【未来全息线】推演中国房地产市场未来5年发展趋势（上篇）

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收藏 2009-01-03

<h2>【未来全息线】推演中国房地产市场未来5年发展趋势（上篇）</h2><div class="t_msgfont" id="postmessage_3797552">【前言】<br/><br/>    近期我采用自己研发的【未来全息线】系统中的【威龙共振波】时间周期指标对上证指数的08年11月到09年1月的发展趋势进行了推演，其准确性已经得到了全面印证，不但关键的时间窗转折点、趋势转折点准确无误，甚至连发展的趋势都几乎是一致的。这些成绩给了我将【未来全息线】系统应用到更广的范围提供了信心，我打算在下一个阶段从两个方面着手对该系统进行完善，一方面是最终实现何时何价（这是追高追求），第二方面是将系统全面向经济趋势、期货、外汇、地产、行业周期趋势等方面推广应用。<br/><br/>    虽然这些东西现在看来有点遥不可及，但我是个相信“只有想不到，没有做不到”的人，我既然能在08年短短的1年内从对时间周期只有模糊概念，到11月成功研发出【威龙共振波】指标，相信在未来的09年里会创造出新的奇迹。<br/><br/>    这篇文章就是我将【未来全息线】系统应用于中国房地产市场的一次初步尝试，成功或者失败并不重要，它最重要的是一个起点，这次尝试将在未来的一年中接受考验，到了明年的这个时候，我将再次回顾这篇文章总结里面的不足之处。<br/><br/>    08年真是一个多灾多难的年份，中国经济经历了大起大落的过程，作为中国的股市、房市投资者亏损严重，希望在未来的2009年里，所有投资者都能获得巨大收益补偿今年受创的身心。<font color="#ff0000"><strong>由于房地产研究需要大量的数据，威龙在此鸣谢为本文提供帮助的宋兵甲、jldhzbc、magnolia等朋友。并将本文作为2009年第一份礼物送给广大的投资者。</strong></font><br/><br/>【影响房地产价格的相关因素】<br/><br/>    在对中国房地产价格趋势进行分析前，必须先对影响房地产价格的一些相关因素有个了解。影响房地产价格的因素很多，其中战争、地理环境、经济、人口、政策是影响最大的因素，理论上，房地产价格是在不断上涨的，但这个上涨并非直线的，而是以一个周期性循环的。能使得地产价格贬值甚至不值钱，只在发生战争、地理环境变化的时候才会出现，最好的例子就是在美国出现1美元别墅的现象（由于地理环境被侵蚀，房屋随时倒坍）。在正常的环境下，一般地产价格会受到经济好坏、市场需求等因素而产生波动变化，使得其上涨的速度发生变化，某些比较悲观的时期也会出现一个短期的下跌现象，但整体趋势上是上涨的，所以房地产是一项非常好的长期投资项目。<br/><br/><span id="attach_151564" style="DISPLAY: none; LEFT: 215px; POSITION: absolute; TOP: 1582px;"><img alt="" src="http://bbs.dingdi.com/images/default/attachimg.gif" border="0"/></span><br/>  <img alt="" src="http://bbs.dingdi.com/attachments/day_090101/20090101_d7e9d87a13ba0b711aea32474yANmoA3.jpg" border="0"/><br/>  <div class="t_attach" id="attach_151564_menu" style="DISPLAY: none; POSITION: absolute;"><img class="absmiddle" alt="" src="http://bbs.dingdi.com/images/attachicons/image.gif" border="0"/><br/>   <a href="http://bbs.dingdi.com/attachment.php?aid=151564&k=d223501e3a9294ac37a9cbc19d39466f&t=1230967362&nothumb=yes" target="_blank"><strong>dc001.jpg</strong></a> (27.24 KB)<br/><div class="t_smallfont">2009-1-1 00:58</div></div><br/><br/>    上图是世界人口1950-2050年的结构变化图，从图中我们可以看到世界人口正在逐步老化和减少，这里最重要的原因是随着经济高速发展，人类生存压力不断加大，加上部分国家采取节育政策（如中国），使得新生婴儿出生率不断降低。这也就意味着人口红利正在不断缩小，从图中可发现，中国将在2015年左右出现一个结构性拐点，也就是说当80后的一代（计划生育后的第一批成年人口）在结婚生育后，下一代人将出现人口萎缩的现象（这代人大部分是独生子女），即使按现在对双方独生子女结婚可生两个的政策，最快也要到2035年后才会出现另一个拐点。而人口结构的变化是对房地产需求的一个重要因素，一旦这种需求减少，房地产价格增速也会相应的减少，甚至下降。<br/><br/><span id="attach_151565" style="DISPLAY: none; LEFT: 215px; POSITION: absolute; TOP: 2057px;"><img alt="" src="http://bbs.dingdi.com/images/default/attachimg.gif" border="0"/></span><br/>  <img alt="" src="http://bbs.dingdi.com/attachments/day_090101/20090101_8a9d6773defffaa35f3cSFIiNS0oiFmz.jpg" border="0"/><br/>  <div class="t_attach" id="attach_151565_menu" style="DISPLAY: none; POSITION: absolute;"><img class="absmiddle" alt="" src="http://bbs.dingdi.com/images/attachicons/image.gif" border="0"/><br/>   <a href="http://bbs.dingdi.com/attachment.php?aid=151565&k=8c456f8bbfb8a5c1e19de903726d9368&t=1230967362&nothumb=yes" target="_blank"><strong>dc002.jpg</strong></a> (23.63 KB)<br/><div class="t_smallfont">2009-1-1 00:58</div></div><br/><br/>    上图是美国76-07年的房价和GDP对比图，从图中可以发现，房价增速和GDP增速是成正比的，但是其关联度并不是太高，真正对房价产生影响的是在GDP出现负增长的时候，而这个时候也恰恰是地产价格最低迷的时候。