打一场“其他非财产性诉讼”官司，诉讼要求很简单，就是要求法院判决WK坐下来谈。

为啥要他坐下来谈？因为你们主张，对于企业主动降价所带给买主的利益损失或风险承担方式，是商品房预售预购合同中“没有约定”的内容，根据《合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。

坐下来谈什么？就是合同法第六十一条所指的“协议补充”的谈判，至于谈得拢谈勿拢，是坐下来以后的事儿。

为什么要打官司到法院？因为WK认为补偿没有“合同依据”，不愿谈，所以只好劳动法院法官大人的大驾，把WK请到谈判桌旁来。

维权的买主必须注意，在这场官司当中，你们千万别提出各人要求补偿的具体金额，因为那是坐下来之后的谈判内容，这场官司只是解决让WK坐下来的问题，所以，补偿的具体金额在这里，是无法作为诉讼要求的。记牢，你现在要打的是一桩“非财产性案件”！

我估计这桩官司，应该适用简易诉讼程序，费时应该不长，而诉讼费也相当的便宜，它是按件算的，我记得“其他非财产案件”的法院收费标准是十元到五十元。

不过，你别以为诉讼费便宜，律师的代理费也便宜，——千万别这么想啊，这钱儿省不得啊！因为这是买主维权顶顶关键的第一步！你想啊，如果连你主张“没有约定”也被法院认为理由勿足、于法无据，而反过来支持WK的“没有合同依据”的主张，案子也不予受理、受理了一记头判决你主张的“没有约定”不成立，那你下一步还谈什么谈？！在法院不支持你的“没有约定”主张的情况下，你的任何要求都将变成无理要求了！是伐？！所以，律师的钱儿别去省它，大家凑一下，也不是什么大负担，如果有律师主动要求做“风险代理”那更是求之不得呢！我看这诉状要写得象学术论文，技术含量要求交关高咧！弄得好，说不定可成为最高人民法院的司法解释呢，——这桩小官司里有大道理啊，兹事体大，一定要提起十二万分的精神来噢！

吴耐有点着急地问：“那……我想脱这件湿棉袄，也要等这桩小官司打好以后再讲啊，师傅？”师傅伸出一根手指，摇了摇：“NO，NO，NO……”。

他们是在要房子的前提下维权，而你是在不要房子的前提下维权，诉求不一样，做法就不一样了。你想把这件湿棉袄脱掉时，你最怕是什么啊？——最怕是合同解除了，但WK却不把你的首付款或按揭贷款还给你，是伐？

吴耐说“是哎……。那怎么做呢？”师傅笑呵呵地说：

答案还是在合同里。你买戈登滩一期的房子，实际上订了两个合同，一个是商品房买卖合同，一个是按揭贷款合同，是伐？第一只合同，是你和WK订的。第二只合同，是你和WK两人为一方、按揭贷款银行为另一方，签订的。你在第二只合同里，是借款人，WK在第二只合同里，是你的连带责任保证人。这个连带责任保证，是一种阶段性的保证，等WK交房、你做出房产证与相应的他项权证后，WK的保证责任就可以被银行解除了。也就是说，按揭贷款合同，在你买的房子做出房产证之前，是一种信用保证贷款，当房产证、他项权证做出后，就变为抵押贷款了。

阿拉还得罗嗦几句：你知道电视报纸里讲得交关热闹的深圳“断供”新闻伐？如果你现在不向银行缴按揭贷款的本金与利息了，银行怎么办？他可以向保证人WK要，所以，银行在这段时期，他是不怕你不还的，你就是不还，他也不会晕菜；但是当你做出房产证后，你这贷款就变成抵押贷款，而开发商WK在你做出房产证办好他项权证之后就脱出连带责任保证了，当此时光你不还，那银行就头痛了，他借给你的按揭贷款从哪儿得到清偿呢，——只好处理你的房子了，通过拍卖或变卖，来还这笔钱，如果你这房子在那时候的市场价格只相当于你买价的60%甚至更低，这房子的变卖款就不够还贷了，你如果没其他财产来源补充还贷，甚至家庭破产了，银行就要损失。这，才是大名鼎鼎的“断供”问题。而现在，你的按揭贷款还处于WK阶段性连带责任保证状态，所以，这种状态下，你不还本息，还不能讲是正宗意义上的“断供”。而且，我看，你现在如果停止按揭贷款的还本付息，还可能不属于违约行为呢。

吴耐满腹狐疑地：“这怎么可能……？”

