清音茶馆，租用的是月湖边保留的一小片老街区里的老房子，这服务生穿过走廊，七拐八弯地带吴耐来到了天井边的一间厢房门前，轻敲几下，推开门，对里面说：“师傅，有位先生来看一下”。然后往里迈了一步，侧转身向吴耐做了一个请进的手势。

吴耐进了门，一位男子放下书从椅子上站了起来，说：“欢迎欢迎”，他朝吴耐略一颔首，又说：“先生，您可以有两三分钟的时间来决定是否愿在寒舍消磨时光”。吴耐也向男子点了一下头，随即四处打量起来。这一看，吴耐似觉时光倒错：房间并不大，南窗下，是一张老旧的长书案，靠东墙一边是该男子的座椅，书案的另一边也放了一把椅子，似乎应是吴耐该坐的地方；进门右手的西墙边放着两椅一几，几上有一只香炉；男子的旁边则有一对通透书架，上面有不少的书，还有一些小玩意儿；书架的北面则有一张小书桌和一鼓凳，桌上竟放着一台少有的apple笔记本电脑；而进门左边的北墙则有几丛修篁，那里可能有一个空调出风口，正吹得竹叶飒飒轻响；天花板下挂着两个不大的灯笼，发出柔和的光；再看那男子，竟穿着一袭天青色的长衫，相貌也似乎颇有古意，但怎么个古意法，吴耐却说不上来。总之，这屋里的一切，让吴耐仿佛置身于古装电视剧的拍摄现场。他心说：好雅致。

吴耐对那男子说：“师傅，很会享受嘛。”说着，从口袋里摸出三张百元钞，递给男子。那师傅却不用手接，从案上拿起一个看上去精光内敛的黑匣子，打开盖子让吴耐放钱进去，说道：“多谢，不好意思了。”吴耐朝服务生点点头，服务生会意，上前几步欲将他端过来的吴耐的茶放在书案上，师傅说：“这茶已经淡了，你端回去吧，我会为先生沏上一壶”。他对吴耐莞尔一笑：“今天不另收费，容我略表谢意”。吴耐付给服务生八十元，结清了前台的账，服务生带上门走了。

师傅请吴耐到案边坐下，将案上的茶盘移到案子的中间，他打开椅边墙角一个消毒柜的门，拿出一个玻璃杯，摆到吴耐面前。又将消毒柜上的玻璃酒精炉和玻璃壶放到书案上，点上固体酒精，往玻璃壶里倒了大半的农夫山泉，放在炉烧。然后，拿起竹簧茶叶罐，打开，从里面拿出一小包茶叶，轻轻的扯开，放到玻璃杯里，对吴耐说：“这应该是更接近于正宗狮峰龙井的龙井茶。我清明前到杭州龙井村时，看着她们采摘下来，再看着她们炒好，然后叫她们给我一包一包地真空包装起来。回家后我在老锡罐里先铺一层生石灰，再铺一层竹炭，盖上余姚兰花老布，再铺一层松毛丝，也就是凉干的松树的针叶，然后把茶叶包放上，上面再放松毛丝，合上盖，放在阴凉处。这个罐里的茶叶，是我前两天从家里取来的，保存条件虽差了些，但还不至于坏事儿。您闻闻，怎么样？这种保存办法，比放到冰箱里的好，到明年新茶上市前，仍能保持原有的色香味。您有兴趣的话，以后可以试试某所‘发明’的新茶保存法”。吴耐听了不禁吐吐舌头，说：“师傅可真讲究”。师傅说：“嘿嘿，您说对了，享受生活嘛”。他指了指玻璃壶，说：“泡龙井的水最好是虎跑水，但现在是办不到了，只好以农夫山泉代替了，委屈您将就一下。泡绿茶，水不能开，最好七八十度，您帮我看着，看到壶底往上冒鱼眼一样大小的泡，叫我”。

师傅走到书架前，打开一个老黄色的圆盒，取出一盘香，点上，放到几上的香炉里。吴耐渐渐地闻到了一股似有若无的香气，他调整了一下坐姿，让自己更踏实地坐在椅子里，心里感到一阵轻松。师傅回到案旁坐下，对吴耐说：“那是‘听雪’牌沉香，是我北京的朋友自制送我的。您觉得香味比七塔寺里的怎样？”吴耐几乎大叫：“比不得，比不得，一是阳春白雪，一是下里巴人啊”。师傅听了哈哈一笑：“先生识趣，某颇感欣慰。谢谢”。他接着对吴耐说：“这盘香点完，需时五十分钟光景，正好一个钟，您可以对一下时间。我们这就上钟了”。吴耐说，OK。

这时，玻璃壶里的水冒了几个亮晶晶的水泡，师傅提起壶往吴耐跟前的杯子里冲茶，吴耐立即感到一阵清爽馥郁飘入鼻孔，再一看，那茶叶慢慢停止翻滚后，如帆如旗般地立在碧绿澄澈的汤水里，好看极了，吴耐欣赏了一会儿，终于捧起杯子喝了一口，果然甘鲜醇和，美妙无比。吴耐对师傅说：“惬意足咧！我做了三十多两年的人，到今天才知这龙井茶真的是名勿虚传噢”！吴耐一高兴，竟讲起了宁波话。师傅笑嘻嘻地说：“这下讲‘走遍天下不及宁波江厦’的人又缺一个咧”。

听到师傅也讲起了宁波话，吴耐很高兴，谈生意一样的感觉顿时消失，两人七一句八一句地聊了一会儿，师傅往吴耐的杯子和自己的紫砂壶里续了一次水。

两人各自喝着茶，渐渐地陷入了沉默，一时里房内只有空调出风的飒飒声。

师傅看了看吴耐，问：“后生，你好象有啥心事”？吴耐叹了一口气，遂将今晚的事和最近的烦心事一古脑儿地说了出来。师傅静静地听着，不时地给吴耐续水。吴耐说完长吁一声，如释重负。

师傅说：

果然后生可畏！阿富这样讨债，是既不伤朋友情面又不伤生意规矩的顶好办法；你把X5如此干脆地抵债，有气魄！人家讲，勿和朋友、邻舍、同学做生意。为啥道理？就是因为生意牵涉的全部是利益，利益是靠规矩的，勿是靠面孔的，可惜有交关多人总是弄错，到头来，生意敲坍不说，连面子也剥光，这样的例子莫太多哦！这说明，处理朋友之间的生意关系实际上是蛮难咯，但你两个后生倒处理得蛮好，佩服！

吴耐点点头，心中对阿富的怨怼去了大半。

师傅又说：

说起今年的形势，的确是难，不过现在的难，才是真正掂拿一个人份量的时候。好比打牌，牌好之时看不出一个人的技术，交关多人，赢了总以为是自家水平高，——勿晓得那是你运气好；输了总以为是人家牌好、或上家下家打坏牌了，——偏偏没意识到这是自家技不如人。后生，你应该想到，现在是这老天爷给大家都发了一副难打的牌，中国人难，美国人也勿一定好过，全天下不只是你一个人运道坏咧，如果沉溺于抱怨，就没功夫考虑这牌该如何打。这是拿到坏牌时乱打三气的人的心理病态。你一定要晓得，同样一副坏牌，水平高的人，可能是小输，甚至会赚也说不定，但牌技差又丧失信心的人，会输得一败涂地，是伐？所以，技术与心理状态万关要紧，这与参加奥运会的运动员是一样的道理。我看你这后生蛮出众的，只要调整好自家的心理状态，兵来将挡、水来土堰，我相信你的办法总比困难多！

吴耐听了相当受用，急忙站起来提起玻璃壶给师傅的紫砂壶里倒水：“谢谢师傅！我有点开窍咧”。

吴耐坐下，突兀地问道：“哎，师傅，您说这房价会跌到什么地步啊？”师傅听了，哈哈大笑：“后生，该比猜中国股市的底在啥地方还要难呢！”吴耐说：

唉，我那一套WK戈登滩房子，买进时的均价一万二三千，现在在卖多少？八九千咧！家用电器买进跌价，我能以我好歹用过、风头出过的理由来安慰自家、安慰老婆；这房子，阿拉走也没走进去过，更甭说住了，我还要每个月为它还本付息，它倒好！WK降价了！——这么多年生意做下来，就这笔是最窝囊的，想起来就懊煞。如果这房子还要跌，这咋弄噢？这件湿棉袄我不是越穿越重了啊？……

师傅问：“那你咋打算呢？你想把这件湿棉袄脱掉？”

吴耐结巴起来：“这，这，……这不脱又咋办呢？该房子已经缩水快一百万咧……”。

师傅说：“你莫急”。说着，他站了起来，背着手，在房间里踱起步来，他缓缓地说：

后生，我以为，阿拉现在要脱这件湿棉袄，实际上要先解决两个问题。一是房价的走势问题。对这个问题，阿拉无法预测，但可以假设。即，在跌、平、涨三种趋势中，我们可以假设在这一年当中，房价变动之跌、平实现的概率为90%以上，涨的可能仅占10%。如果这种可能性倒过来了，即涨的概率是90%，那，你这件湿棉袄就莫脱咧，打比方讲这就相当于太阳会把你的湿棉袄晒燥一样，不会越穿越重咯，是伐？第二个要先解决的问题，是你的家庭收入状况及支付能力问题，如果这一年里，你的收入足以支撑你还按揭贷款的本金与利息、而且收入比去年还会继续增加，那，你这件湿棉袄也甭脱咧，打比方讲这就相当于北方人说的“小伙子睡凉炕，全凭火力壮”一样，你的体温就能把这件湿棉袄烘燥咧，是伐？