<br/><br/><span id="attach_151566" style="DISPLAY: none; LEFT: 215px; POSITION: absolute; TOP: 2402px;"><img alt="" src="http://bbs.dingdi.com/images/default/attachimg.gif" border="0"/></span><br/>  <img alt="" src="http://bbs.dingdi.com/attachments/day_090101/20090101_e8134f62cac64689eeeb6q31x0zJuuEQ.jpg" border="0"/><br/>  <div class="t_attach" id="attach_151566_menu" style="DISPLAY: none; POSITION: absolute;"><img class="absmiddle" alt="" src="http://bbs.dingdi.com/images/attachicons/image.gif" border="0"/><br/>   <a href="http://bbs.dingdi.com/attachment.php?aid=151566&k=8d6ab93619711ddbd8507a110500901b&t=1230967362&nothumb=yes" target="_blank"><strong>dc003.jpg</strong></a> (22.72 KB)<br/><div class="t_smallfont">2009-1-1 00:58</div></div><br/><br/>    上图是日经指数和房价之间的关系比较图，由于原资料图片太小，看得不太清晰。从图中可以发现，基本房价是比股市先1-3年见顶的，另外也可通过美国房地产指数（见下图）可发现，美国的房价增速实际上涨05年已经见顶回落了。<br/><br/><span class="" id="attach_151567" y="2652" x="215" initialized="initialized" outfunc="null" w="0" h="0" unselectable="unselectable" style="DISPLAY: none; LEFT: 215px; POSITION: absolute; TOP: 2652px;"><img alt="" src="http://bbs.dingdi.com/images/default/attachimg.gif" border="0"/></span><br/>  <img alt="" src="http://bbs.dingdi.com/attachments/day_090101/20090101_424332b83dab70bb3b489ZY0XaTfT20o.jpg" border="0"/><br/>  <div class="t_attach" id="attach_151567_menu" initialized="initialized" w="152" h="46" ctrlkey="attach_151567" style="DISPLAY: none; Z-INDEX: 50; FILTER: progid:DXImageTransform.Microsoft.shadow(direction=135,color=#CCCCCC,strength=2); LEFT: 215px; CLIP: rect(auto auto auto auto); POSITION: absolute; TOP: 2652px;"><img class="absmiddle" alt="" src="http://bbs.dingdi.com/images/attachicons/image.gif" border="0"/><br/>   <a href="http://bbs.dingdi.com/attachment.php?aid=151567&k=3d0d03c3c0e5dad6efa43d91146ab106&t=1230967362&nothumb=yes" target="_blank"><strong>dc004.jpg</strong></a> (31.54 KB)<br/><div class="t_smallfont">2009-1-1 00:58</div></div><br/><br/>    上图是美国房价指数和新屋动工数比较图，从图中我们可发现，由于美国房地产市场是比较市场化的，新屋动工和当时的房屋需求（需求大，价格就会上涨）是完全成正比的。而中国的房地产市场属于初级阶段，很大程度上还是受到经济政策的影响，加上房地产市场还没有完全实现市场化（所以才出现管理层常以各种借口出台政策打压或拉抬房价），所以新屋动工数量和房地产价格并不是完全同步的，常出现盲目上马大量的房地产项目，导致房子积压，按照08年11月份的最新统计资料，按照目前国内空屋存量，以现在的销售环境下要4年时间才能完全卖出去。但无论如何，新屋动工数量大体上是和房地产价格成正比的。