师傅抽出案上笔筒里的一块竹爿模样的东西，边轻轻地摩挲着，边说：

在商品房买卖合同，你已经依约付清了房款，——你自己的首付款，加银行按揭贷款。是伐？这说明，你过去是守约的。但你现在发现自家在今后的两三年里，因为自家财务状态发生签约时未曾预料的困难，导致你的履约能力大大削弱，在这种情形下，据我所知，我国的法律并不禁止你提出中止和解除合同的要求。当然，解除合同的理由最好能出自双方的合同，但问题是，翻遍合同，尽管有解除合同的其他条件约定，却恰恰没有因买方财务发生困难而致买方丧失继续履行商品房买卖合同、特别是按揭贷款合同能力而得解除合同之约定。所以，你要提出解除合同的要求，也不能说你“没有合同依据”，无非还是“没有约定”。这说起来，可能牵丝扳藤、交关复杂，你可以干脆暂时不去管这个商品房买卖合同，为啥道理啊？因为在这个合同里，你的义务已经履约完毕，——付清款项了嘛，接下去你是等WK交房，交房时你有按合同约定接收房子的义务，但现在这一步不是还没发生吗？何况，——注意！——何况，在这个商品房买卖合同中，根本没提到按揭贷款合同与它的关系问题！比如，在交房之前，你按揭贷款还不出，这对商品房买卖合同的下一步履行会带来怎样的影响？你回家后可去看看那个买房合同，看看其他空白地方是否有提及WK向你提供阶段性担保的相关约定内容。

所以，你脱这件湿棉袄的第一步，先记牢：一、到现在为止，你是完全信守合同的；二、在你发生财务困难、丧失履约能力情况下合同如何解除，是合同里“没有约定”过的。

脱湿棉袄的第二步，就冲着按揭贷款合同来。一、同上面的“一”，即，到现在为止，你是完全信守这个按揭合同的，每月按期足额依约向银行支付贷款本息，是伐？二、你因为家庭财务状态发生困难，可以援引按揭贷款合同中的“通知义务条款”，——据我所知，一般，在按揭合同中的借款人或保证人通知义务中，有一款是“影响或可能影响贷款本息按期足额偿还的其他情形”，你现在就发生了这种“情形”，是伐？当此时，借款人和担保人应当立即通知贷款人，也就是银行。所以，你要提前通知银行，你的家庭财务状态已经发生严重影响贷款本息的按期足额偿还之情形、并将于某月某日起停止向银行偿还贷款本息，云云，这是你依合同履行通知义务的守信行为！当然，你这个通知，要书面的，写得要象阿庆嫂说话一样地“滴水不漏”！我看主要内容应该包括：

1、由于宏观经济形势的变化，你的公司（注意，如果在申请按揭贷款时，曾由你的公司提供你的收入证明时，你才可以在此涉及你的公司，否则不必）、你的家庭的财务状况，已经发生显著的不利影响。因为当时申请贷款时，银行曾要求你提供的收入证明是由你两夫妻各人打工的单位提供的，那么现在，你可以要求原出证明的单位，各提供一份你和你太太今年及明后年收入预计证明，注意，是“预计”，预计的收入比前两年有较大幅度的下降，就基本上能证明你所讲的家庭财务状况发生不利影响的事实咧，办这个证明应该不难吧？当然，不利影响，除了收入出现申请贷款时无法预计的减少，还可能是支出出现申请贷款时无法意料的增加。

“比如……，哦，这些个例子我就不说了，你自家肚皮里有一本账，嘿嘿”。吴耐发现师傅脸上现出狡黠的神情，耐人寻味，他也不禁笑了：“嘿嘿”。

2、告诉银行，你在按揭银行开设的用于归还本息的账户里，目前还有多少余额，你声明，这个余额用来还清当期或下期应还本息后，你将无法再补充还款资金，请银行根据按揭合同之约定，向你的连带责任保证人也就是WK全额追偿，并解除按揭合同，如银行可采取而不采取相关措施，你将不再对银行承担任何责任；

3、你并再向银行声明，根据你的家庭经济状况，在今后可预计的三五年后，你家庭的财务支付能力极可能无法恢复到足以支持该按揭贷款合同所指向的用途（购置戈登滩一期某某编号的房产），所以，你明确反对担保人WK代你支付本按揭合同项下的本息、以使本合同存续下去的企图！

