万科4亿潘多拉：高成本酿恶“调整太彻底”

时间：2008年11月03日 07:31:54 中财网

　　有分析认为,万科似乎想来一场大洗澡,把以后几年最坏的情况集中反映到2008年。
　　左手在全国各大城市不断掀起降价潮,右手不断调低计划开工面积,背后还伸出一只手拣便宜货。显然,万科为了应对这一轮房地产市场寒冬已使出了浑身解数。
　　理财周报从北京、深圳、东莞三面出击调查发现,人们都在谈论万科的种种"出乎预料"。
　　销售低于预期
　　和保利同一天,万科也抛出自己的三季报,中金立刻说:低于预期。而关于万科去年发出的今年完成150亿销售额的豪言壮语,业内已经无心再提及。
　　万科中粮假日风景楼盘,在北京西四环和西五环之间,毗邻京石高速。而假日风景售楼处光景却较为惨淡,亦没有想象中的人声鼎沸,相当安静。
　　记者在那里了解到,假日风景历史最高价是在今年5月12日之后的两个月里,曾一度高达17000元/平方米,在7月底回落到13000元/平方米,目前其售价为14000元/平方米。不过,假日风景的一位销售人员指出售价13000元/ 平方米的是毛坯房,而现在14000元/ 平方米的是精装房。
　　在记者以购房者身份到售楼处咨询的一个小时左右的时间里,只有约4、5户购房者前来看房。该处一工作人员则透露,这一段看房的人不多,每天大约只有20来户。事实上,记者从东莞、深圳多处万科楼盘采访的情况也大体与假日风景相似。
　　2008年以来,房地产市场的低迷,使得万科销售面积和销售金额增长疲态日显。日前万科公布的季报显示,2008年1-9月份,万科累计实现销售面积402.4万平米,销售收入356.1亿元,分别比去年同期减少8.9%和3.2%。其中三季度下滑趋势更是明显,实现销售面积和销售金额,较上年同期分别减少29.4%和31.9%。
　　放缓开发两面
　　"早在8月初我们建立数据库之初,我们就提示万科可能出现增速下滑的风险,但还是没预料到调整幅度如此之彻底。"长江证券苏雪晶说。她说的是,万科在三季报中称,再次缩减开工面积约110万平方米,到570万平方米左右,同比去年下降为27%。
　　"3月份的时候曾经开工,但是两个月前突然停工了,不让建了,据说今年不再开工了。"北京万科金色城品一工作人员说。记者看到整个工地冷冷清清,没有一个工人。
　　记者致电万科董秘办公室,一工作人员称:"停工是绝对不可能的,只不过是公司调慢了工程的进度,主要是由于目前市场不太好,建好了也不好卖,调慢进度就可以减少存货,增加了公司的流动资金。"
　　而记者从东莞常平万科城了解的情况也大致如此,该处一工作人员称,东莞常平万科城已不太可能按照原计划完成工程进度。
　　事实上,万科计划开工面积一再调低。在早前发布的2007年年度报告中,万科曾计划在2008年度开工面积和竣工面积分别约848万平方米和689万平方米。不过,在今年的半年报上,万科却表示将调低年初所制定的计划,较年初计划新开工面积减少165万平方米,竣工面积减少103万平方米。
　　"住宅投资减少给未来市场供求关系增加了新的变数,行业资金紧张对土地市场的影响尚未完全体现,而开发成本未来走势也存在不确定性。"万科副总裁肖莉如是回应。
　　从存货规模看,万科存货占总资产的比重为71.93%,在行业中这个数字并不好看,因此有分析人士告诉理财周报:万科很可能是想从财务角度削减沉重的存货压力,所以调减开工面积,但却无可避免的造成业绩增长的制约。
　　土地成本拷问
　　"万科近期毛利率一直处于一个下降通道中,之前高价的土地成本是造成目前毛利率下降的一个因素。"苏雪晶说。三季报显示,万科的毛利下滑……
　　实际上,王石不止一次的对2007年高价拿地表示过悔意。其中就包括本次大幅度计提的天津地块。为此,万科拿地变得异常谨慎。
　　截止至2008年9月30日,万科拥有货币资金199.4亿元,三季报披露,前三季度万科共先增项目27个,规划建筑面积660.6万平方米,仅为年初计划的66%。其中三季度万科新增项目10个,平均土地成本不过为1930元/平方米。