吴耐哭笑不得地：“我看，师傅，反正这一年里，这件湿棉袄是晒也晒勿燥，烘也烘勿燥咧……”

师傅走到案边，拿起紫砂壶呷了一口茶后，看着吴耐说：“你真想脱这件湿棉袄？”

吴耐说：

是啊，我现在这种情况咋会不想呢？WK戈登滩一期业主大多数要退房，网上网下的动静闹得交关大，但我看，他们是“勿弄办法没，弄弄没办法”，到头来，可能还是象刚刚关进鸟笼里的黄眉鸟一样，撞两天自己就会老实了，如果WK再弄点小米给阿拉吃吃，就算维权有成果咧。但这于我有什么用呢？我还是套煞……

“师傅，你有办法啊”？吴耐象一个对医院医生已经失望的病人，竟对江湖郎中充满着期待。

师傅并不搭腔，继续在房间内踏方步：

这棉袄穿上是要付代价咯，这代价是你买房子的首付款一百万、你按揭十五年的还本付息。现在这市道走下坡了，万科的王石提出了房市拐点论，说明这天气已经阴有雨，顶起码太阳是勿会出咧。WK二期开盘价比你一期买价低30%左右，你买的房子之价值因此而缩水。你以为这是WK在楼上兜头泼下来一面盆水，把你穿着的棉袄淋得“嗒嗒”滴，但WK公司却说那是天落水，是下雨，是天气关系，是市场跌价关系，而且他还会讲这一面盆水不是朝你泼的，他如果会承认他泼水时的确把你的棉袄有点溅湿，已经算一种负责任的态度了，是吧？

所以，这件湿棉袄你现在要脱下来还给他，是蛮难咯，也要付代价。这代价是什么呢？一、精力与时间，时间就是金钱，比尔盖茨每分钟赚6659美金、每秒钟赚111美金，你赚多少呢？你象比尔盖茨一样会赚钱，那这笔账就变成闲账了，你管它反而不合算，是吧？二、违约金，你讲这件棉袄是给WK泼湿的，你想脱下还给他，是勿想付违约金，是吧？但他说、你这件棉袄是雨水淋湿的，与他不搭界，顶多算溅点湿；溅点湿，道个歉就算数咧，不至于要脱下来还给他；如果一定要还给他，那是你违约了，他可以用契约精神拒绝接收；如果他愿意接收，那你就要支付违约金，以及诉讼费或仲裁费和律师代理费。那违约金是多少呢？一看合同，二看法律，这暂且按下不表。但说明一条，脱这件湿棉袄还要支付的代价是违约金，这，你一定要有思想准备，是吧？三、机会成本，这是啥意思呢？这是讲，你辛辛苦苦打了一场官司，精力、诉讼费仲裁费律师费、违约金付掉咧，棉袄也让你脱掉咧，却不料，红猛日头出来咧！棉袄穿着的时候是湿的，脱下来时却反而干了，也就是说这房地产市场突然转好了，你这一期的房子到那时能卖一万五六千了，——这种可能性你想到过么？

吴耐听了，大为惊愕，他赶紧喝了一口茶，定了定神：

师傅您说得对，问题是应该这样考虑的。不过，一、我没象比尔盖茨会赚铜钿，该第一条可派司（PASS）掉了；二、违约金到底有多少，我回家里要看看合同，一般讲起来违约金应该是5%，加上诉讼费、律师代理费后算增加3%，再七七八八，全加起来算它是10%，那我还有18%到20%的差价，所以，脱这件湿棉袄的确是要付出代价，但还是值得咯。至于这第三条嘛……

吴耐有点犹豫，心想，这中国的经济形势的确太不好判断了，什么事情在中国不会发生？

吴耐有一次和朋友在酒吧聊天，当时的股市、房市都牛气冲天，大家都豪情万丈，都说股市在奥运会年会涨到八千到一万点，宁波房子的均价会涨到二万元，吴耐却颇不以为然，吴耐认为，涨是肯定的，但可能没那么快，说不定还有点小反复。但阿富提出的理由，最终让大家都服服帖帖：“人民币五百块头面值的大票一旦发出来，哼哼……”。吴耐当即认输，还吹了三瓶啤酒的“喇叭”。现在回过头来看看，形势虽然不容乐观，但这五百块头，真是说不定什么时候发啊。发了，是不救市的救市，所有的东西都将重新估价，股市是否会重返六千点、再上八千点一万点倒说不准，但这房市嘛，——怎知这第三条真的不会让师傅说中？

吴耐将这五百元面值人民币的前后想法对师傅说了。

师傅说：后生，我没看错，你的确是一块做大生意的料！你能够从反方向看问题，是蛮难得咯。回到你刚才提出的房价到底会跌到什么地步的问题，阿拉虽然不晓得这房市会不会再跌价、这WK会不会再降价，但阿拉可以分析，现在是否存在着支持房市涨价的因素、这些因素到底有多大？是吧？

吴耐饶有兴味地听着，似乎在看师傅抽丝剥茧。师傅说：

支持房市涨价的因素，无非有三。

一是供应方面的。

房市的供应方现在有三个，开发商，政府和居民。开发商与居民的市场化程度最高，开发商供应一手房，居民供应二手房，政府则供应经济适用房与廉租房。从这三个供应方的成本来说，开发商成本最高，政府成本最低，居民则介于两者之间。阿拉在判断供应方面是否存在涨价因素时，往往有两个假设，一是任何一方均不会做亏本生意，即卖价不可能低于成本，至于某甲的卖价低于某乙的成本那是另一回事儿，也是完全有可能的；二是这三方的供应数量比市场需求数量少时，房子的价格将上升。从成本方面因素说，政府一方虽然成本最低，但其市场化程度也低，所以，政府供应的房子并不直接冲击房价，其是通过减少进入市场的需求者数量来间接压制着房价的上升，但几年来的实践证明，政府自营开发的经济适用房与廉租房对房价的控制作用相当有限；不过，现在要引起注意的是，政府作为市场供应方的新动向，典型的例子是成都新行政中心大楼要义拍，该新闻你注意过伐？虽然最近的响动又没咧，但政府手中有大量的办公房，如果精兵简政的政治改革真的能够启动的话，其手中多出来的房子投入市场，对商业地产特别是办公房的冲击是相当大的，当然，该是以后的事儿，总之说明一条，现在政府方面的供应因素不支持房市的上涨。供应成本差异最大的，是居民一方，由于房改十多年，居民手中的存量房数量是最大的，而且大多数人手中的房子成本要远远低于开发商的，所以，阿拉必须注意到，真正能够左右房市价格变动方向的，其实是居民的二手房，打个比方，蛮多居民手中的房子，相当于股票市场当中的大小非、限售股，不但成本低，而且数量大，那么，你认为，居民的二手房，来该一二年，有减少向市场供应数量的可能伐？至于开发商，他们内部之间的成本差异有，但并不很大，主要影响因素是他们各自的拿地成本，前两年特别是去年土地成本高，今年拿地的成本低，土地流拍情况现在多起来了，就说明这一点。

总的来说，供应方面包括成本方面，几乎可以讲已经不存在支持房子进一步涨价的因素，特别是四川地震后，存量最大的砖混结构、预制板房子的价格有较明显的下跌，这对整个房市的价格水平有很大的压制作用；另外，在开发商方面，房子涨价动力可能已是强弩之末，今年开盘的房子大部分是拿地成本最高的，但今年下半年后的拿地成本已经下降，特别是，政府方面的土地财政，已经招致舆论的讨伐，可以预计，即使这轮调控过后，土地市场的价格可能在今后二三年内都很难恢复到去年颠峰时的水平。这里，阿拉还没讲到“小产权”房咧，反正小产权房如果能“转正”，它也绝对不是支持房价上涨的因素。

师傅捧起紫砂壶呷了一口茶：

再讲讲支持房市涨价的第二方面因素，即需求方面的。房市的需求结构比供应结构简单，即需求方以居民为主，——这里的居民包括中小企业；政府、大企业也是房市的需求方，但不是主力。

先说说居民作为需求方。不知你是否注意到，房改以来十多年，你的家人、亲戚朋友，包括你自己，人均居住面积过去是多少，现在是多少？你可以粗略地算一算，可能的结论就是现在人均居住面积比十多年前增加了二三倍，是伐？急煞介买房子人有，但已经比前两年要少很多了；而且，因为居民手中的存量房越来越多，相当多的居住需求，已经能够通过租房来解决。王石讲四十岁前不买房，该句话在十年前讲是错的，因为不买房就没房子住，但现在来讲，则是一句应该考虑听的好话，因为现在不买房可以租房住。至于城市化水平提高带来的新生需求力量，恐怕不可估计过高，宁波全市的城市化率已经达到60%多，这六成人，并不是都住在老城区的，前几年的小城镇建设、近年来的城乡一体化改革、特别是新农村建设过程中咯村居改造工程，都使得城市化率这个指标在房市走向的判断上失去原来的意义，比如宁海县的城市化率提高带动宁波全市城市化水平的提高，对宁波房价的影响有多大？所以，看起来整个城市化率在提高，但实际上那部分人根本没成为中心城区房屋的新生需求力量，是伐？而且你还必须看到，交通与通讯的发达往往可以抵销人口向城市集聚的倾向。所以，我认为，居民作为房市的需求力量，其强度已经远远不如前两年，其支持房价上涨的驱动力至少已趋薄弱。