4、请银行提供你到最后一期自主还款日止，你的本金偿还金额与利息支付的数字。

“脱湿棉袄咯第三步……”，师傅正说着，吴耐打断话头：“对勿起，师傅，让我先去打一个电话……”。

吴耐走出房间带上门，来到天井，掏出手机给家里打了个电话。

“周莺，你去看一下，阿拉的按揭还款那个存折里还有多少钱啊？”

太太说：“不多了，好象下礼拜三是扣款日子，我要去存点进去，可能欠够咧，啥事体啦？”

吴耐说：“先慢慢存。啥事体等我回家后再向你‘汇报’。你过会儿开车来接我。钞票有伐？带二三千块来……”。

“呀！那你的车子呢？”

“我酒喝得交关，你想让我被交警抓去啊？！”

“哦哦。那你叫我到哪里啊？”

“哦，嘿嘿，我在湖心西桥与月湖桥当中的花屿、一家新开的清音茶馆里。”

吴耐回到房间：“不好意思，师傅。我刚刚问过老婆，按揭还款那个存折里，钱不多了，还当期的本息可能还不够些。那您继续给我指点……”。

师傅把玩着手中的竹爿，微微颔首。

脱湿棉袄的第三步，就是你同时要给WK一份通知，并把你给银行的那份通知附上。你给WK的这份通知，要告知几个内容：

1、由于你的家庭财务状况发生了买房时未曾预料的困难，你已经通知按揭银行，你将于某月某日起停止向银行支付按揭贷款的本息，银行将根据按揭贷款合同的约定，请贵公司履行连带责任，并解除按揭合同；

2、你在此通知中明确表示：贵公司代我清偿的按揭贷款，我已无法再提供其他的资金来源，唯一的办法通过是房款的部分抵销来清偿我对贵公司的欠款。

这个金额，就是你贷款金额减去银行提供给你的你已还本金的数字，我估计这大概是二百四十万减十五万，——你贷款十五年，已经还了十个月，再加上这个月，十一个月，按月等本还法算，大约十五万，所以WK将为你向银行代还了二百二十五万元左右。你的这条通知是说，这二百二十五万元，应该从你付给WK的房款三百四十万中抵扣；

3、同时，鉴于你家庭的财务支付能力在今后的两三年内都可能难以恢复，所以，你在此应明确表示，你在解除按揭合同的情况下，也已无法再维持商品房买卖合同项下的义务，并要求WK将你的首付一百万元和你十一个月的还本十五万元还给你之后，解除商品房买卖合同；

4、你可以表示对于商品房买卖合同的解除之遗憾，并表示你愿承担解除合同所应承担的无过错责任，但同时你应主张你的三百四十万房款在这十一个月里应由WK公司支付利息。你在通知里应明确表示：我希望在某月某日起就此事宜与贵公司进行谈判。

师傅说完，放下竹爿，捧起了紫砂壶。吴耐好奇地把竹爿拿来一看，显然是老物，上面刻着“春来犹作梅花伴，常向风前奏管弦”的诗句，抚之手感颇佳。吴耐边摩挲，边惊奇地问：

就这样好啦？这件湿棉袄就这样脱掉了？

师傅微笑着说：

是啊，否则还要怎么脱呢？

“不过……”，师傅放下紫砂壶，又站起来踱步了，长衫衣摆一飘一飘的，与房内的陈设氛围倒也融洽。

此中关键，在于银行的态度与做法。我问问看，你在按揭贷款合同里，除了交房前WK的担保和交房后房子的抵押，其他还有什么人担保、什么物抵押么？

吴耐摇摇头。

所以，你如果趴下了，银行只好寻WK咧，否则该笔贷款就成为银行的问题贷款，这是银行所不愿意看到的。按常理，银行应该宣布你这笔按揭贷款提前到期，并把它尽快处理掉。

按揭合同上，银行与开发商约定的保证方式，均为连带责任保证，而非一般保证。什么叫连带责任保证？法律上是指放弃先诉抗辩权的保证。什么叫先诉抗辩权？就是要作为债权人的银行先起诉你、执行你，当你被执行后还是还不清贷款的情况下，保证人才出面代债务人你向银行还你的欠够部分。有先诉抗辩权的一般保证，显然是银行不会接受的，太麻烦啦！所以，银行在按揭贷款合同里，约定开发商提供的阶段性担保，全都是连带责任保证。所以，只要你向银行声明，你从今以后再还不出钱来了，那银行咋办？——他只好找WK咧。