　　而买地方式也逐步以合作模式为主,其比例已超过85%,与此同时,万科也加大了二三线城市拿地的比重。这些举措显然利于万科降低财务压力,肖莉也表示同比去年,万科新增土地成本同比去年下降近40%。截至2008年9月底,万科的土地储备为1845.6万平方米,这一数值和年初1821万平方米的基本持平。
　　似乎万科近来拿地成本不断下降应该是对一年后业绩不错的预期,但"近来情况似乎又发生了一些变化"。
　　"9月新增5个项目中4个都是通过合作方式获得,对项目本身具备优势,"但是,原来"我们预计4季度土地价格回落,近期已初现端倪,但是近期全国房地产利好政策出台,又延缓了这个趋势。这对万科而言,不是一个好消息!"苏雪晶说。
　　打开潘多拉盒子
　　万科还洞开了一个潘多拉盒子:三季报开始对未来风险较大的项目计提存货跌价减值准备。本期计提的项目包括天津、福州、南京、北京四地的五个项目,计提金额为5.35亿元。本次计提影响本期税后净利润4.01亿元。万科还表示将在年报中对资产减值风险作进一步的评估。
　　"很受伤"的是2008年股权激励计划或将终止。万科预计2008年净利润增速有可能达不到股权激励计划所要求的18%,因此该计划可能会被终止。而且由此将该计划在上半年摊销的费用全额在三季度冲减管理费用处理,再次削减净利润。
　　这几乎应和了很多人预料。实际上,在分析人士看来,保守的财务策略和终止股权激励,不是"偶然的相遇"。
　　"你认真的去研究万科的三季报,就会发现,万科管理层似乎是想来一场大洗澡。就是把以后几年最坏的情况集中反映到2008年,这样以后,万科明后年的业绩就比较好做,股权激励就顺理成章了。所以很多人都认为,计提存货跌价,很大程度上是万科平滑业绩。另外万科在结算金额上也会做文章,把利润放到明年甚至2010年。"一位私募人士说。
　　

到底是发生了金融危机还是楼市危机？
　　
　　最近，舆论界满天飞舞，吐沫四溅的说的是世界出现了金融危机，是百年没见到的一次，而且首先是美国华尔街金融危机，时间、地点、范围都很明确，什么两房次贷清收，什么雷曼兄弟破产，为此，各国大喊注资救市，首脑们通话频繁，出访跟散步一样，某些大国政要两小腿跑得飞快飞快的，握手的时候非常非常的诚恳与热情，甚至在某国坐火车要求停一分，就照办，这个时间，谁也不能得罪的啊！但是，在中国，本网民为何发现，怎么不像是金融危机呢？
　　
　　为什么这样说？是因为，在我们的国家，谈自己的金融危机的不多，就是中国人民银行的行长周小川先生，也只是淡淡地说，华尔街金融风暴不会对中国发生什么影响，中国银行业运行很健康，资金还是很安全的。这就说明，美国金融危机只是美国的金融危机，与中国有什么关系？既然不会受到什么影响，还不好好地干好自己的事，跟着别人瞎吵吵干啥咧？不是咸吃萝卜淡操心吗？
　　
　　然而，这还不算怪，更奇怪的是，以前，没发生危机的时候，中国的经济专家，真的、冒牌的，虚的、实的，当红的，在野的，草根的，权威的，都在谈着可能会发生什么危机，可能会出现的什么彩虹，可是，现在呢，我们的央视，天天在那里关注华尔街，天天喊着很吓人的危机，似乎以前非常出名的，被视为珍宝的如茅氏、张氏、厉氏们，是不是拔腿就跑得不见影了，咋不跟老百姓讲讲这个时候，我们如何树立信心，都得同生死共患难呢？总之，就看见这些所谓的精蝇们，跟小时候玩家家，大孩子放鞭炮点着火就跑了，小孩子不知高低，轰的一下响了，小孩子们吓个半死，一抬头，看大孩子早跑了，发现上当了。现在，所谓精英就是跟放炮的大孩子一样，自己跑了，留下领导们在那里讲信心比黄金更得要，这个时候，我就想起大孩子害我们小孩子的情景。
　　
