有关业内人士指出，它可能是一种很好的投资方式，但也存在风险。产权式酒店后期的经营和物业管理至关重要，若经营公司经营不善，就会亏本，投资者也就无从收益，同时也不排除部分开发商想借此盘活资产，把产权式酒店搞成投机行为。

产权式酒店究竟有什么问题？

地产界有一个共同的现象，往往准时开盘售房，却不能按时交房，甚至偶有携款潜逃者，产权酒店亦然，如延期交房的成都瑞景商务酒店。但是交房前改变功能，可能是产权酒店较多的问题之一，在海南，有因升级度假中心为五星级的产权度假酒店的“南海传说”；在南京，有改产权酒店为写字楼出租的南京“益来”，还有谷阳大厦退租和盘谷亚泰“罢课”事件；更突出的是，在成都，因为银行紧缩银根产权酒店集体变脸。

企业以赢利为目的是天经地义的，当风险来临时如果违约会减小损失，绝大多数企业都会选择违约，因为没有诚信的企业总比守约而导致企业破产强，所谓“好死不如赖活着”。很明显，如果当初规划时就对风险以及风险出现时如何应对进行过论证，那么一开始该企业就在欺骗消费者；如果没有，那么一开始该企业就是对消费者不负责。总之，即使不是成心欺骗消费者，但不可否认投机的因素非常大，不少开发商都将产权酒店视为圈钱套现的好工具，没有谁真为承担风险做好了赔付的资金才上项目，所以一旦销售或经营失败，已被产权酒店搞得疲惫不堪的开发商唯一想到的就是如何减少自己而不是投资者的损失。

而且，一些开发商在故意违约后，毫无对投资者尽可能做出补偿的诚意。有打了4年官司结果按投入资金一倍赔偿的，有将日万分之三的违约金改为万分之一点五的，有只想按银行同期利率补偿的……显然，开发商的任何承诺都可以不兑现，投资者的利益并无任何保障可言——就骗你，又怎么样？

一 短期、炒作、欺诈——骗你没商量！

“产权式酒店”在中国落地生根，最早是房产开发商籍以融资的一种方式，开发商需借此盘活资产。海南及一些城市的“烂尾楼”或是位置偏僻的楼盘经此策划后，大多定位为某星级产权式度假酒店或产权式酒店公寓，并且绝大多数项目都采取了变相或不完全变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就不排除夹杂着大量的短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。从产权酒店在我国的发展历史就能清楚地看到问题的这一实质。

【一】南海传说——中国产权酒店第一案

2000年——2001年间是第一轮产权度假酒店开发热潮。

海南金汇吉置业有限公司在99年底，为盘活大量的“半拉子”工程，提出了“共有产权式公寓酒店”的模式。而海南泰信实业有限公司既是海南省首家采用国际通行“泰慕赛尔模式”销售产权酒店――南海传说温泉疗养度假中心的开发商，也是第引发中国产权酒店第一案的开发商。

问题的产生则在很大程度上是与开发商兴建产权式酒店的原始动机和诚信度有关。在海南房地产市场最低迷时期面世的海南首家产权式酒店，而且是由某国际知名酒店管理集团经营的五星级产权式度假酒店，由于在销售合同签定后宏观经济形势好转，楼市价格上涨，产权式酒店行情看好且该酒店销售价格有望不断走高时，开发商在其已经违约后，合同标的物实质条件并未发生改变、合同应该继续履行且完全能够继续履行时，却想以名称改变、投资增加等种种借口来毁约，攫取他人的风险投资成果，最终引发7位原告提起民事诉讼，开发商以被告身份在原一审中败诉。2004年4月16日海南中级人民法院判决泰信返还吴志良、何继明等4名消费者1999年分别交纳的数万元购房款并支付数额为购房款一倍的赔偿金，但吴志良等不服继续上诉。该案因为是中国第一例产权式酒店预售合同民事诉讼案件，引起了世人关注（证券导报）