接着再讲讲政府、大企业作为房市的需求力量。他们两个最大的问题是，他们的需求往往能够自我满足，政府部门要办公楼，不是向市场采购，而是自家批一块地，要么是行政划拨咯，要么是白市价钿、也就是不参预土地市场当中的竞卖过程，即使参预，竞得价与白市价或协商价之间的差额也能返还给他，所以，他们的需求力量几乎不加入到房市当中去。大企业的情况与政府部门也差不多，大企业往往是地方政府招商咯对象，因此他的谈判力量要强过一般的开发商，所以，大企业拿地，大多数是与招商项目捆绑在一起而到手的，地价比开发商来得便宜，所以，他的办公楼、职工宿舍需求也不会通过市场来实现。那你说，政府和大企业的需求力量能支持房价上涨么？

师傅慢慢踱步到香炉旁：

不过，政府作为需求本身，固然对市场影响不大，但政府还有一个独特的功能，是创造需求。所谓政府能创造房市的需求，是指拆旧房盖新屋，也就是旧城拆迁改造。不过，现在，至少宁波老三区的连片改造已经基本完成，拆迁难度、拆迁成本也越来越高，所以，政府看见拆迁已经越来越怕，积极性也越来越低，比起旧城改造来，他更欢喜新城建设，所以，政府现在在城市建设上，欢喜摊印度飞饼，实在不愿意再“食不厌精、脍不厌细”地剁馅子、包饺子了。但是政府摊印度飞饼，并不是在创造房市需求，而是创造房市供应，该是新城建设与旧城改造最大的区别。结论：现在的形势下、特别是《物权法》颁布实行以后，政府创造房市的需求能力越来越弱咧！是不是？

吴耐听得云山雾罩的，他似乎有点难为情地说，“信息量太大，我要慢慢消化……。那……，师傅，支持房市上涨的第三个因素是什么呢”？

师傅有点异样地看着吴耐，用手指指香炉，说：这盘香点光咧……

吴耐连忙摸出三百元，放入案上的那个黑匣子里。师傅说：“谢谢”！走到书架上取出一盘香，点上。“某这是姑妄言之，您不妨姑妄听之，无所谓消化不消化的事儿，聊天嘛，信马由缰，了无边际，如能博施主一哂，某亦算不枉费您的CNY了，哈哈”。师傅接着又用宁波话说：

这支持房市上涨的第三个因素，就是政府的宏观调控政策的取向。在我看来，政府的各种政策，过去是在推动房市上行，现在是在阻止房价下跌，但总之一条，他没有主动促使房市下行的政策。比如，03年辰光咯紧缩地根、现在的严控开发商的项目贷款，预售许可证领出前勿得以任何形式收取房子预付款，都是减少房屋供应量的做法；06年六月份起征收二手房营业税，则是减少二手房流通量的做法；土地供应方式由协议出让到竞价出让，地价直线上升，更是推动房价疯狂上涨的重要因素。虽然每一项单项政策看起来都是必要的，——你比如讲土地出让由协议而改为竞价，是对的，但因为政府的住房保障制度没同步建设起来，地价的收益既没让农民分享，也没让城镇居民分享，都让政府独吞了，土地收入成为地方财政的主要收入，卖地财政就成为地方公共财政的特征，所以，地方政府看见“地王”象阿爸一样咯，其当然欢喜看到地拍得越高越好。

另外，流动性过剩问题，也是推动中国房地产价格上升的重要原因，啥叫流动性过剩？通俗地讲就是不会引起消费品价格上涨的“通货膨胀”，也就是钞票太多，这是阿拉中国以前没碰着过的新问题。过去认为，流通中的钞票一多就是通货膨胀，通货膨胀势必带来物价上涨，现在看看不是这么一回事儿。你还记得伐？前三五年，样样东西不涨，就只有房价在涨，是吧？这就是流动性过剩。而现在倒过来了，是样样东西全部来在涨，只房价不涨，是吧？这才是传统意义上的通货膨胀。流动性过剩、有时也称热钱现象，这是怎么来的呢？来自外贸顺差、外商直接投资；而外商直接投资中有相当部分是非实体性投资的游资，即热钱。没实体性投资的游资为何而来？那是因为汇率改革三年来，人民币汇率总是在升值，也不知啥时候升到头；还有就是中国利率高美国利率低。该本账怎么算呢？你看噢：去年6月11日，人民币对美元汇率中间价为7.6785，今年的6月10日已升至6.9199；人民币一年期存款利率平均为4%（不考虑其间的利率调整因素），美元同期限利率为3%。如有某人将100美元兑换成767.85元人民币后存入银行，到期本息为798.56元人民币，再换回美元（1：6.9199）可得115.40元。——这说明什么呢？说明年回报率15%！而不经兑换的美元存款到期本息仅为103美元，差额竟达12%多！在这种政策下，人民币本身成为稳赚不赔的无风险生意，这比你做水龙头赚钱要省力多咧！谁不想把外汇换成人民币呢？所以，中国的流动性过剩在去年是相当的严重，最终这宏观调控稍微一松，就引起股市、房市去年下半年的大暴涨！

最近不提流动性过剩了，为什么？是中央银行的货币政策起作用咧，存款准备金率一提再提，中央银行的票据一发再发，流通中的货币统统集中到中央银行手里咧，这是一种与通货膨胀相反的货币政策，目的在于收缩通货。收缩通货的政策实行了大半年，现在对房市起作用了，那就是房子先是涨不动了，期房卖不快了，二手房卖不动了；接着触发某些公司、某些楼盘的开盘价向前两年的价格水平回归，在你看起来，这就是房价下跌。所以，这政府的这么多政策手段里，紧缩银根的政策对房价的压制最有力。但这种政策到底能持续多久呢？我觉得应该关注三点：

1、现在流动性过剩和热钱真的被中央银行的货币政策消灭了吗？我看是没有，一是外汇顺差还有，外汇储备还在增加；二、热钱还在中国，没走。那些热钱的主儿，笃笃定定地把钞票存在你中国的银行里面，利息好拿，拿得比美国的多，汇率差又好拿，拿得比瑞士法郎还要好看。——我该勿是乱话三气噢……你来看呐。师傅邀吴耐来到小书桌旁，他打开电脑，三点两击地打开了中国人民银行网站下的“货币当局资产负债表”：

你看，这是最新公布的七月份数字。一到七月份，中央银行的资产增加两万三千亿，其中外汇就增加一万七千亿左右、其他国外资产增加四千八百多亿，该两项加起来就差不多是人民银行今年新增的全部家当，是吧？再看他的资金来源：货币发行，七月份比一月份反而减少了六七千亿，——该就是紧缩银根；金融性公司存款增加约一万三千亿，——这里面大部分就是各大商业银行存在中央银行里的存款准备金，这是存款准备率一提再提的效果；发行债券，也就是中央银行发咯票据要各大银行买的债券，增加了九千四百多亿，——各大银行买中央银行的债券用的是基础货币，基础货币买一元央行的债券，银行体系或流通领域就少五元左右的钱、这当然包括减少贷款，这还是紧缩银根，所以你借不到银行贷款，或者被削减三百万；政府存款，增加九千多亿，——这就是该两年财政收入增长30%、而GDP是只增长10%的现象在货币当局的这张报表里的直接反映。这四项来源的增减净额，正好是二万三千亿左右，它是中央银行资产增加的来源。所以，报表两边的数字一对比，你就晓得，资产一边的外汇等国外资产，是靠来源这一边的各大银行交纳准备金、买中央银行的债券和财政税收来买的！

中央银行、中央财政钱多，也苦，介许多钞票咋用用？结果就乱用三气：投资黑石、投资美国的两房、投资雷曼兄弟，亏得一塌糊涂；你嘛也苦煞，你出利息价钿出到和阿富一样的水平，银行也勿会借钞票给你！

师傅合上电脑，站起说：

这热钱，去年是在中国的银行体系外，所以弄得股市、房市闹闹热热；现在却是乖乖地回到银行里，弄得股市房市一地鸡毛，而它躺在银行里睡大觉还能拿利息拿汇差。唉，想起来就叫人郁闷……