　　然而，这还不是要说的话题，要说的是，当今所说的金融危机，还不像金融危机，倒是像楼市危机。为什么？金融危机，周小川先生讲了，自己的金融机构运行很正常，这叫金融危机吗？但金融危机又有个资本市场的问题，这市场就是投机市场，股市、汇市、期市。但现在的股市已经下跌70%，危机到谁了？没有发生什么问题嘛！中国人抗风险的能力强着呢！于是，周先生就拿着利率砝码，把利率调一下，再把存款准备金调一下，这市场就一药救百病了。所以，他只管在那里调利率，调存款准备金率，并说是大手笔，结果这次的的调整，市场根本就没反映，也没见到有什么大不了的事。
　　
　　然而，有一点觉得不对头的是，楼市的问题喊的最多，不仅财政部喊，发改委喊，地方该出手就出手的救楼市，还有一些管党务工作的官员也喊起来，并且声音还很高，比如，杭州市委书记王国平，就是这样的一个人，我敢肯定，王书记的职责肯定是管组织、宣传、统战和意识形态方面的工作的，可是，他可以丢下他的主管工作，大谈起救楼市来，并危言怂听地说，如果楼市价格下跌，最后受损失的还是老百姓。人们不知道，当物价涨得百姓买不起东西的时候，必然要回归价格，回归到合理价位，那受损的是百姓？听不懂王书记说的是啥。当人们置疑之后，王书记意犹未尽，最近他又讲：“救楼市”不是为救房企、救财政，（2008.10.30人民网），这次他讲话又透露出，如果大家不买楼，银行垮、房企垮、经济垮（王国平：杭州市近期出台的24条“房地产新政”，在社会上引起了很大反响，街头巷尾、传媒网络都在讨论，政府要不要“救楼市”。我认为，“救楼市”不是为了救房地产企业，而是为了救经济、救银行、救百姓。政府“救楼市”，绝对不是保护房地产公司，不是保护有钱人的利益，而是为保护困难群体、低收入群众）。其中玄机是什么呢？低收入群体是这样救活的？这话听上去对低收入者来说，好像说了等于没说，因为没钱买房嘛，这样就让人看到，这话跟股市股评家，股评黑嘴差不离，股市中，庄家手中的股票筹码多了，要等着出手，比如他们是融资弄来的钱，必须找些“庄托儿”来帮助他们出货，不然的话，银行贷款到期，他就全玩完了，所以，股评黑嘴们就在那里吹黑哨，越是拉升出货，他越说是进货吸筹。现在，楼市如股市，急着要出货，就出现了这些托儿来，说的那么危机，救房市就是救经济？救百姓？百姓天当被地当床就能过，还在乎几天没新房子住？这恬噪到底是咋回事？
　　
　　再一个，就是河南省省长郭庚茂也是一语惊人的，他说，在河南买房产绝对可以升值。到底会不会升值，那当然要看实践检验，现在，本网民不想去探讨是否可以升值的问题，就是想问一下郭省长，难道我们的房地产业是为了囤积居奇，是为了投机，为了升值，不是为了解决没房住的困难户么？怪不得现在的房产行业成了泡沫，现在已经破灭，原来还是郭省长这个心态告诉我们，买房产不是为了自己住，而是为了升值！升值就是出手卖给人家是吧？肯定是这样，不然的话升值好玩不成？郭省长不知道看到没有，就是这样的思想支配着行动，所以那些本来没有多少闲钱的人们，以为买房子可以升值，买股票可以升值，买基金可以升值，升的大家手头再没有消费的资金了，还升什么值？你不看看人家的口袋，还能拿出什么钱来去买你生产过剩的房子去升值呢？现在，我们天天说要创新马克思主义，就没听听马克思论述的资本主义生产过剩的问题？你以前虽然说不要问姓社姓资，但是，你可是说搞的是社会主义市场经济，社会主义市场经济有没有生产过剩的问题存在着？中国的经济难道就是房地产经济？所以，天天喊马克思主义，原来根本不闻不问什么叫生产过剩，而你主管党务工作的在那里讲房子，好像是房产商，你主管政府全面工作的省长在那里讲买房放那儿等升值，也在那里好像是个售楼小姐，把房子说的天花乱坠，这是在干什么啦？这就怪了！嘿嘿！
　　
　　所以说，现在，我们不知道这个世界上到底发生了什么？也不知道中国，现在到底发生什么，还要发生什么？只是听到耳旁在不断地鼓噪着金融危机，百年不遇，但是，也不知道到底会最后中国在哪里买单，拿多少钱买单，有些事，我们的当局态度很暧昧！而国内的关于楼市的危言怂听，又让人很闹心！所以，现在看来，作个心能静下来不发烦的中国人，真的很不容易！