中国最优秀的7家商业地产商，旗下成熟商场的租金年增长率平均只有5~9%
原创 2015-09-22 徐成龙 邹毅 房地产观察家


【导读】中国商业地产目前的经营状况到底怎么样了？经过我们对2015年中报7家头牌商业地产企业的业绩梳理，发现这些企业背后业绩的增长更多来自于新开商场的数量。而稳定经营项目的增长只能保持5~9%的同比增长率。
请注意，文中所统计的恒隆、新鸿基、九龙仓、太古、万达、华润和大悦城等7家品牌商业地产商，代表了中国最出色的商业地产经营者。他们凭借强大的实力，可以获得最好的地段、吸引最佳的品牌商，并能打造最出色的软硬件环境。即便如此，他们的同店租金也只能保持5~9%的增长。那么对于绝大多数普通购物中心来说，低于这样的增长率应该是常态。
商业地产进入红海时代，数据就是最好的证明。
下面请看2015年中报分析文章。
值2015年各大商业地产企业中期业绩公布之际，我们选取了“港商四杰”恒隆、新鸿基、九龙仓、太古与“内资三雄”华润、万达及大悦城这七家企业作为研究样本，希望在对客观数据进行分析与比较的基础上，结合每个企业各自的结构化特征，摸索出一些整个行业发展的脉络。至于为什么选择这七家企业，原因很简单，第一，他们已经是规模型的商业地产开发商，第二，他们各自都有具备全国知名度及影响力的明星项目。
首先，我们以中报的财务数据，对上述七家企业进行横向比较与纵向分析。
需要特别指出的是，我们始终围绕“两个聚焦”的基础思路展开分析。
第一是“聚焦内地业务”。所有的数据比较与分析都是在剔除了恒隆、新鸿基、九龙仓、太古及大悦城地产这些开发商的香港地区业绩之后进行，我们只看这些公司在内地市场的实力究竟如何；
第二是“聚焦营业收入数据”。因为既然涉及到比较，相对公平的前提必然是将它们置于相同的比较维度内，鉴于数据的公开性，在聚焦内地的大前提下，“营业收入”这一数据还是相对容易获得或是推算的。
最后通过“内地业务总营收”、“内地投资型物业租金收入”以及“内地商场租金收入”这三组细分数据层层深化，试图反映其商业地产开发的核心实力。（文中对应数据为以9月17日港币汇率换算的人民币计价的数据）
内地业务总营收与增长率：“成也卖房，败也卖房”
开发商                  2015上半年内地总营收（亿）       2015上半年内地总营收增长率

华润置地             305.1                                              29.69％

万达商业             273.34                                             29.21％

新鸿基                64.99                                               148.53％

九龙仓                63.1                                                 26.89％

恒隆                  17.4                                                  9.57％

大悦城地产         13.12                                               -39.9％

太古                   8.3                                                    12.47％

从营业收入总额来看，七家企业明显的分化为两大阵营。一个阵营为华润置地、万达商业、新鸿基与九龙仓，采取的是“投资物业+销售物业”双轮驱动的战略，且销售型物业成绩在总营收中占支配地位（通过下述“内地投资型物业租金收入”数据比较可得）；而恒隆、太古及大悦城则是投资型物业收入占总营收的全部或是绝大部分。
从营业收入增长率来看，七家中的大多数都保持了近10％及以上的增长率。这里有两个特例，一是新鸿基148.53％的增长率主要得益于其内地销售型物业比之去年同期取得爆发性增长，二是大悦城-39.9％的萎缩同样归咎于可销售物业的大幅减退，真可谓“成也卖房，败也卖房”。
内地投资型物业收入与增长率：与万达相比都是小而美，但增长率喜人
开发商          2015上半年内地投资型物业租金收益（亿）   2015上半年内地投资型物业租金收益增长率

万达商业               63.45                                                         30.53％

华润置地              21.7                                                           16.17％

恒隆                    17.4                                                            9.57％

新鸿基                13.87                                                          12.4％

大悦城地产         10.29                                                           9.58％

九龙仓                9.21                                                            33.67％

太古                   8.3                                                              12.47％

显而易见的是，投资型物业租金收入与商场租金收入增长的获得取决有两方面因素的共同作用，一是新增物业的数量，二是原有物业租金水平的提升，但企业之间也呈现出不同的特点。
从总量看，万达凭借多达112个的万达广场所贡献的租金远远领先于其余6家，其他企业目前的差距并不算大。可谓在以超强执行力著称的走量专业户万达面前，别家企业均是“小而美”的存在。
在增长率方面，各家企业均取得了9％以上的增长率。九龙仓之所以登上榜首，成都国际金融中心项目的商场及写字楼贡献可谓居功至伟，报告期内商场的收入上升85％，达3.04亿元，一个商场占到了内地租金收益的1/3。同时配套的写字楼每月租金介于每平方米130-170元之间，同样属成都最高水平。
同时，前期大量拿地，开发周期又相对较短的如万达（2015上半年新开出5个购物中心）和华润（2014年下半年及2015年上半年共新开出6个购物中心），比之1-2年才能有一个新项目问世的其他几家企业，增长率自然会高一些，即便其余企业原有物业的租金提升水平或许更高。
内地商场租金收入与增长率：同样亮丽的增长率
开发商
2015上半年内地商场租金收益（亿）
2015上半年内地商场租金增长率