但银行找WK要钱可以有两种做法，一是维持这张按揭合同，每个月叫WK为你代还本息。但这样一来，你的这件湿棉袄还是穿着，无非债主从银行换成WK了，WK为你代还后，这还银行的本息就变成你欠他的本金，利上滚利，厉害多咧，这房子还会给你啊？！一直到把你的这些首付款全部吃光为止！——这样一来，你这件湿棉袄岂非更重了？！所以，我在你给银行通知的要点里，以及你给WK通知的要点里都强调了解除按揭合同、解除商品房买卖合同，这也就是要求银行采取另外一种做法，就是宣布按揭贷款合同提前到期，所有还差银行的本金，——二百廿五万左右，——统统叫WK承担起连带责任保证人的责任来，代你一次性还清；WK他如不肯还，你也不必担心，银行在按揭合同里有权从WK开在他的银行里的存款户头中可以扣收的！二百廿五万块扣光了，你这按揭贷款合同也就解除咧，你和银行之间的账目就了了。

吴耐问：“那银行一定要按第一种做呢？”师傅答：“在你已经明确声明反对继续维持那个按揭贷款合同的前提下，如果银行坚持这样做，那与‘假按揭’还有什么区别呢？万一银行这样子地与WK联合起来不让你脱湿棉袄，你可以请银监会过问一下，嘿嘿。”

“哦……。那……，扣不光怎么办呢？！”吴耐紧攥着那根竹爿紧张地问。师傅的神情也似乎复杂起来：

扣不光？介大一个WK，如果连你这区区的二百廿五万元都没有，这还了得？这恐怕会引起连锁反应呢！真的到了那个地步，你，无非还是穿着这件湿棉袄，打赤膊的事体是没的。不过，后生，别小瞧WK，人吓人是要吓煞人咯噢……

吴耐不好意思地笑了起来。

当然，讲讲容易做做难，这里面，你那两张通知书要写得有水平，要合理合法，这是需要你认真对待的，特别是你要求WK归还首付房款加还本钞票、以及三百四十万房款近一年的利息，这就要做好打官司的准备，要找一个好律师。

WK对付银行没办法，我估计他会痛痛快快把你这二百廿五万还给银行。但你那一百十五万要还回来，就肯定不会介省力咧。他要你付违约金，你要他付房款利息，违约金多少？利息怎么算？都不那么容易达成协议，我可以说你这种湿棉袄的脱法，是他们还没碰到过呢，这事儿不打官司，恐怕是过门勿来咯……

关键还是你的决心与思想准备。你提出这个利息要求，自家要理直气壮，“理”在何处？理在：你是买房，不是委托订购，所以这套房子并不是WK为你一个人特意造的，这是一盘符合大众口味的菜，这菜也不是我教你怎么做的，而且这盘菜还没烧熟，我当然可以为我的退菜承担责任，但总不至于在我没吃的情况下，把它全额算在我的账单里吧？因此，你现在解除合同不买了，对WK的利益损害并不大。当然，这并不是说你不需要支付违约金或赔偿金了，因为虽然你的履约能力之削弱不是你的故意与恶意，但作为一种无过错责任，你是必须承担的，这也是契约精神的要求之一。至于金额到底该多大，因为合同里没有约定，这是需要你和WK协商的，他可以漫天要价，但你必须据理力争。我教你提出三百四十万的利息要求，从策略上讲，是你的自卫措施，而从道理上讲，就是我刚才提到的，开发商的生产是一种自主生产，而不是受托订购生产，你是买主，不是定作人，你并无供应资金给开发商生产的义务，预售制度下的房款预付，其实是买主对开发商的融资，而融资要有对价，在合同存续的情况下，开发商是否付过对价，阿拉刚才已经探讨过咧，晓得这是一笔糊涂账。但当你要解除合同的情况下，融资对价问题反而清楚了：你承担无过错责任、支付违约金，他用你的三百四十万造他自家的房子做生意、应该给你利息。要么两相抵销，我以为这也是可以接受的，是伐？

吴耐听了，赞叹一声：“妙！”他不住地用竹爿击打自己的左手，一副摩拳擦掌、跃跃欲试的样子。

未几，吴耐的情绪竟又黯然：

师傅，我还是觉着这后果蛮可怕咯，现在这形势下，买房懊悔人很多，家庭财务状态变坏、资产缩水也不是我一个，如果全部象我一样通过银行去扣WK担保款，那WK不是万关了啊？再说，这WK降价，从大局来讲，总是一件好事，但做好事，却可能没好结果呢……。唉……