师傅顿了顿，继续说道：

2、关注实体经济。实体经济应付通货紧缩的方式首先是削减产量，不是你的水龙头做不出，而是你做出卖不出，你发现今年你的订单少了，应收款多了，是吧？产量或者更确切的说是销售量达不到一定的规模，企业就要亏本，于是有企业主选择关门，被动性的关门是破产。从宏观角度看，一定数量的企业破产，就是削减生产能力，这还不是实体经济的忍受底线。当企业的破产导致失业率大幅度上升时，实体经济对通货紧缩的承受能力将达到极限。实际上，我们已经能看出端倪来了，比如大官们频频地到沿海地区考察民营经济来了，舆论媒体开始讲银行支持象你那样的中小企业了，网上在传说准备金率要下调了，等等。但问题是，中国经济已经不是可以独善其身的经济了，我国经济的外贸依存度太高了，在现在这种条件下，宏观调控政策已经不象过去“你说上就能上，你说下肯定下”那样灵光了。要知道，一个经济体的生产能力用于满足投资、出口和消费三大方面的需求。内部的紧缩或放松的政策固然能对投资需求有收放效果，但对出口却难以奏效。现在的问题是，削减阿拉国家经济生产能力很大的一股压力，不是来自于阿拉内部的宏观调控政策，恰恰来源于外部的世界经济变化。这二三十年，我国的经济生产能力急剧提高，相当部分都用来满足出口需求，现在美国感冒了，阿拉就要伤风，你不也有十五万美元丢在芝加哥码头的货栈里吗？这个问题就大了，美国佬的毛病不好，阿拉为他准备的这一块经济生产能力就要闲置，要么找出路，但现在看来欧盟的情况也并不太妙。那么回头找自己内部的出路呢？这就涉及到内需问题。

中国经济的最大问题，可能就是内需老是跟不上，消费占GDP的比重太低。我们知道，中国经济增长发展的动力，主要来自于投资与出口，但宏观一调控，投资驱动力减小了，经济增长就维持不住怠速；现在美国佬发生搅七廿三的次贷危机了，出口受打击。该两只马力最大的引擎出问题了，经济就滑坡。那第三只引擎——消费，能顶替那两只引擎损失的动力吗？可惜，消费是中国经济里提不起来的阿斗，为啥道理？

师傅从书架上取下一本《2007＇中国统计年鉴》，拿到吴耐面前翻开：

你看，——这三十年来，消费占GDP的比重从1978年咯62%下降到2006年的49.9%；这一半不到的消费里面，政府消费从21.4%提高27.4%，提高了六个百分点，居民消费则从78.6%下降到72.6%，降了六个百分点；这百分之七十三左右的居民消费里面，农村居民的消费居然从62.1%急剧下降到26.4%！后生，你要晓得，06年时，农村居民占大陆人口的56%，——这一大半人只占了消费的四分之一、他们对GDP只贡献了不到10%！我有一个台湾朋友说，在这个世界上，如果你没有消费能力，那你就什么都不是。这个统计数据是说，现在农民的消费能力居然比改革开放初期还要低，就是说明农民的经济地位在下降！如果再从这56%的农民中把沿海、东北地区的农民刨开，那这大部分的农民是什么？真的“什么都不是了”！……拉动内需，关键在于这大部分农民，可他们实际上做不了拉动内需的希望所在，因为他们只是扶贫对象，但对你我、富裕地区的农民、再让我们怎么消费？差不多饱和了呀。冰冻三尺非一日之寒，阿拉国家消费动力的衰退，不是一天两天的事儿，也不是一年两年的事儿，等我们现在想发动消费的引擎时，这才发现这引擎的毛病真不少：贫富、城乡、东西部的差距实在太太了，相当于一辆只有一档和五挡的汽车，你怎么开？现在想启动内需，一时三刻地叫得应吗？

“唉……”师傅轻叹一声，合上书。吴耐看看师傅的神情，脑海里竟莫名其妙地出现四个字：悲天悯人。

师傅继续说：

所以，实体经济是根本啊，如果你预期今年水龙头生意比去年好，你还会急着将这件湿棉袄非脱了不可么？

3、关注世界经济。这世界上有一百多个国家，你实际上也看不过来，你只要盯住美国与欧盟就行了。美国现在的毛病好象很严重，我看他的次贷危机将有一天改叫金融危机，甚至经济危机，这对外贸依存度很大的中国经济来说，绝不是一个利好消息，过去我们常说“西方不亮东方亮”，现在，这地球似乎被压成一个平面了，再没了背光之处……

对勿起，我扯了太远咧。

现在房市疲软了，调整过程才刚刚开始，WK一家刚降了价，引起的社会问题就介许多。你要晓得，房价跌落来所带来的问题远远比房价涨上去所带来的麻烦要大得多，如果大面积的“负翁”出现怎么办？土地总是流拍怎么办？其会带来怎样的经济问题、社会问题甚至政治问题？现在是无法预料咯。所以，从政府的内心上讲，他实在是不希望看到房市下跌，当然他也觉得现在房市上涨更不合适，所以，他最希望看到的是房市的平稳、或者不伤元气的下降趋势。现在这种有价无市、预售成交量大大萎缩、房市将面临变盘的形势，就让有些地方政府坐勿牢咧，象西安，出台了对购房者的补贴政策，虽然杯水车薪，毕竟聊胜于无，而且，阿拉从西安的例子当中可以看到，至少是地方政府，对房市疲软所能忍受的程度似乎快到底了，所以，我预料，一旦房市如股市那样地发生雪崩，政府必然出手救市，当然，等他想救了、要救了，却未必能救得起来，——这又是另一回事儿。当那时候，在各种相互矛盾、相互抵触的政策工具无法妥善决择的情况下，当局最有可能采取的措施，就是你前面讲的，——增发大面额钞票。

大面值货币进入流通领域，所带来的影响将相当深远与微妙，你只要记住，房价，还是一个货币现象，它有时候与真正的供求关系无关，所以，一旦五百块头面世，对股市的影响可能不大，但房产的下跌趋势十有八九将得到扭转。不过，那个时候房价如果涨了，它也只是做到账面不亏或盈余，但同样一百万的购买力却是下降了。

师傅把书放在案上，又开始在房内踏起方步来：

总之，啰哩叭索讲了介许多，说明，从市场供应、市场需求和宏观调控政策甚至国际经济形势等方面来看，最起码，这一年里，房价会大幅度上涨应该属于小概率事件；而不会涨、有价无市的状态、或只有小跌或只有局部降价的状态是大面；出现开发商互相比赛谁的开盘价更低的情况之可能性也不会太大，因为一旦这种情形出现，实际上无助于开发商解套，因为买涨不卖跌的市场心理将带来市场行为的趋同，——都观望不买了，这将使大规模出现的降价促销策略失效；如低于成本价促销，恐怕更无人买期房，因为买房者有理由怀疑，楼盘资金链断掉，楼盘有成为烂尾楼的危险，这种怀疑相互传染的结果，就是逼得开发商到现房阶段才能实现销售，而那些在房屋预售期难以实现预售的开发商，就有可能无法完成商品房的施工建设任务而真的成为“烂尾楼”，甚至破产。这实际上也可以反过来说明，谁第一个降价促销，收效是最好的，第二个跟风降价促销的次之，再者，则一蟹不如一蟹，直至市场上怀疑气氛浓烈而使降价促销效果彻底丧失，所有的房屋将进入现房销售状态！所以，我看，以后买房子，将以买现房为主，而买期房咯会越来越少。

我绕了一大圈，就是企图向你证明，这一年里面，要靠太阳把你这件湿棉袄晒干的可能性几乎是没的，你想脱这件湿棉袄的外部条件是成立的。

但这件湿棉袄你是不是穿得住、想脱不想脱，又是另外一个问题，我建议你与太太好好商量一下，看看你的家庭这一年的收入是不是能够支撑这按揭贷款。如果决定将该件湿棉袄穿下去的，那，这个话题可以结束咧；如果想脱的，那阿拉就要讨论怎么脱的问题了。你考虑一下。

师傅把案上的《2007＇中国统计年鉴》插回到书架，又回到案边，从笔筒里拿出一把折扇打开，轻轻地摇了起来。

吴耐陷入了深思：

这湿棉袄脱还是不脱？WK降价，合同价值固然缩水，如果资金情况容许，原也不必过于理会，反正这房子是太太为大胖买的，又不是想卖出赚钱；去年买房时他们对未来信心暴棚，认为十五年的按揭每年还本付息二十几万是没问题的，当时银行方面建议借二十五年期的，周莺认为太长不合算，她恨不得五年还清呢。可是今年，情况大变，公司的贷款减少，而应收款快速增加，生意难做，后天还了阿富那笔账，公司与家里能来钱的地方就不多了，还有一笔厂房工程欠款五十七万，到下个月的二十日也不能再拖了，公司如果再有什么事儿，可就难对付了。现在是得收缩战线，这股票是不能再玩了，X5也抵债了，大胖才小学五年级，这戈登滩的房子买得似乎太早了，是否应将这项资产也列入收缩战线的目标？这件湿棉袄能穿着过王石所说的冬天么？如果脱了这件湿棉袄，每年可以少支出二十几万，还能腾出一百万左右的现金，这样，今年的日子就能熬过去了。

