11月二手房量价齐升。根据中原地产研究咨询部监测数据显示：2015年11月全市二手住宅成交37400套，环比增加17.5%，同比增长90.5%，成交均价25402元/平米，环比上涨2.5%，同比上涨15.9%。值得一提的是，3.7万套的量刷新了今年5月3.69套的成交记录，仅次于13年3月的量，成为历史第二高。在改善型需求持续升温的态势下，11月二手房表现高于预期。

中心、近郊区域成交量增两成

从11月各行政区的成交情况看，仅崇明县成交量下滑12%，其余各区成交量呈现不同程度地的增长。共有11个区环比增幅大于全市，集中在中心及近郊区域，其中卢湾区成交增幅最大，环比增长38.7%，其次是嘉定区，环比增幅30.6%，徐汇、青浦、闵行、长宁环比增幅超20%。

从成交结构看，70-90平米的小户型成交量由5732套增至8897套，环比增加20.5%，其次是120-150平米两房三房，成交量由2908套增至3429套，环比增加17.9%，另外200平米以上别墅复式成交量突破800套，环比增幅17.1%。由此看出，在二胎政策影响下，当前置换客成为上海二手房交易主体，大户型需求量明显上升，推动此类产品成交。

置换客成主流，连环套交易例子增多

据了解，目前二手房市场的置换客占据了重要的地位，与上半年相比上升了20%-30%，目前约占7-9成，因此置换比例上升是交易量提升的关键。万科假日分行的杨经理介绍，上半年本区域的置换客比例在五成左右，但目前达到8成左右，基本上是“卖一买一”，供求同步上升，对成交有积极地推动。经理表示，对于客户而言，目前公积金贷款在收紧，使其产生压力，不少客户想趁贷款利率较低的时候买房，在年底前完成交易，交易节奏明显加快，这些客户一旦有中意的房源，就会留出一定议价空间给买家好及时脱手。

另外，置换需求集中释放，产生的连环交易案例明显增多，对成交放量起到推动作用。上海中原宝山经纬城市绿洲家园分行的李经理介绍，目前区域内九成以上都是置换客，他们大多为同区域“以小换大”，经常出现他们看中的房屋其卖家也是置换客，一环套一环，目前门店类似这样的连环交易案例增至5单，由于流转过程较长，基本上都是9、10月洽谈11月集中签约的。

专家预估：12月成交难超11月

上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎表示：11月二手房3.7万套的交易量刷新今年单月的新高，多少有些出乎市场意料，但归根结底是上海改善型二手房需求不断放量的结果，当前置换比例上升、连环案例增多为交易量释放起到积极地作用，而双降、二胎政策的作用在于提升买家入市的信心，结合年末银行放贷的收紧，使买家在心理上产生紧迫感，促动其加速购房。

短期看，置换需求还有释放空间，但房源经过集中消化后，末月挂牌量必然明显萎缩，上海二手房交易量想要超越11月几乎不可能，但仍有望保持在3万套以上。Shhuang44ss