评价：纠纷的原因是原规划的度假中心升级为五星级酒店，开发商以承担违约责任来攫取他人的风险投资成果，而不愿意按照与消费者签订的购房协议执行。就是说，当开发商认为升级后获取的利润远远大于违约赔偿的损失时，是绝不会考虑投资者的权益，而毫不犹豫地选择违约的。

第一个在北京销售的产权式酒店是新加坡国氏集团在河北省秦皇岛市开发的维多丽亚海湾，前期市场推广销售火爆，大量投资者涌入，结果连开发商都不知去向了；第一个在北京地区开发的产权式酒店是金三元公司在延庆县开发的金色假日酒店；四通房地产所开发的碧海蓝天别墅度假区也在秦皇岛南戴河海滨举行了奠基典礼。

全国其他地方比较突出的有，浙江临安钱王大酒店94间产权房被抢购一空；杭州千岛湖凤凰实业有限公司开发的杭州千岛湖凤凰休闲度假村；在广州，位于清远北部石角镇一片青山绿水间的广州后花园酒店率先在珠三角推出产权式酒店；12月，被地产界誉为“创富奶酪”的丹枫·白露面市一月销售逾60%，客源遍及印尼、美国和深圳、北京、上海、香港、台湾等地。

在第一轮产权酒店开发热潮中，以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩，有人总结了以下三个原因：

一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发展旅游业；

二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；

三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。

也有真心实意做产权酒店的，在中国首届房地产博览会上被评为中国最佳旅游度假项目，受到国家旅游局和国家建设部高度赞誉的康乐园产权酒店项目，正是海航产权酒店的首个试点项目，这也是旅游、航空、酒店集团介入产权式酒店的第一个项目。

总之，第一轮产权酒店开发热潮的结果是，建设部在2002年7月公布《商品房销售办法》，对产权式酒店并不赞许。海南政府也进行调研，尽快对产权式酒店立法。此外，国家建设部明文规定，不得承诺固定回报作为销售手段。

2002年，加上第一轮产权酒店开发热潮中的楼盘陆续建成开业，上海三金置业有限公司和绿地集团和分别在襄阳南路建国西路口和天目路乌镇路口推出了产权式酒店， 天津市第一家产权酒店鼓楼商业街龙城客栈正式启动，重庆力扬实业有限公司开发的海兰云天亮相；深圳盐田第一家星级酒店东方威斯酒店公寓试业，大连兴建“21世纪连岛金海岸度假村”产权酒店，广州首家产权商务酒店——远洋商务大厦问世。然而，第一轮产权酒店开发热潮中因开发动机产生的遗留问题，也一个又一个曝露了。

【二】南京益来——销售不畅出尔反尔

2000年8月14日，位于鼓楼的益来国际广场打出了“产权式酒店”的招牌，《江南时报》“众说纷纭话‘益来’”讨论了益来国际广场能顺利盖起来吗？益来国际广场的“天价”到底值不值？益来国际广场将来的经营是否会好？投资过程中的“变现”以及关于15年的经营权、监督权等极具实质且相当敏锐的问题。3年后，2003年12月30日，到楼盘交付时，开发商突然决定将其变更为纯写字楼出租，向所有买房人收回已售出的产权式酒店套房。按照合同当初的约定给买房人予以一定的赔偿，违约金按照银行同期存款利率来支付，即经过银行同期利率的测算，按照买房人总房款的数额支付买房人至少三万元的违约金。如果买房人不同意签订此协议，则房款不退。

益来国际广场原定为一家五星级酒店，酒店套房686套，标准套房约为60平方米，装潢后的售价为每平方米1.3万元左右。公司在销售时承诺，该酒店由益来酒店公司代为经营，每套客房月分红不低于3300元，15年之后该间套房的产权就归买房人所有。但其结局却是开发商无法兑现其承诺的回报，当有一家浙商有计划要购买益来国际广场15层以下全部楼层时，益来实业改变了当初关于产权式酒店的规划，全部改成写字楼用来出租。这样益来才有可能从巨额的银行贷款当中解脱出来。