吴耐主意已定，从口袋里又掏出三百元放到黑匣子里，对师傅说：“我再加一个钟，师傅你慢慢讲，我听听看，这件湿棉袄如果真的能够化可以接受的代价就脱下来，我再作决定”。

师傅赶紧过来打开匣子，将这三张钞票还给吴耐，说：“不好意思，第二个钟还没到咧，急啥？况且，我的办法，并勿一定灵光，我既勿是法官，也勿是律师，顶多象人家江湖郎中一样瞎三话四地讲讲，帮你出出主意、解解心焦。这世界上没有包生儿子包生囡的事儿，我的主意、办法，还要靠人去做的，是勿是做得到、做得好，那是要靠你自家咧。莫客气，钞票你先收起来，到下一个钟再讲好伐”？

吴耐笑嘻嘻地说：“没事儿，钟点勿足也无所谓的。我觉着听师傅您讲，比MBA还好呢”！说着又将三张钞票放进了匣子里。师傅说：“谢谢”！

师傅缓缓地摇着折扇，一字一句地说：

脱这件湿棉袄，是有难度的，WK这样一个大公司也不是吃素的，介许多“业主”动了介许多脑筋，费了介许多日子，现在WK根本不为所动，可见WK方面的应对准备还是蛮充分咯。

我看问题还是出在买房一方的身上。

商品房买卖，因为交易金额大、交易周期长、涉及因素复杂，本身就存在着买卖双方信息不对称的状态，商品房的预售制度、政府部门监制的格式合同对改变这种状态、加强买方的谈判地位，尽归有些帮助，但是帮助不大。当然，大多数买房子的人，也试图改变这种信息不对称的状态，可惜找错了师傅，——现在买房子的人，他的知识与经验，偏偏来自于卖房子的人那边，书店里卖的大多数也是房产营销之类的书，所以，交关多的买房子的人，总以为将卖房的营销知识反过来，就能为己所用了，所谓“久病成良医”是也，但实际上，又有几个久病之人能成为合格的医生呢？再加上前两年房子又处于绝对的卖方市场，——阿拉看看过去绝大多数的楼盘在交付使用之前就已经完成80%以上的销售目标，就能知道这个判断是勿会错咯。知识同化、卖方市场，更加剧了信息不对称的倾斜状态，这就使得买方处于绝对的弱势！回过头去想一想，那些买期房的人，胆子实在是真大啊！几百万元一套的房子，看也没看见过，摸也没摸着，居然只看看图纸、听听小姐、诳诳样板，就签落合同、付清铜钿，比春分时节到余姚二六市预购三百斤夏至上市的杨梅还要爽气！而且许多买主并没意识到这里面有啥勿对的地方，相当多的人是为卖而买，只要房子卖出了，赚了一票，就不关心他做买主是勿是合格，又有相当多的人，买房是为了住，一生中一塌刮子买了一回，再加前两年买了房子会涨，更无理由关心如何做一个称职的买主了。连市面上的房产中介公司也未必比一般买主更内行。买方的这种弱势，在前两年，没人会觉着其实际上是瞎眼过了一根独木桥。但是，现在问题就出来了，你们这些维权买主——，翻翻合同，找不到退房的依据，想来装修上面找找茬儿，才发现约定模糊不堪；查查法律，好象没支持你这样维权的条款，老虎吃天、无从下口，这官司根本没办法打起来；想想再窝囊不过：你WK造房子，我给你出钱；这会儿房子还没造好呢，你倒好，——贴隔壁的二期卖得比一期便宜30%？！我明明是被你害了，我居然一点办法也没啦？——这下有些人才晓得，香港人买房子带律师的奥妙咧。

吴耐听了不住地点头：“是啊，我老婆买房子以前，是买了好几本书，全都是房产营销宝典之类的……”。

师傅接着说：“在我看来，象你这样买戈登滩一期房子的人，想脱这件湿棉袄或者维权之前，首先要弄清楚几个概念”，师傅喝了一口茶，清了清嗓子。

一、你是买主，还是业主？

那本“商品房买卖合同”，实际上是商品房预购预售合同，这是一项完成周期长达两到三年的远期交易合同；又是一种双务合同，也就是你有付款义务，他开发商有交房义务；又是一种其中一方先行履行的合同，即你付款在先，他交房在后。

所以，在这张合同存续的大部分时间里，也就是在还没到合同约定的交房日期前，你，注意！——你！现在还只是这本合同里的债权人，你拥有要求卖方即开发商按期按质按量交付合同标的物即房子的权利。你现在还只是买主，还不是你买的那套房子的业主！

所以，现在你们这些一期的维权人士打出的口号里有，戈登滩一期“业主”维权、要求“退房”，云云，肯定会让WK公司在肚皮里暗暗发笑了：嘿嘿，业主？这说明你已愿意继续履行这个合同而接收房子成为业主、成为房东咧；既已接收房子，说明WK方面的交房履行义务已经完成，交易已经结束，剩下的只是售后服务的问题咧，何来“退房”？

所以，对于现在的戈登滩一期，后生：你作为买主，你自己一定要概念清楚：目前，交易尚未结束，你还不是业主。须知作为债权人的买主与接收了房子的业主或者房东，他与开发商协商的话题是完全不一样的。

现在的情况是，交易仍在进行中，所以，与交易有关的事宜，双方可以并且应该坐下来协商，WK公司想关死协商的大门，我看是勿对咯。

再扯得远一些，你现在所碰着的情况与什么情况相似呢？——与你乘公共汽车差勿多：比如讲，在公交一路车的始发站，有两辆车停着，一辆车车门开着，车上已经有卖票员咧，你上去买好票，每人两块，坐着等车开。这就相当于一路车在预售把你送到目的地的运输服务；如果正当你坐着这辆车还没开的时候，旁边一辆车的车门也开了，那一辆车的卖票员对站内候车客、过路人大叫：快上车，快上车，一人一块！那时候，你、与你一起在这辆车里坐着的客人会怎么想？怎么做？

交易还在进行中、相当于你买好票坐着等的这辆公共汽车还没开，这是你们一期的买主之所以维权的前提。可惜有很多人，包括你自家、包括旁观者，完全无视这一前提，总认为要补偿、要解除合同（你们称之为“退房”）的维权要求好象理不直所以气不壮，WK公司方面也乐于看到舆论、专家和旁观者指责你这些人缺乏法治观念、缺乏契约精神，更有相当多的人指责买主们是“赢吃输赖”的小人，好象房价涨上去是因为买主们当初的抢购，房价要降下来的好事，又是买主们在从中作梗，在他们看来，既已上车买好票就应该老老实实地等车开（交付房子），不管旁边那辆车票价便宜多少，你就不应该提出退差价的要求，也不应该提出退车票下车的要求。他就不想想，公交车站在行使他的降价权利的过程中，是否也要有契约精神？这个事例中，错的到底是谁？过路人、候车客固然是车站的潜在主顾，而买好票坐在车上的更是公交公司和车站实实在在的上帝啊，难道车站竟可以不顾已经上车的顾客利益与感受，只一唯地向过路人、候车客大表其欲平抑高票价之雄心壮志与社会责任感么？车站怎好意思忘记已经买好票上车的人呢？车站对这种降价行为难道只是一种只负道义责任而不必负经济责任的行为么？

吴耐屏气凝神地听着，不时地点头。师傅又说：

二、市场跌价与企业降价必须区别开来。

阿拉刚才已经打过比方：市场跌价，相当于下雨，是天气的缘故，你如果被雨淋湿，只能怪自己怎会在下雨天出门、只能怪自己在下雨时为什么不带伞；而企业降价，相当于住在楼上的裁缝师傅泼下来一脸盆水，把你刚刚从他那儿买来穿在身上的棉袄浇了个透，这时候，你难道没权利向这裁缝师傅索赔么？所以，市场跌价与企业降价最大的区别，就在于是否有“可归责性”。当然，市场跌价，是大多数的房产公司相继降价而共同形成的结果，这就相当于你路过一幢挂满空调室外机的办公大楼下面，被空调室外机的冷凝水淋着一样，尽管你可能知道是哪只空调机的冷凝水把你淋了，但你无法上楼去追究他的责任。

但WK公司咯降价行为，是否一定可以等同于市场跌价而不必承担责任呢？阿拉来分析一下。

第一，WK公司降价，对买其他开发商的房子的人来讲，是市场降价，因为其无法追究WK的责任，这跟空调冷凝水是一样的道理；反过来，如果这次是其他开发商降价而不是WK降价，那你也无话可说。

第二，WK公司降价，对已经接收WK开发的另一个楼盘的业主来讲，也是市场降价，因为他与WK公司的交易已经完成，他已经从买主变为业主咧，WK降价对其房屋价值的影响，是通过市场价格的变动而间接形成的，所以WK不必对已交付楼盘的业主承担降价责任。顺便说一句，许多人之所以反对你一期的买主“补偿、退房”的维权要求，就是因为他们混淆了买主与业主的身份，把买好票等车开的人，与已乘车到站下车的人一样对待咧！

最值得研究的是第三种情况。假如，WK公司有四个开发楼盘，第一个已经竣工交付使用咧；第二个楼盘在海曙区，已经开盘还没交付；第三个楼盘，就是你所买的江东鄞州区戈登滩一期；第四个楼盘是戈登滩一期旁边的戈登滩二期。

