[此贴子已经被作者于2009-1-22 16:18:56编辑过]

师傅又打开电脑，在百度网页上键入了“WK戈登滩土建工程招标”字样，搜索，“找到相关网页84篇”，选了其中一个，一点击、再点击，——“喏！”他点给吴耐看：

“1.6. 工程内容：
主体建安：包括桩基、围墙、土建、安装（铝合金门窗等专业分包工程除外）、公共部位精装修；
室外总体：包括下水道、道路（含侧石及进户道砖）、停车位、硬景观（但甲方指定的专业分包除外）。室内精装修不在总包范围之内。
1.7. 工程造价暂估为：人民币15145.6829万元。
一期二标段住宅建筑面积约为90509平方米，其中地上建筑面积约为70164平方米，建筑型式为花园洋房（5层）、小高层（17、18层）、幼儿园（3层）等，半地下车库建筑面积为6430平方米，地下车库建筑面积13915平方米。……”

“这是一期二标段，两个大数：一个一亿五千多万块、一个地上建筑面积七万平方，除一除是多少？每平方2160元。
铝合金门窗、水电、监控和防盗门等安防设施、电梯、绿化等等安装工程，算500元，我估计这是算足了。
加管理费用和设计勘察费等200元，注意噢，这数字已经交关大咧，WK公司就这么些人，仅一期二标段七万平方，三年一千四百万块、每年可用四百多万，何况还有二期、三期咧，管够。
营销费用按七万平方八亿四的销售额的3%计，两千五百廿万，360元。
财务费用也就是利息：一期二标段的容积率按整个戈登滩项目的2算，所以它的用地面积就是三万五千平方，占项目总用地十九万平方的百分之十八多点，这个比率也是二标段占总土地款七亿二千八百多万的比率，也就是二标段土地款约一亿三千四百万，06年八月份开始算利息，到去年底，这么好的销售形势，那土地款老早就回来了，但我们还是算这笔资金占用了一年半，尽管WK作为大公司肯定能拿到白市贷款利息，但阿拉还是以10%为它的年利率，那利息总额是多少呢？二千万多十二万，摊到建筑面积里，290元。
——这几个数字加起来是多少？”

吴耐拿来案上的计算器加了一下：5410元。

师傅问：“WK对你说、你这一期高层的装修标准是多少呢？”

吴耐答：“1500元”。

师傅问：“是每平方米建筑面积1500元，还是使用面积？”吴耐挠挠头皮：“这个……，倒一下子想不起来咧。”

师傅说：

“阿拉暂时不管它，先按常规、按建筑面积算，——不过你要记住，按这个标准算的，那么你的使用面积的装修标准就是一千五百元除你的得房率，可能相当于每平方米使用面积二千元左右。
我们权当WK在装修里面不赚，那就6910元咧。

再加上营业税及其附加，应该5%多点，算6%好了，八亿四的销售额就是五千零四十万的税，相当于每平方720元。

现在是7630元。
——这就是我给估算的戈登滩一期的成本，从计算的过程，你已经知道这算得相当宽裕了。那，卖价多少”？

吴耐说：“我那套一万三千元不到点。一期里面最高的有两万元一平方呢！TNND，账一算倒被他吓一跳，WK要赚我介许多啊！”吴耐忍不住地说了一句粗话。

师傅说：“哦，我问一下，他的地下车位是卖的么？”

“当然卖的啦！”

师傅说：“按照阿拉上面的算法，车位已经变成纯赚头咧！半地下加地下车库，建筑面积两万平方，一般来说一个车位约占建筑面积35平方，我们再算得宽一些，40平方一个车位，那就有500只，每只十万，总额五千万，相当于每平方卖价又增加710元，或者成本减为6920元！

还有呢！戈登滩里的非住宅、包括小区内的商铺之类，它们的成本要低于住宅，至少它的装修标准是没1500元的，所以，就算它的卖价与住宅一样，它的赚头也比住宅好。

因此，我估计，WK所定的一期卖价里，其所得税税前的利润要占近一半”。

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