万达商业
63.45
30.53％

华润置地
15.73
23.96％

恒隆
13.83
11％

大悦城地产
8.48
——

太古
6.77
11％

新鸿基
/
——

九龙仓
/
——

商场作为前述“投资型物业”的子品类，可以看出，公司间的排名与前述比较基本一致。（新鸿基与九龙仓的中期报告中并未具体提及商场的租金收入，故不做统计）
万达和华润凭借日渐突出的商场数量优势（截止2015上半年，其运营商场数量分别为112家及16家，华润的集中开业高峰期更是在2016至2018年），在租金总收入方面的领先优势会愈发明显。在增长率方面，各家企业均取得了10％以上的增长，在如今的大环境下，成绩不可谓不亮丽。
我们再来关注一线开发商运营的成熟商场在租金方面的表现情况（以营业两年以上的商场进行统计），这一数据更能体现出这些品牌公司的后期运营能力究竟如何，在现今存量高企的状况下，这个能力或许为突出重围的关键所在。
开发商
商场
增长率

恒隆地产
上海两座商场
9％

华润置地
深圳万象城
4.9％

杭州万象城
-0.1％

沈阳万象城
-2％

成都万象城
1.6％

南宁万象城
9.1％

北京五彩城
18.6％

大悦城
沈阳大悦城
27％

天津大悦城
22.4％

五家成熟大悦城
6.5％

万达
单位平均租金
8.3％

根据中报的表述，太古的北京三里屯太古里与广州太古汇的租金同样获得上调；新鸿基“环贸iapm目前全数租出，开业两年来，人流和租户销售额均迅速上升”，“上海国金中心商场格调豪华，人流和商户销售额均录得稳健增长”。
可以看出，上述几家公司在各自成熟商场的运营方面还是取得了相对不错的成绩。
接下来，我们以各家中报里对自身零售物业（以商场为代表）发展状况的描述，来分析各自的业务呈现出怎样的特点？
恒隆：上海之外，艰难的破局之路
在已开业的七座恒隆广场中，上海两座恒隆广场录得9％的租金增长，其2015上半年的租金收入占其内地商场总收入的63％，且出租率均接近满租。查阅过往数据，2014年全年业绩中，上海两座恒隆广场的租金收入占内地商场总收入的64％。一个楼面面积逾15万方的天津恒隆广场新增物业加上其余四座原有物业（沈阳2座，济南、无锡各1座）所驱动的租金增长仅仅使上海以外的租金贡献率上升了1个百分点，这说明了什么？第一确实是深耕上海10年有余的恒隆在沪上的两个项目实在太过成功，另一点就是恒隆内地其他城市项目的综合运营状况比之预期有差距，更与上海两项目的情况相去甚远。这点同样可以从“大部分上海以外的商场的出租率介于80％-90％之间”这则信息得到佐证。
提升上海之外商场的综合运营成绩这一课题，看来依然需要恒隆花费大量精力去攻克。
新鸿基：继续深耕一线城市，巨无霸项目上海起航
新鸿基可谓文中企业里投资重心完全偏向一线城市的“异类”，其于2016年即将开业的两个项目均位于广州，分别是天河核心区的天环广场与珠江新城的IGC天汇广场。
更值得关注的是位于上海徐家汇核心区的“新鸿基徐家汇中心项目（ITC）”，2013年总价地王、逾70万平方米的总建面、高度超过350米的浦西第一高楼等多个光环注定使其在今后几年成为全国瞩目的中心，项目一期工程目前进展顺利。我们注意到的是，中报中提及该庞大项目将以全部自持并出租的方式进行运作，这与过往报告中提及的“通过销售部分物业以实现现金回笼”的策略有所区别，这就直接说明了新鸿基对以上海为代表的一线城市商办市场前景的看好并坚持做长期投资的打算。
九龙仓：新一线城市播下的种子即将开花结果
毫无疑问的是，成都国金中心商场的成功为九龙仓全新的IFS产品系列开了一个好头，接下来的几年中，其位于长沙、重庆、苏州、无锡等多个城市的IFS项目都将陆续开业，长沙IFS的商场部分无论从总体量还是临街店面长度均超过了香港海港城，重庆IFS也定位于精品版的海港城，可以看出其对上述市场的信心。同时这些城市均属商办需求较为旺盛的“新一线城市“，这些项目问世后的市场反应颇为让人期待。
太古：联合发展物业或提升项目开发效率
”工匠型开发商“太古地产的招商与后期运营能力在业内有口皆碑，但2008-2015这8年间仅有4个商业项目问世不免使对其寄予厚望的内地消费者等待太久。我们注意到，继北京颐堤港与成都远洋太古里采取合作开发的方式之后，太古已在深入及接下来几个项目均采用此种方式推进，这其中包括与香港兴业国际合作的上海大中里项目，与中信合作的大连港项目以及与陆家嘴集团合作的上海前滩太古里项目。资源互补，各取所长的联合开发，或许会加速项目开发效率，使太古更多的精品项目在更短的时间之内问世。
华润置地：静候总量的爆发式增长
我们看到在中报里，华润置地再次明确了“购物中心为代表的投资物业是集团重点发展的业务板块，2015至2018年将是新建购物中心投入运营的高峰期。“具体数据表现的更为直接，当前华润置地在营商业的总楼面面积为237.98万平方米，在建/拟建的商业总楼面面积达到了420.8万平方米，近乎于现今两倍的总量。
在运营端，继续延续了去年确定的积极拥抱互联网的思路，积极探索电商的经营模式，同时专注现有项目的定位、招商、运营、开业和业态创新等环节。