这第三种情况，就是戈登滩二期开盘价比其他三个楼盘成交价都要低得多。

这种情况，对其他三个楼盘的业主或买主的影响如何呢？

对第一只已经竣工交付使用的楼盘，阿拉上面已经讲过了，即第一只楼盘的业主已经无权向WK索赔。

第二只楼盘，在海曙，与江东鄞州区的二期楼盘路差得太远，相当于公交公司下面的一路车和十一路车，十一路车票价调整，对买好票坐在一路车上等车开的买主来说，心中虽有不快，但也无可奈何，因为一路车与十一路车的行车路线长短、路况等等情况相差太大，公交公司完全可以用服务产品不同、成本不同而为自己的降价行为辩解，我认为这种解释是合理的，也是可以并且应当接受的。

但第四只楼盘开盘价的大幅低开，对第三只楼盘而言，是不是还应以市场跌价视之，则是大可琢磨一番的。WK在2006年8月17日，以起始价255万一亩的价钿挂牌挂得现在开发的戈登滩项目285.55亩的住宅地块，总价72816.14万元，——该个数字是我从搜地网里看来的。当时挂牌时好象没容积率约定，也就是容积率一栏是空着的，后来据说总建筑面积将达40万平方，总容积率估计在2以上，楼面价大约1900元不到，这且按下不表。从他所挂得的地块来讲，它应该属于同一产品，因为鄞州区国土资源局出让土地时列为一个出让单元，无非是分三期开发。你WK可以讲一期二期是不同的产品，因为到目前为止，戈登滩项目已经有三个预售许可证：一期的多层、高层各一个，二期一个（也是高层）。但实际上一期、二期乃至今后的三期，都属于一个产品系列下不同规格不同交付期的产品，按照常识，同一系列不同规格之间的产品价格之间应该保持关联性，它们之间的差异一般来源于产品成本差异及产品性价比差异，这相当于一路车站下有好几辆车子，虽说车型有所不同，耗油量有所不同，车内装饰及舒适度也不完全一致，但行车路线都一样，都属一路车站的管理人员管理、承担同一间接成本，所以，票价要么没差异，要么差异在常识所能理解的幅度内。从这个角度讲，现在第二期的降价幅度之大，并不能用一期二期咯成本差异可以说明，同为高层，二期与一期高层的价格差别竟达30%左右，这显然是WK公司自主性的降价行为，特别是——注意！——特别是，WK公司首开宁波房市降价的先河，这说明当时市场尚未跌价；这种降价行为也不是在不可抗力因素的压迫下被动作出的。因此，我的结论是，WK公司大幅低开戈登滩二期的开盘价，对一期买主来讲并不是一种无可归责的市场跌价现象，而是WK公司主动的企业降价行为，这种降价行为对一期买主的利益直接造成了损害。

吴耐插话道：“师傅，你讲的道理我是蛮听得进咯。不过……，就算二期降价是WK的企业降价行为并对阿拉的利益有损害，但因为阿拉买了开发商的房子，在市场涨价、或者企业提价时，也有没把涨价和提价的利益与开发商分享；那现在WK降价了，阿拉要WK补差价或者推翻合同不买房了，这的确是有点象‘赢吃输赖’一样的小人脾气，这咋解释呢”？师傅说：“后生，你这个问题提得好！该就涉及到我下面要讲的买主应该搞清楚的第三个概念问题”，师傅捧起紫砂壶啜了一口茶，才不急不慢地说起来。

三、价格条款中协议补充内容的空白，是“搁置争议”和“没有约定”，而不是WK或舆论所说的“没有（合同）依据”。

我建议你回屋里后拿出合同看一下，这里面的第四条：计价方式及价款，它最后一款“第四条协议补充条款”，是勿是空着？或者是被用笔勾销掉或打叉打掉了？

吴耐说：哦，那条啊，我有印象，是勾掉咧。

师傅说：那你回忆一下，当初你与WK的售楼人员对这一条是怎么谈的？

吴耐喝了口茶，眼睛却看着玻璃酒精炉里逐渐黯淡起来的火苗说：

那时，我老婆对WK的售楼小姐讲，这一期高层的房子面积太大了点，全都是二百多平方米的，总价太大了。她问售楼小姐，二期房子的面积有多大？小姐说是九十多一点。我老婆说：“最好在二期买同一楼梯的对门的两套，以后我们儿子结婚后能与我们在一起，儿子一套大点，阿拉一套小点。小姐，那二期的价格不知会便宜点么？”那小姐的大眼睛白了我老婆一眼，语气倒还客气地说：“大姐，现在是啥时候啦？您竟想着二期会比一期便宜？我不瞒您说，这一期的，到下个月可能也要提价了呢。当然，是买现在的一期，还是等着买明年的二期，由你们决定，我可以给你们的建议是，一要看清房价发展的大趋势，二嘛，选择WK的戈登滩，还是对的，不仅地段好，发展前景好，而且我们的戈登系列能成为您黄金般高贵的身份象征，再说了，我们公司在全国房地产业的地位，你们也应该有所了解吧”？

她这样一讲，弄得我心里也痒痒的，与老婆一商量，就决定先买一期的再说，挑了一套后，就与售楼小姐谈价格的优惠折扣。这优惠折率小得也真是阿里巴巴的兄弟——可怜巴巴的：一次性付款，优惠2%，按揭1%，不接受分期付款方式。

刚才师傅您说我会从反方向考虑问题，是让您说中了。我那时把售楼厅的经理叫了过来，我对他说：一期的房子要后年才能交付，这两三年里面，啥事体勿会发生？萨达姆从神气活络现到头颈梗吊断也只三年左右的功夫，——那万一房价跌了怎么办呢？

看得出那经理的肚皮里交关勿高兴，不过他还是蛮有礼貌地反问我：“先生，您考虑问题的方式，很值得我学习。房价会不会跌，正如您已说了，是‘万一’的事情，就算这样的‘万一’出现了，我想听听您是怎么考虑的？” 我说，我当然想，万一跌价了，你公司应该补我差价。他马上问，那涨价了呢？我说，那当然应该属于我，因为我已经把房款付清了呀，谁投资谁得益嘛。他笑眯眯地说，“先生，下面还有一句：谁投资谁担风险啊”。

我那时候，是有点意识到这市场跌价与企业降价应该有所不同，不过我没象师傅您那么清楚。我对他说：“市场跌价，我是认账的。但如果你WK公司降价，那差价就应该补偿给我，因为如果你知道公司要降价了，你就应该告诉我，否则你有欺瞒的嫌疑；如果我知道你要降价，那我可以等你降价时再来买。”

我这么一讲，那经理就说：“先生，我很佩服您，如果我站在您的立场，我可能还想不到这一点呢。不过，提起降价，据我所知，我们公司没有这样的计划，如果您是我的老板，在这样大好的形势下，您会考虑降价么？我还可以与您探讨一下：第一，根据权利与义务对等原则，既然企业提价的得益由您享受，那么企业降价的风险也应由您承担，我相信这您很好理解。第二，我认为，即使‘万一’如您所说市场跌价或企业降价了，那也是涨了以后的跌，打个不十分确切的比喻：530股市再跌，也比去年的五月三十日那时候的股指高，过了没几个月，那股指不又上去了么？您觉着呢？”

我觉着？我觉得我的底气似乎有点不足，但我还是坚持道：“我觉着，企业提价所能带来的利益，之所以该归我享受，是因为我已经投资，而投资是有成本的，我每个月付给银行的按揭中不是有一部分是利息吗？你帮我算算到交付的后年，利息支出有多少？再说了，你企业提价所能带来的利益，必须是我将房子卖了后、从市场实现的，与你企业有关系，但也是间接的。要不，你们WK把我这房子按提价后的价格买回去”？

他摇摇头。我说：“是啊，所以嘛，你提价后，怎么能向我要这部分收益呢？至于你公司降价，对我来说，造成的损失就是直接的了，因为我早买了房子，我非但比后买房的多支出了资金成本，更失去了以较低的价格买同样房子的机会，这样的差价有多大，你算得出吗？”他又摇摇头，我说：“如果你的降价幅度再大一些，就会把市场价格带下来，你是WK啊，这个市场谁不唯你马首是瞻？所以，你降价后，我的房子卖出要亏，不卖出也要亏，因为我的房子的评估价就会下来，可当贷款抵押的额度也会下来，这不是实实在在的损失么？！所以，我可以承受市场跌价，但不我能容忍你WK的降价，你说呢？”

他的头不动了。我翻开格式合同，点点第四条下面的空白栏对他说：“所以，我希望在这里，写上：以上价格与价款，在出卖人降价时，应作相应调整，并向买受人返还差价”。他马上说“不行”。我说：“那这样吧，我也不是斤斤计较的人，再写得严谨一点：以上价格与价款，在本合同第八条约定的交付期限前，出卖人降价幅度达10%以上的，其以上部分应向买受人返还。怎么样？”

