2009，中国地产面临大变局
水仙长在咖啡杯里
经历了2006年春天般的温暖，2007年夏天般的灿烂，2008年，这个格外多事的秋天，正为中国地产的下一步命运勾勒出一条又一条逐渐清晰的轮廓。过往一直令中低收入群体怨声载道的楼市，正逐渐褪去皇帝的新装。
在深圳部分地区的楼盘于2007年7月达到每平方米近三万元的天价后，经过一年多的时间，许多小区哪怕把房价降到1万以下，也不能挽救“金九银十”的成交量。与此同时，这座城市曾经林立的地产中介也已倒闭了60%，更多的地产从业者则在闲聊和观望中打发着时间。而在中国的另一个繁荣区——长江三角洲，裸泳者同样被市场的浪涛打入沙中——除了始于7月，一直未见消停的万科退房风暴外，作为浙江知名地产中介机构的宏润诚信也在全民迎奥运的当口黯然结束了曾经辉煌的事业历程，但是，和10月份震惊全国的“中港地产管理层卷款潜逃案”相比，这一切又是“小巫见大巫”了。也许“出来混，迟早要还的”其意义就在于此吧。
作为遮风避雨的窝，房屋对每个人的意义自不待言，但是历史上曾无数次证明，脱离民众收入水平太远的房屋价格就意味着泡沫，而泡沫是迟早要破的。事实上，经过笔者近两年多的观察、研究，目前的中国无论从内需潜力、人口结构、还是市场供需上都是不足以支撑高房价的。
一、在内需潜力上，中国虽然拥有着13亿人和极高的储蓄率，但是，这些储蓄平摊在所有人身上却是少得可怜的。以2007年年底中国城乡储蓄余额17万亿元人民币计算，就算不排出其中黑色、灰色资本，也不算上0.1%人口拥有全社会60%财富的现实，那么13亿人平摊下来，也就是1万多块一个人，对于买房来说，内需拉动的空间是比较有限的。而目前每平方米动辄三四千（二线城市）甚至上万元（北京、上海等）的价格，明显是难觅买盘的，是严重脱离民众收入水平的。
二、中国的人口结构。由于近三十年来的发展带来的巨大污染、生活压力以及某些政策的不合理因素，中国已经出现了出生率大规模下降的现象，而2006年以来农村、城镇中小学的合并潮已经在说明青壮人口在相对减少，实际上，2006、07两年的新增人口只勉强维持在人口世代更替水平上（有报告指出，2006年新增人口仅为500万，2007年这个数字则降去了200万），而未来中国人口还可能出现负增长，所以，潜在买房人肯定不会多。这样维持高房价最重要的刚性需求就不可能像1998、99年那么明显。
三、市场供求关系。中国在2003年以来的房地产热中，一大批实业（以及黑、灰色）资本涌向房地产业，特别是2006年以来这一轮房价上涨使许多企业通过信贷融资来大兴土木，这样，根据建筑周期（一般是一到两年），未来一、二年里将是新房集中上市的时间，那么市场供给一多，房价肯定大跌，而面临巨大还贷压力的房企也将甩卖房产，所以将来会出现极端的买方市场，房价将出现雪崩式跳水。
其实，继2007年下半年部分一线城市出现有价无市局面后，2008年1—8月，北京、上海、浙江、广东、福建、天津、江苏等经济发达省市的商品住宅成交量下降都在20％以上。其中北京、上海、浙江的同比下降分别为55．5％、38．5％和32．5％。截至8月底，全国商品房空置面积已达1．3亿平方米，同比增长了8．7％。 这些数字也在告诉我们，脱离了民众收入水平的房价泡沫已经在技术上破灭。目前的高价位，与其说是市场需求的支持，倒不如说是地产商们深怕降价缺口一开，导致价格出现雪崩式下坠而采取的营销策略。
然而，在房价与消费者僵持的当下，更大的利空能量正在积聚：随着欧洲、北美、日本等传统出口市场陷入经济危机，在过去十多年里培育了大批中国“中产阶级”的外贸行业正面临空前惨烈的寒冬，而出口企业的股票在2007年年中就开始的下跌浪潮正是这一趋势的如实反映。因此，随着“中国制造”的崩盘性调整，有能力购买住宅的中青年人口将急剧缩水，甚至那些欠下房贷的购买者们也将因为人生陷入困境而不得不选择断供之路……这样一来，已经缺乏买盘的地产企业将更加乏人问津。更可怕的是，当购房者成批断供后，银行为保持流动性，将不得不加紧回收过去贷给房企的贷款利息，而还不起利息的房企，其选择除了出售企业、申请破产之外，便只有领导层的卷款潜逃了。
至于最近的“救市”措施，笔者并不看好，因为可以想到的政策工具除了银行降息、放松信贷和地方政府直接向企业注资等办法外，并没有真正足以提振潜在购房人的消费能力与消费信心的方案，这样做，非但不能拯救逐渐下坠的楼市，相反会造成从中央到地方更大规模的财政缺口，也会为未来的超级通胀埋下可怕的伏笔。
笔者并不否认现在政府“保增长”的决心与诚意，但是笔者认为，目前政府的当务之急应该是建立基本失业保障体系，做好贫困人口的救助工作，特别是要救助好那些产业调整浪潮中失业的农民工与大学生，从而在根本上维护好社会的稳定，只有使这些人有了基本的消费能力，才能为中国的经济转型和下一波增长周期创造需求条件。同时，政府应该适当地借机裁剪冗余人员，缩减行政成本，从而减少全社会的交易成本，为经济运行创造更宽松的环境。而对于楼市未来命运，笔者认为，楼房是耐用商品，可以长期存留，因此让市场出清并不是一个坏选择。当然，这一过程无疑是痛苦的，现在的萧条，仅仅是个开始，笔者估计，真正惨烈的地产变局将出现在2009年二三月间，因为二～三月是地产销售的清淡期。至于未来的房价，笔者认为，综合前面提到的内需潜力、人口结构和供求关系来分析，房价将长期保持低位运行，2007年年中的价格在5～10年内难以再现。
扫码加好友，拉您进群
全部版块
我的主页
收藏
