化解房地产库存将是明年经济工作重要任务，而化解房地产住宅库存需要因地制宜、多措并举，既要增加有效需求，也要改善供应状况，化解房地产库存绝不应该是开发商心中的房价继续上涨。

房价上涨真能刺激市场需求？

事实上，上海二手房房价上涨对需求的挤出作用大于涨价刺激的需求效应，会显著降低化解库存措施的效果。部分房地产开发企业通过营造房价上涨预期化解房地产库存，实质仍是刺激需求，但由于房价严重偏离普通家庭收入水平，涨价会导致交易量增长空间日益缩小。

据中国指数研究院数据，百城新建住宅均价从今年5月份“负转正”后已经连续七个月环比上涨，房价上涨预期存在一定程度固化危险。与此同时，年初以来稳定住房消费政策效应衰减，四季度以来商品房销售增速回落，库存压力继续上升。截至10月末，全国商品房待售面积69637万平方米，比上一个月末增加1004万平方米。这些情况表明，房价上涨及其预期仅能带来短期效应，房价对需求的挤出效应大于涨价刺激的需求效应，库存压力只增不减。

如何真正有效去库存？

有效去库存需要对房地产需求和供给两方面进行有效调节，如果仅仅重视需求调节，而忽视供给侧约束，将在一定程度加剧上海新房市场矛盾，导致“热点更热”、“冷点更冷”，非热点城市住宅去库存压力继续凸显。

如果不能优化供给，住宅高库存城市依然过度开发建设，则住宅库存“越积越多”。无论是住宅市场需求调整，还是优化住宅供给及结构，都是以房价基本稳定为目标。只有房价基本稳定，才能引导住宅需求持续稳定释放，住宅供应平稳有序增加。

开发商理应牺牲成本支持去库存？

推动房地产开发企业积极主动去库存，保持上海新房价格基本稳定

如果房地产开发企业不能牺牲利润、或接受亏损来积极去库存，那么必然由全社会来承担房地产业去库存的成本。因此，需要包括加强房地产开发企业在金融税收制度等方面的约束，采取有力措施，促使开发商加快住宅去库存进程。Shhuang44ss