评价：也许是产权酒店的一些负面影响，加上开发商没有解决一些实质性的问题，据说3年仅售出了686套房间的1/10。为了从巨额的银行贷款当中解脱出来，益来选择了解除合同。资深房地产律师认为，因为当初双方签订的是《商品房买卖契约》，所以按照《合同法》的规定，解除商品房合同需要买卖双方协商同意之后才能解除，有任何一方不同意都不能解除，所以益来实业要求买房人解除合同的所谓协议也是不成立的，至于不签协议就不退房款更是无稽之谈；其次，益来实业到期不交房本身就是违约，开发商必须承担一定的违约责任赔偿买房人的实际损失，不仅是赔偿延期交房的损失，还应该对该项目重新进行价值评估，按照评估价格赔偿买房人的损失，而不只是按照银行同期利率赔偿违约金。

【三】成都瑞景——产权售完也要耍赖

2002年初，成都刚推出的瑞景商务酒店在“245%总投资回报率、180%月租比月供回报率、12.25%年投资回报率、锦江宾馆的价值驱动力、国际化水准超一流管理”等极具诱惑力的广告宣传下，短短3个月，187个房间被160多名业主一抢而空。

但在约定的交房时间2002年10月30日前，开发商却不能交房。而且，开发商银地公司按合同替业主代交了4个月的月供款后就不交了。他们另拟了一份《补充协议》，将违约金比例由约定的日息万分之三降为日息万分之一点五，且违约金将用酒店消费券支付，双方纠纷由此引发。至2003年10月，延期交房使业主的租金损失高达数万元。11月，在开业仅3个月后，35户业主向金牛区法院提起诉讼，号称“成都第一家产权酒店”的瑞景商务酒店因违约被业主告上法庭。媒体揭露早在大多数业主购房之前，酒店土地证就已被高新区法院冻结，还有四层楼分别被两家法院查封。存在如此多问题的瑞景酒店为何能顺利销售呢？

评价：酒店产权没有卖出去，不得已违约似乎还可以理解；但开盘仅3个月就将所有房间卖光变现的开发商居然也违约，让人们不可思议。可见个别开发商不负责任到何等程度，产权酒店在他们心中、手中只是一个可以让投资者热血沸腾的有效营销工具！

二 兑现、贴钱、变脸——神话的破灭

2003年夏天，北京迎来产权度假酒店开发的第二轮热潮。

7月下旬，昆泰国际中心隆重开盘；8月17日，中信国安宣布，历时11年、总投资约30亿元开发的产权度假酒店第一城正式全面对外试营业；8月28日，名不见经传的北京世豪集团宣布，在密云闹市区正式推出“金海豚”分时度假产权酒店；9月国贸秋季房展会上，龙河家园、南洋度假村等异地产权酒店项目亮相；紧接着延庆 “美妙时光”的产权酒店度假村面世。不算此前两个基本处于停顿状态的项目，北京周边地区已有六、七个产权酒店项目，2003年冒出的新项目超过了半数。

不仅在北京如此，湖南首家产权式酒店韶山华龙山庄元月在韶山动工，5月，云南丽江古城一个名为“茶马古镇”的产权酒店项目动工；6月，“大理凤凰温泉度假村”在大理市下关西郊塘子铺温泉村（下关温泉）开工建设；9月6日，世福汇外滩中福现代城委托上海国际商品拍卖有限公司进行上海市首次产权式酒店拍卖； 9月15日，上海新锦山置业发展有限公司开发的上海第一家产权式商务酒店“巴黎时韵”产权式商务酒店共500套，上市后3个月内就销售了480套；9月底，上海静安寺、浦东的一些著名高星级酒店，如美丽园、世福汇外滩中福现代城、九龙锦江大酒店等尝试将酒店以客房为单位，作为房产出售给市民；10月，亚龙湾内首家产权式酒店——三亚华宇皇冠假日酒店开盘销售；中国吉利集团下属子公司海南铭泰香水湾旅游发展有限公司的海南香水湾产权度假酒店开盘；12月，西北首家产权式酒店奥林匹克酒店在呼和浩特市正式开盘；顺德时代大厦因为经营状况不错，发展商准备进行二期开发。在浙江千岛湖、山东青岛以及贵州等地还有五六个项目即将亮相。

