对我国居住用地、工业用地、商业用地成本过高相关问题的探讨

关于房地产市场，我国市场经济建设很不成熟，作为国计民生的房地产经济完全市场化条件尚不具备，会产生很多不利于经济国民经济长期稳定发展的因素，有鉴于针对现在各地房价比较高，我认为ZF建设经济适用房在目前阶段是稳定房地产市场，抑制房价快速上涨较为稳妥的而切实可行的方式，而且经济适用房在多地已经建设了好几年。



一、关于居住用房房价过高的问题的研讨

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，比较可以衡量居民住房的负担。在这里使用一个除去各地可售性保障房的房价收入比作为参考标准。除去各地可售性保障房的房价收入比超过7的城市暂停建设销售普通商品房，全部改为承建出售经济适用房，随着城市居民年收入的增长和供应量上升导致的房价收入比跌到房价收入比7以下，恢复承建出售普通商品房，对于低于7的城市可以土地出让方式建设销售普通商品房。

对于房价收入比超过7的城市，为稳定房价，经济适用房出售价格按照各省市当地相同条件商品房市场价确定。

经济适用房建设用地土地划拨方式提供，经济适用房出售给城市居民，居民负担的比例按照收入房价比不超过7为标准，收入按照每年国家统计局人保部发布的各省市人均可支配收入计算。房价按照各地中位房价计算。


当地住房市场价超过当地人均可可支配收入7倍以上部分，算ZF以土地税费等投资与居民共同购买，共同拥有产权。按照ZF承担房价与居民承担房价的比例确定按份共有份额。

共有产权房5年以内不得转让，不得抵押。五年以后转让，ZF有优先回购权，居民也可以收入情况改善后可以补缴ZF出资部分购下完全产权。


承建商的利润控制在承建当时国家第二产业平均利润率

具体操作方式可以借鉴上海2014年的经济适用房的相关规定


二、关于导致地价过高的根本原因土地财政的问题以及从土地财政向经营性财政转变的问题的研讨

地方ZF土地转让收入宜采用收支两条线。居住用地，工业用地，商业用地，地方财政不宜坐支土地出让收入。在土地款补偿征收土地款的农民以及城市居民动拆迁安置款以后的多余部分，上交中央财政，由住建部、规划部门统一管理使用。

三、经济适用房主要面临的问题

各地过度依赖土地财政，大量承建普通商品房而经济适用房得不到土地划拨，主要原因在上述第二条。

四、对房价压力过大的一线城市，北上广深继续做好限购。