师傅停止转圈，看着吴耐，良久才说：

后生，你果然是个厚道人，好，好，好啊！

是啊，WK降价，本来是一件好事儿。但这好事儿该怎么做，是应该好好思量的。

有一个笑话讲有一个人请客，已到三位客人，还差几位，这主人说，唉，该来的还没来。某甲听了以为主人在说他不该来，走咧；主人看了摇摇头说，该走的却没走。某乙听了心说这是在说给我听嘛，也起身要走；主人说：我又不是说你；某丙似乎明白了，与某乙一块儿走了。我看他们二位如果在路上遇到赴宴的某丁，肯定会劝他别去咧，是伐？这家主人对眼前的客人视而不见，对没来的客人却充满期待，这是待客之道么？我看WK现在的降价促销也象这笑话里请客的主人一样，但与笑话不同的是，来戈登滩一期的客人可是已经拿出真金白银才坐下的客人！所以，笑话里的主人无非是智商有点问题，而现实中的WK，就不止是一个智商问题了，其性质之恶劣可说已近乎丧失一个大企业起码应有的伦理操守与道德准则，二期可以不顾一期客人的利益降价，一口回绝一期买主的补偿、“退房”要求，这不明摆着当客人是冤大头嘛！在我看来，WK似乎过于自信托大、骄傲以至于骄横，好象人家买他的房子还是他在请人家吃白食，客人可由着他摆布，还摆出一副好象天下的道理、法律全都在他那一边的架势，弄得买主们有理说不清，怨气无处发，逼得人家敲玻璃扔鸡蛋散场、陷人家于不仁不义的境地……，这好事儿有这般做法的？

实际上，这好事儿是可以换一种做法的，特别是你WK是宁波房市第一个降价者，更应该小心谨慎，问题要考虑得细致周全些，比如，等一期到交房辰光再降两期咯价；比如，你可以先对一期买主按降价幅度给予一定的补偿，“买下”二期的降价权；比如，你甚至还可以表示，今后如果三期降价，未到交房期的各期买主都能按降价幅度得到一定的补偿；比如，你不那么盛气凌人地“强势回应”，而是与买主展开补救协商，等等。可惜，我们至今还没有看到WK的友善……

如果这好事儿真的带来坏结果，我看也是WK咎由自取，怨不得买主。后生你觉着这后果蛮可怕，想想也确是这么回事儿。如果象你那样的买主有十廿个全都向银行主张解除按揭合同，WK就要被银行扣去三千万左右，那接下来会发生什么？买房的因此而观望、WK现金流减少；银行今后可能会要求买主追加担保，买期房就要比现在麻烦多咧；有你这样的先例在，二期乃至今后的买主也可能看样，开发商以后会发现预售卖出的房子再不象过去那样可靠而令人放心；再进一步的，银行发现按揭贷款合同如果再大面积地解除而使开发商现金流枯竭，并影响其正常的项目贷款还贷能力，于是银行就可能宣布项目贷款提前到期；这种过程一旦被触发，开发商的其他贷款银行，就可能援引贷款合同中的交叉违约条款而宣布在他银行里的贷款也提前到期……，彼时，不是乱套了么？！

现代社会，固然不再信奉仁者无敌，但无仁的智者，一旦千虑一失，宁无千古之恨？

…………

师傅缄口不语，驻足伫立。

房间里只有空调的沙沙声，还有不知从哪儿传来的秋虫鸣叫，更显得室内寂静空旷。香炉里的烟早已灭了，那阵幽香似乎已融在空气中，无人察觉。

突然响起一阵清悠的洞箫曲，师傅一愣，而吴耐则手忙脚乱起来，连忙从裤兜里摸出手机，对师傅歉意地笑笑，跑到屋外接电话，原来周莺已到茶馆外了。吴耐回到门口，对师傅说：“我太太来了，师傅您等我一会儿，我去去就来”。师傅说：“太晚了，我该下班了。”吴耐恳求道：“您无论如何得等我两三分钟……”，说着赶紧跑出去了。

但等吴耐捏着一把钞票与周莺一起回到天井时，厢房的门已关、灯已灭。吴耐不抱希望地拍了拍门，屋内果然如预料那样，悄无声息。

周莺莫名其妙地看着吴耐，吴耐则怅然若失地喃喃自语：

怎么这么快就走了，我还想问问，师傅您是何方神圣呢？

                           2008/10/8再改

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