继高档酒店式公寓、商铺投资热之后，产权酒店为何如此火爆？

在传统房地产开发越来越困难的情况下，更多的开发商明白了产权酒店的“真谛”，而有钱、有闲的消费者在与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等比较后，产权酒店投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店，况且投资还能享受住房按揭的诱惑实在无法抗拒——开发商利用人们对舶来品的无知和趋利的迫切心理，为消费者描绘了 “财富高速裂变的神话”，制造了一种财富神话泡沫：

“你不赚钱，别人为你赚钱；你不工作，别人为你工作”的最佳投资方式，“投资产权式酒店，只需付一部分首付款，你每月就可以坐在家中收取丰厚的租金，即使付了按揭款，还可以剩一大笔钱！”

业主首期只付30%的总价，其余70%价款可由银行20年按揭贷款；业主除每年拥有5%的固定回报，及享受60天的酒店客房使用权外，另外还有酒店客房部纯利润的30%的分成，只需6年就能回收首期房款；如业主将每年60天的使用权转让，扣除银行按揭利息，40年实际可得140万元，年回报率高达23.5%。

且不说这样的广告违反了有关房地产广告不得宣传高额、固定回报的规定，酒店经营利润的计算也不科学，以至于引发争端。这是满打满算按100%、80%的住房率高估的，如果达不到这个住房率，经营效益就实现不了，也就没有高额利润可分。一旦出现经营亏损甚至根本没有利润可分，对投资者的回报就会落空。投资者还贷入不敷出，变成“为银行打工”。如果出现酒店住房不景气、房地产价格下降，投资者就会被“套牢”。如果银行利率上升，投资者就会加大还贷压力，入不敷出。

请看成都“紫微·银座”的一个实例：

【一】紫微银座如此兑现，业主反要倒贴钱!

购房者蒲女士说，她是采用按揭方式以每平方米9064元的价格在“紫微·银座”购买了10楼20号建筑面积为52.63平方米的标准间一间，总房款为477038元，首付了147038元（30.82%），通过成都市商业银行办理了按揭贷款，贷款33万元，贷款年限是13年，每月按揭款是2887.81元。售楼人员当时给蒲女士算了一笔账：每月返利3883元，减去2887.81元的按揭款和349元的维修基金，每月还可净收入646.19元。蒲女士问了销售人员还有没有其它还要扣除的费用，售楼人员说没有了，和许多购房者一样，蒲女士就毫不犹豫地签订了购房合同。

　　但是，2004年2月1日起开始返利，管理公司通知购房者每月要扣除20%的个人所得税。经营管理公司给蒲女士的3883元返利，扣除20%个人所得税776元，再加上每月扣除的349元维修基金和每月的2887.81元的按揭款,每月的返利就变成了3883-（776+349）-2887.81=-129.81元。即每月蒲女士将倒贴给管理公司129.81元。后来开发商又给业主们说个人所得税涨了，要收29%左右的个人所得税。

这就是成都市春熙大厦房屋开发公司不能如期交房，却要求购房者在交房完工的协议书上面签字后的待遇。如果不签字，投资回报就领不成。当时部分购房者拒绝在上面签字，而采用法律手段和开发商进行交涉。

【二】茉莉花国际大酒店，扣除税收贴百元

我们再来看看苏州第一个产权酒店茉莉花国际大酒店给消费者的估算：假定投资成本为60万，9%的年固定投资回报率，10年的租期回购，那么你每年获得的投资回报为60×9%=5.4万元，10年的收益为5.4×10=54万元。如果租期结束后你要出售，开发商还愿意以不低于您的购买价的价格回购，如果房产升值您的收益还将更多。这样看来，业主的收益保障将是百分之百，而承担的风险却是零。