<br/><br/>【中国房地产发展简介】<br/><br/><font color="#ff0000">【注】由于原文太长，这里只作标题性标注，原文请看</font><a href="http://sky1964.bokee.com/5126430.html" target="_blank"><font color="#ff0000">http://sky1964.bokee.com/5126430.html</font></a><br/><br/><span id="attach_151568" style="DISPLAY: none; LEFT: 215px; POSITION: absolute; TOP: 3173px;"><img alt="" src="http://bbs.dingdi.com/images/default/attachimg.gif" border="0"/></span><br/>  <img alt="" src="http://bbs.dingdi.com/attachments/day_090101/20090101_21954ae611a624105ce1lDh7x73QXQxc.jpg" border="0"/><br/>  <div class="t_attach" id="attach_151568_menu" style="DISPLAY: none; POSITION: absolute;"><img class="absmiddle" alt="" src="http://bbs.dingdi.com/images/attachicons/image.gif" border="0"/><br/>   <a href="http://bbs.dingdi.com/attachment.php?aid=151568&k=467dfcd4bb3615297d5e722b5ac8b897&t=1230967362&nothumb=yes" target="_blank"><strong>dc006.JPG</strong></a> (33.7 KB)<br/><div class="t_smallfont">2009-1-1 00:58</div></div><br/><br/>上图为1998-2008年10月全国大中城市房屋价格指数<br/><br/>第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）<br/>第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）<br/>第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）<br/>第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003至2004年) <br/>第五阶段：房价高峰后出现回落（2005至2006年）【以下为威龙添加】<br/>第六阶段：股市上涨，房地产投资全面活跃（2006至2007年）<br/>第七阶段：美国次债爆发，房地产价格开始加速回落（2008年）<br/><br/>下面是我收集整理的上海地区和武汉地区房屋价格趋势图，供大家分析参考之用。<br/><span id="attach_151569" style="DISPLAY: none; LEFT: 215px; POSITION: absolute; TOP: 3785px;"><img alt="" src="http://bbs.dingdi.com/images/default/attachimg.gif" border="0"/></span><br/>  <a href="http://bbs.dingdi.com/thread-303278-1-1.html###zoom"><img alt="" src="http://bbs.dingdi.com/attachments/day_090101/20090101_332e45cfdf7209164269eyWx8yTeyV3v.jpg.thumb.jpg" border="0"/></a><br/>  <div class="t_attach" id="attach_151569_menu" style="DISPLAY: none; POSITION: absolute;"><img class="absmiddle" alt="" src="http://bbs.dingdi.com/images/attachicons/image.gif" border="0"/><br/>   <a href="http://bbs.dingdi.com/attachment.php?aid=151569&k=27937446268b151d7efe78d2a7856e7d&t=1230967362&nothumb=yes" target="_blank"><strong>dc008.jpg</strong></a> (69.88 KB)<br/><div class="t_smallfont">2009-1-1 00:58</div></div><br/><span id="attach_151570" style="DISPLAY: none; LEFT: 215px; POSITION: absolute; TOP: 4226px;"><img alt="" src="http://bbs.dingdi.com/images/default/attachimg.gif" border="0"/></span><br/>  <img alt="" src="http://bbs.dingdi.com/attachments/day_090101/20090101_65d120092d0ef6a1527eEe1UtsVE14vg.jpg" border="0"/><br/>  <div class="t_attach" id="attach_151570_menu" style="DISPLAY: none; POSITION: absolute;"><img class="absmiddle" alt="" src="http://bbs.dingdi.com/images/attachicons/image.gif" border="0"/><br/>   <a href="http://bbs.dingdi.com/attachment.php?aid=151570&k=afb74f251367fd5bd9e87c5ffcbab17d&t=1230967362&nothumb=yes" target="_blank"><strong>dc009.jpg</strong></a> (23.76 KB)<br/><div class="t_smallfont">2009-1-1 00:58</div></div><br/><br/>【小结】<br/><br/>    上面分析了影响房地产价格的各种因素和相互之间的关系，使得大家对房地产价格发展现状有个初步了解，<font color="#ff0000"><strong>我将在《【未来全息线】推演中国房地产市场未来5年发展趋势（下篇）中使用地产龙头万科（000002）、全国房地产开发综合景气指数、全国大中城市房屋价格指数合并在一起，利用【全息未来线】系统的【威龙共振波】时间周期指标进行一次以月线为级别的09-14年发展趋势进行一次推演，敬请关注！</strong></font><br/></div>

[此贴子已经被作者于2009-1-3 16:15:00编辑过]