这下，他又摇头咧：“不行，先生。首先，我们公司对这一协商补充条款没有标准化的内容。我们公司放弃了因市场涨价和企业提价而在已经出卖的商品房上的利益，实际上也表示您买方也应该同时放弃因市场跌价和企业降价向我公司要求补偿的权利，所以，这应该是一种对等放弃，也是一种已经得到市场认可的交易习惯，没必要再在合同中再作多此一举的特别约定。我们签出去这么多的合同，这种空白栏全是作勾销处理的，请原谅我不能为您提供例外的服务，再说我也没有这个权力；其次，我且不说降价的可能性微乎其微，即使要返还降价差价，也不是这么约定的，如果要写，还应该再加一个限制条件：本楼盘。否则，企业的定价权在哪里呢？”我马上说：“不行，你戈登滩二期也应该在内。”

那经理说：“抱歉，先生。我想我们应该结束这个不可能有结果的话题了，我相信你我都充分理解了对方的意思，但合同还是按惯例办，您看看我们的销控表，几乎是每个小时都在更新，这意味着什么，您也应该很清楚。这样吧，”他对售楼小姐说，“这位先生和太太所选的房子，你给他们保留到明天下午的三点，”他又扭过头来对我说，“先生，您和太太再商量一下，决定了再来，我们一如既往地欢迎您，就这样。”

他与我握握手，向我太太点点头，正要走时，我虚张声势地逼问：“万一降价了你怎么说？！”他蛮有涵养地反问：“在这个‘万一’还没发生的现在，说这个话题是不是太早了？”

旁边一些买主看看我，我觉着他们肯定在笑我没事找事。

因为我正好那几天忙，过了两天去，原来挑的房子果然被别人买去了，结果，我们只能在剩下的两百六十多平方的套型里挑了一套，合同的空白栏还是被售楼小姐勾掉咧。

“唉，不怕师傅你笑话，我实在只是‘讲讲纯劲道，做做瘟跌倒’啊，我虽然会换一个方向考虑问题，却不会坚持到底，惭愧啊……”。吴耐有点沮丧。

师傅刚才边听边给玻璃酒精炉里加了一块固体酒精膏块，给玻璃壶添了水。这会儿，水开了，师傅往吴耐的水杯里续完水后，对他摇摇手：

“别这么说。泄气，往往形成无法深入考虑问题的心障，年轻的时候要敢闯、敢撞，很多时候、很多地方，那墙上的门并不是早就有的，而是被人撞出来的，是伐？”师傅满脸笑容地对吴耐说，语气中充满期许。

你与那售楼厅经理两人，可谓棋逢对手、将遇良才，对话很精彩！你要晓得，有多少买主根本没对那第四条（计价方式与价款）的协议补充条款给予必要的注意，而你，却能够与WK展开如此充分的讨论，确实难得！虽然最后没将讨论的内容写入空白栏，但这不是你的错、也不是你没坚持之故，原因就是我刚才所说，——去年下半年的宁波房市是绝对的卖方市场，所以你无法以一己之力抗衡开发商的强势。呃……，我问一下，当时你与那经理谈话时有录过音么，你，或者你太太？

吴耐耸耸肩，两手一摊，苦笑道：“师傅真是抬举我咧，我真没您想象的那么在行啊……”。师傅说：“莫介意，我这也是随便问问”。接着，他说：

WK戈登滩二期降价，对于一期的买主，是否因此而有权“维权”？从现在的公众舆论看，支持维权的一方，似乎理由不充分，所以，与其说是一种支持，毋宁说只是一种同情。但反对维权的一方，反而言之凿凿，成竹在胸：一是从买主独占涨价或提价所带来的利益现象出发，认为跌价或降价咯损失不应由开发商补偿，二是翻遍合同、法律，没有发现可支持你们这些买主维权的“依据”；也有一些人，其所以反对维权，是怕你买主们维权成功，会断送好不容易等来的房价下降的大好局面，——真叫人哭笑不得；更有一些官员、专家，根本没从过去格式合同的管理、商品房预售制度的完善角度去反省购房者在合约中的弱势地位是如何形成的，脱离前因、批评后果，搬出他们自己也未必弄得清楚的所谓“契约精神”、“法治观念”，试图说服买主收回成命；加之WK的“强势回应”，似乎理亏的反而是你们这些买主。在我看来，他们不是概念混乱、就是利令智昏，以其昏昏使人昭昭，其可乎？

商品房预售预购，实质上是一项远期交易，涉及到合同中的价格，实质上是买卖双方，对今后两三年后建成的房子，在现时，商定一个交付时的将来价格。这个漫长的两三年过程，实际上充满着种种不确定性，也就是风险，这种风险在买卖双方之间如何分担，从道理上讲，是应该构建一个双方都能接受的弹性价格制度来应对的。现行的商品房买卖合同第四条“协议补充条款”，实际上就是留给双方协商、用来为固定价格增加一些弹性的。可惜，在买主未充分认识到这个空白栏的作用的情况下，糊里糊涂地看着开发商把它统统勾销了。

开发商为什么要勾销这个空白栏？难道他不知道未来两三年中有各种未知的风险吗？NO！唯一的解释就是那个固定价格已足够他应付今后两三年中可能遇到的各种风险，反过来也可以说，那个固定价格让买方承担了所有风险！固定价格为什么对开发商如此呵护呢？因为定价权在开发商；定价权何以落入开发商之手呢？因为中国的房市是典型的卖方市场！

阿拉来看看WK公司的成本，就可以晓得他定的那个固定价格，让WK戴上金钟罩、穿上铁布衫咧。刚才提到，整个戈登滩项目的楼面价不到1900元。那么，主体建筑、附属工程、配套工程等土建成本是多少呢？你过来看。

师傅又打开电脑，在百度网页上键入了“WK戈登滩土建工程招标”字样，搜索，“找到相关网页84篇”，选了其中一个，一点击、再点击，——“喏！”他点给吴耐看：

“这是一期二标段，两个大数：一个一亿五千多万块、一个地上建筑面积七万平方，除一除是多少？每平方2160元。铝合金门窗、水电、监控和防盗门等安防设施、电梯、绿化等等安装工程，算500元，我估计这是算足了。加管理费用和设计勘察费等200元，注意噢，这数字已经交关大咧，WK公司就这么些人，一期七万平方，三年一千四百万块、每年可用四百多万，何况还有二期、三期咧，管够。营销费用按七万平方八亿四的销售额的3%计，两千五百廿万，360元。财务费用也就是利息：一期二标段的容积率按整个戈登滩项目的2算，所以它的用地面积就是三万五千平方，占项目总用地十九万平方的百分之十八多点，这个比率也是二标段占总土地款七亿二千八百多万的比率，也就是二标段土地款约一亿三千四百万，06年八月份开始算利息，到去年底，这么好的销售形势，那土地款老早就回来了，但我们还是算这笔资金占用了一年半，尽管WK作为大公司肯定能拿到白市贷款利息，但阿拉还是以10%为它的年利率，那利息总额是多少呢？二千万多十二万，摊到建筑面积里，290元。——这几个数字加起来是多少？”

吴耐用手机加了一下：5410元。师傅问：“WK对你说、你这一期高层的装修标准是多少呢？”吴耐答：“1500元”。师傅问：“是每平方米建筑面积1500元，还是使用面积？”吴耐挠挠头皮：“这个……，倒一下子想不起来咧。”师傅说：“阿拉暂时不管它，先按常规、按建筑面积算，——不过你要记住，按这个标准算的，那么你的使用面积的装修标准就是一千五百元除你的得房率，可能相当于每平方米使用面积二千元左右。我们权当WK在装修里面不赚，那就6910元咧。再加上营业税及其附加，应该5%多点，算6%好了，八亿四的销售额就是五千零四十万的税，相当于每平方720元。现在是7630元。——该就是我给估算的戈登滩一期的成本，从计算的过程，你已经知道这算得相当宽裕了。那，卖价多少”？

吴耐说：“我那套一万三千元不到点。一期里面最高的有两万元一平方呢！TNND，账一算倒被他吓一跳，WK要赚我介许多啊！”吴耐忍不住地说了一句粗话。

师傅说：“哦，我问一下，他的地下车位是卖的么？”“当然卖的啦！”师傅说：“按照阿拉上面的算法，车位已经变成纯赚头咧！半地下加地下车库，建筑面积两万平方，一般来说一个车位约占建筑面积35平方，我们再算得宽一些，40平方一个车位，那就有500只，每只十万，总额五千万，相当于每平方卖价又增加710元，或者成本减为6920元！还有呢！戈登滩里的非住宅、包括小区内的商铺之类，它们的成本要低于住宅，至少它的装修标准是没1500元的，所以，就算它的卖价与住宅一样，它的赚头也比住宅好。

师傅合上电脑，又开始背着手转圈了。

毛利占卖价之半，这样的固定价格，对开发商来说，足够抵御从预售到交付该两三年内的各种风险了，所以，一旦今后的市场价格再上升而超过该固定价格时，就象WK的那位经理说的那样，开发商完全可以“放弃因市场涨价或企业提价而在已出卖商品房上的利益”了，因为这种“涨价”风险早就被考虑到固定价格里面了，再不“放弃”那不是心忒黑了么？对买主来说，这个固定价格，已经差不多是最高的了，在今后两三年内，即使房价不变——包括市场价格与企业定价都不变，买主也已经损失了利息、更损失了这几百万的购房款投资其他项目的盈利机会；但一旦房价下降，就象退潮的海滩上，人们可以发现原来裸泳的全是你们这些买主！只有到了这个时候，你才明白，所谓的“对等放弃”，实际上是堵塞了你依托、援引合同条款而转移、分担价格不利变动风险的所有努力！