剩余40年租金纯利润：4500元/月×12月×40年=216万，50年产权收入：14.46万+216万=230.46万，投资收益率为230.46万/60万=384.1%，这其中尚不包括酒店物业自身的市值增值以及未来的租金增长。

如果减去税收和维修基金后一样要倒贴：返利4500元，扣除20%个人所得税900元，再扣除3295元的按揭款，维修基金按紫薇银坐349÷3883×4500计算应交405元，每月还需倒贴给管理公司100元。

不交税行不行？

且不说纳税是每个公民应该尽的义务，只要符合税务机关征收的规定，税务机关肯定会依法进行征收。成都市锦江区第三税务所王磊所长说，购买产权式酒店除了要缴纳国家规定的契税外，如果是投资型的对外经营，还要涉及以下几个税种：　　1、营业税：按照租金总额的5%征收。 　　2、城建税和教育费附加：分别按照营业税总额5%之后的7%和3%来计算。也就是营业税、城建税、教育费附加占了总额的5.5%， 　　3、副食品风险调控基金：按0.1%征收。这三项税收总共加起来占到5.6%。 　　4、房产税（从租）：按租金的12%征收。 　　5、个人所得税：作为财产租赁所得，税率为20%；而且扣除费用标准为一次性收入4000元以上的，按20%扣除，4000元以下的按800元扣除。 　　6、印花税：按合同金额的0.1%征收。

【三】银行封杀产权酒店，产权酒店成都“变脸”

川剧变脸是四川蜚声海外的国粹，没想到在海南许多停缓建多年的“半拉子”楼盘纷纷“变脸”为产权式度假酒店，而在四川这一次却由产权酒店“变脸”为非产权酒店。在银行对产权酒店关上大门后，成都涉足产权式酒店开发的20多家地产商，或暂停了营销计划，或改变了项目的定位。曾被开发商追捧，消费者疯抢的产权酒店一夜之间销声匿迹，剩下的只是已由产权酒店引发的一个又一个官司。

据2004年6月29日成都商报的一则报道称，以前由于部分商业银行对产权式酒店的性质界定不严格，都是按照住宅的贷款政策进行放贷，而今年一系列关于商业物业的新金融政策出台后，对纯商业物业的贷款就相当谨慎。产权式酒店就目前的形式来看，人们购买的目的不是用来居住，而纯粹是用来投资，根据央行的相关政策，一些国有银行已经开始明确表态，对商业用房地产项目贷款进行封杀。这样看来，产权式酒店以后要想办理按揭贷款将非常困难。

不少开发商在听说这一消息后相当吃惊。一位正在筹备产权式酒店项目的开发商当即表示，就算项目贷款能办下来，但5成10年的贷款方式对于产权式酒店而言门槛实在太高，这种依靠租金返还来支撑贷款月供的产品一下子就失去了最大的卖点。

诚如斯言：一直以来，不仅是成都的产权式酒店都是以住宅的贷款模式进行贷款，购房者在购买产权式酒店时可以按照7成20年甚至8成30年的按揭贷款办法办理贷款。另一位开发商告诉记者，如果产权式酒店真的不能办到贷款，将对这一新兴的地产投资模式带来致命打击，这样下去，产权式酒店只有退出成都的房地产市场。

评价：似乎比较突出的问题主要集中在成都：除了成都涉足产权式酒店开发的20多家房产商集体变脸外，7月初，华西都市报报道了购房者们购买“西岭雪温泉酒店”被骗的遭遇后，引起了社会各界的极大关注，据报道司法已经介入……

三 开工、开盘、开业——方兴未艾

然而，从2003年开始的第二轮产权酒店热并没因此而受影响，从8月19日到9月18日，在一个月内先后四个以产权酒店为主题的研讨会相继在北京、郑州和江西召开，这是前所未有的。两个月内20余个产权酒店开工、开盘、开业，更是前所未有的，真可谓“东边日出西边雨，黑了南方有北方”啊！以下仅是冰山一角，但已足见产权酒店方兴未艾之势：

7月18日，济南首家产权式酒店，省城第一高楼明珠国际商务港四星级标准大酒店客房部分首批80个单位推向市场，3日内即被抢购一空。

7月23日，《南方日报》报道广州两家房地产巨头相继将原本准备建写字楼的地产项目改建五星级产权式酒店。

7月26日，在北京密云五星级的世豪国际酒店，诞生了北京首家本土分时度假产权酒店公寓——“金海豚”。

7月28日，南京21世纪投资集团2002年在连云港金海岸开发的产权式酒店21世纪连岛金海岸度假村正式开业。

8月8日，《今夜中国》报道，天津第一家真正的产权酒店 “国际游乐港产权式度假酒店”即将在天津国际游乐港园区内建成。

8月12日，《文汇报》报道，香水湾产权度假酒店继去年10月在上海公开发售以来， 608套客房已售出90%。市场投资客50%为上海人，15%为境外客、35%为外省客。

8月23日，上海首家产权式酒店美丽园龙都大酒店的客房产权发售率跃升至90%，出租率超过了80%。

8月25日，浏阳市飞力实业有限公司开发的该市首家按五星级标准建设的产权式酒店银天大酒店隆重奠基。

8月27日，上海2004投资房产博览会长沙的国中新城亮出了12%的高回报率。

9月1日，将有近2000套酒店式公寓东方云顶广场发布消息，。东方云顶广场的分时度假将利用北京天伦分时度假联盟的平台，共享全国四十余个分时度假中心。

9月3日，海南香水湾产权度假酒店在旅游度假商业地产博览会上宣布，业主前五年内皆由开发商包租，向业主提供6.6%的现金回报。

9月16日，海口市中心地标海口金茂大厦产权式酒店正式对外发售，推出小户型精装修高品质物业。

9月17日，《深圳特区报》报道，东方威斯酒店的投资回报方案由“每月高额稳定的固定回报＋每年超长的免费入住权”组成，整体投资回报率领先于深圳市现有在售的产权式酒店公寓。

9月18日，《青年报》报道，昆山红枫房地产有限公司胡方云董事长坚持做中国第一家“分时度假”产权式酒店。

9月18日，位于朝外大街中心位置的昆泰国际中心宣布了将推出五星级标准的产权式商务酒店。

9月23日，《珠江时报》佛山禅城区同济路阳光国际公寓可用于投资性购买。

9月1日，黄浦源产权式酒店开盘，安吉旅游市场趋于成熟，酒店住房率达到了80%以上。

9月23日《北京青年报》报道，使馆区将有一名为“皇家港湾”的产权酒店项目入市。

9月23日昆明房地产陆续推出一批旅游地产项目作为冲击大市场的新卖点。

9月23日，世豪国际饭店３周年庆典，该项目产权式酒店公寓投资回报率高达9.5%。

或许是因应了“无心插柳柳成荫”的老话，或许适逢国内宏观经济景气回升，国内民众，包括后来一些开发商在对“产权式酒店”确实经历了一个由怀疑到了解、由陌生到熟悉、由拒绝到追捧的过程后，不仅现已遍地开花，而且各地产权式酒店的价格还在不断飙升。据知情人士称，海南最早一批投资产权式酒店的客户从理论上讲已有了100%甚至更高的投资“回报”。尽管这是开发商极不情愿的。

产权式酒店到底是天使还是魔鬼，各有不同说法。获得好处的人说它是天使，受到损害的人说它是魔鬼。投资产权式酒店，因为是投资，当然就有风险，开发商与投资人（业主）都要有充分的心理准备。尤其是开发商，因其居强势地位，更应该讲诚信、守合同，有更强的风险意识和风险承受能力，而不是相反。值得庆幸的是，上述20余个新项目的开发商，显然实力更大、经验更多、运作更好、投机更少，让我们看到了更多的希望。