在我看来，这种“对等放弃”，绝对没有体现契约所应有的公平精神。如果一定要认可它、迫使买主接受这种所谓的交易习惯或默认，公平精神是无法为此提供理由的。如果要有支持理由，那也只可能来源于契约的效率原则和程序正义。这是啥意思呢？效率原则是说，尽管约定不公平，但为了社会经济能有效率地进行，吃亏这一方仍应依约履行这个合同，以后吸取教训便是了；程序正义是说，尽管约定不公平，但只要签约的程序是到位的、合法的，从合同中获得额外利益的一方的权利就是正义的，无可指责的，——这是普罗大众所谓的“愿赌服输”的法学原理，也是官员、专家反对一期买主“补偿、退房”维权所依据的“契约精神”。那好，阿拉就来看看，这个合同、特别是不公平的价格条款是否已经在程序上、规矩上做到了天衣无缝。

[此贴子已经被作者于2008-10-9 12:54:38编辑过]

师傅这时才看到几上炉内的香，早已断烟。他到书架的香盒里取出一盘，点上，对吴耐说：“现在开始第三个钟了”，随即坐在了香炉旁的太师椅上继续说：

意思表示与意思自治，是契约理论的基础。从你和WK经理的对话中，可以看到，双方的真实意思表示是：作为开发商，放弃因市场涨价和企业提价而对签约的买主追索差价利益的权利，同时希望买主也放弃因市场跌价和企业降价而对开发商追索差价损失的权利；作为买主你，当然认可开发商的放弃以独享价格上升所带来的利益，并同意放弃因市场跌价而对开发商追索差价损失的权利，但不放弃因企业降价而给买主带来的损失之索赔权利。是伐？我们可将买主的意思概括为“非对称放弃”。

吴耐点点头。

我相信，WK那个经理也听懂了你的意思，所以他说“你我都充分理解了对方的意思”。双方的这种真实意思的各自表示，最终没有取得一致，所以，在签订的第四条协议补充条款中作勾销处理。你所以同意其勾销，实际上是因为你理解，在戈登滩一期房子交付前发生市场跌价和WK降价是小概率事件，售楼小姐与经理的说法更增强了你的这种预期。侥幸，使你不再坚持在合同内写明你的真实意思；同时，该种勾销应该理解为“搁置争议”，而且，如果你们协商一致了，不管是按他的“对等放弃”也好、按你的“非对称放弃”也好，在法律上，这叫做“附条件的民事法律行为”，一旦“企业提价”或“企业降价”的条件成就，只要不利方提出，这种搁置争议，就会成为合同中所说的“未尽事项”，所以，那经理讲现在谈这个还没发生的“万一”太早了，——阿拉可以理解为他的意思表明，到这个“万一”即WK真的降价时，还是可以谈的。

对于根本没和WK谈过第四条协议补充条款的买主来说，他们只是没意识到交房之前会有企业降价的事情发生，所以他们同意WK勾销第四条下的空白栏。但这并不意味着他们一定同意“对等放弃”，所以，现在他们提出补偿、退房的要求，怎能视为他的一种反悔、背信的行为呢？！实际上，对这些买主来说，第四条空白栏的勾销，应该理解为“没有约定”，而不是WK“强势回应”补偿、退房要求的声明中所说的“没有合同依据”！因为谈也没谈过，何来合同依据？！

所以，我的结论是：

1、作为远期交易的商品房买卖合同中固定价格，其所以让买主在交易未完成前即失去抵抗市场跌价风险的能力，是开发商挟房市作为卖方市场的强势所制造的不公平；

2、价格条款中补充协议条款所以是空白，是卖方市场下买主的知识欠缺或知识经验被卖方同化带来的结果，而曾有过补充条款协商的内容其所以不能载入合同，也是因为卖方市场所造成的买方谈判地位弱势、双方谈判地位不平等导致的结果；

3、开发商没在价格条款的空白处载入所谓的“对等放弃”或其他相关内容，也只能说明此为“搁置争议”或“没有约定”，并不能据此推断其所谓的“对等放弃”为交易习惯，更不能无中生有地指称此乃WK不补偿、不退房的“合同依据”；

4、固定价格对买卖双方风险分担不公平、买卖双方谈判地位事实上的不平等，是卖方市场所造成的，尽管它不是开发商的预谋与阴谋，但也更不是经充分协商所形成的，也绝非是买方自觉让渡其谈判力量、自愿放弃相应的权利的结果。因此，契约精神中的效率原则、程序正义观念，在此并不能用来支持对维权的买主们作“愿赌服输”的劝导，更不能用来指责买主们是“赢吃输赖”的道德侏儒！

吴耐不禁拍起手来，大叫“精彩！我总算有头绪咧！”他向师傅竖起大拇指：“师傅，高！”师傅不卑不亢：“岂敢，岂敢。”吴耐将案上的紫砂壶捧过来递给师傅说：“师傅您请。”也坐在了师傅旁边的太师椅上了。

师傅沉思了一会儿，隔着从香炉里袅袅上升的薄烟看着吴耐说：

还有一个我认为是蛮重大的问题，我必须提出来，但我现在就是想破脑袋也不大清楚这个问题，对于买主们的维权究竟有什么样的意义。这就是——

[此贴子已经被作者于2008-10-8 15:27:35编辑过]

四、期房价格（即期价格）、现房价格（远期价格）和付款方式之间的关系问题。

开发商出卖的是商品性的房子，不是象建筑承包商那样出卖的是他的劳务。现在房地产市场上预售的商品房，是开发商根据其对市场咯需求的理解与体会，自行设计、自主生产并向不特定的对象推销的商品，所以，他的生产方式，本质上与汽车制造商一样，是一种自主生产，而不是象大型船舶制造商那样是订购受托生产。这说明什么？这说明预付房款，并不是开发商开发建设的必要条件，与此形成对比的是，土建工程与大型船舶的生产，则以预付款为施工、制造过程启动的必要条件。

在这种自主生产方式下，如果没有预售，则所有的商品房都将到现房阶段后才能销售，在同一时期，同一房子的价格应该一视同仁（当然，楼盘中各房子之间仍有层次、朝向、位置等价差）。这样的销售方式，对开发商的资金压力是很大的，所以，开发商为了减轻资金压力，就会向市场发出要约，谁在房子变成现货之前定购，将根据其付款的早晚、多少给予相应的折扣，这种折扣，实际上是对买主预付款的资金回报，也相当于开发商向买主融资。所以，正常的情况下，期房价格应低于现房价格；同时购买期房的，则买得越早的买主其期房价格应该越低。如果期房价格与现房价格一样，如果期房价格在早买一年与迟买一年的价格一样，那么，人家凭什么要买期房、凭什么要早买期房呢？这说明什么呢？说明要你买期房、要你多付预付款，是开发商在向你融资，而且，你的预付期房房款，并不象开发商向建筑承包商支付工程款那样，是理所当然的义务。

当然，你如果向开发商买一块地，你又向他提供图纸，叫他为你建一套别墅，那就另当别论了，这时，你的预付就是必须支付的，因为在这别墅上，你与开发商的关系已经不是买卖关系了，而是委托承揽关系，恰如开发商与建筑承包商之间的关系一样，你付工程款，并不是你向开发商买房、也不是融资给开发商，而是你为自家的工程支付施工进度款；这时，你如果赖着不付，他完全可以决定是否停工，而且如果决定停工、这停工的所有后果都应由你来承担的。你可能不知道，在我国过去的民国民法典里规定，与你发生委托承揽关系的开发商或建筑承包商，在你的别墅之房屋上是有法定抵押权的，他可以通过把你所定作的别墅变卖、以收回你所拖欠的工程款。

对WK来说，在你还没买戈登滩一期某套房子的时候，WK公司照样在热火朝天地建造着，你买与不买，并不影响他的进度，对伐？如果一直没人来买，照理他也是要造好为止，是伐？这说明什么呢？说明，一，WK有责任按他自家的计划和按他向政府、公众所承诺的期限，造好房子，等人家来买；二、这房子在交付之前的所有权是WK的，生产也是其自主决定的，所以，所有的建设资金应该由WK自筹解决，这与一汽大众、上海大众造汽车是一个道理；即使你买的那套期房，你没按合同约定的期限付款，他固然可以追究你迟付款项的责任，但他却无权也没办法让整幢房子的施工停下来、并将停工损失全部算到你的头上，这与汽车制造商的情况还是一样的。

在这戈登滩的房子还没造好的半路里，你到WK去看了、看中意了，那按你理想的购买方式应该怎样的呢？一，看中咧，选一套；二、谈好价钿，付些定洋；三、等房子造好，你再去看过，满意的，就付清全款，接收房子；万一真的不满意，大不了不要回定洋就是。是吧？于是，你希望整个交易过程、或者讲你咯谈判目标是这样的：

1、预订，希望你所看中的房子、开发商为你保留一定的期限，为此你可能愿意付点订金；

2、谈判。这当中，最主要的条款，无非是价格与付款方式，介大金额的交易，肯定要好好谈谈。