一、2008年回顾. 4

1、从政策面的变化看经济走势. 4

（1）从“双防”——“一保一控”——“保增长”的政策变化. 4

（2）GDP——艰难的增长. 7

（3）三驾马车无力回天. 8

固定资产投资. 8

出口. 8

消费. 9

2、飞流直下三千尺的股市. 10

（1）股市是经济的晴雨表. 10

（2）大小非解禁之困. 11

3、价跌量缩的房地产市场. 12

（1）冷淡的招拍挂市场. 12

（2）2008年——负增长的万科. 13

（3）四大城市2008年商品房价量一览. 17

上海. 17

深圳. 17

广州. 18

北京. 19

二、2009年宏观经济展望. 20

1、世界经济步入下行周期. 20

（1）步入下行经济周期的美国. 20

（2）15年来首度衰退的欧盟. 22

（3）日本难以独善其身. 23

2、中国经济——保8%的抗战. 24

3、未来的政策预期. 26

（1）积极的财政政策. 27

政府投资. 27

税收. 28

改善民生. 29

思考之一：保障房对商品房的冲击. 29

（2）效果有限的货币政策. 31

降息. 32

思考之二：降息对房地产的影响. 33

降低存款准备金率. 34

三、2009年房地产行业展望. 35

1、商品住宅成交量是最重要的指标. 35

2、商品房价格远未调整到位. 36

3、难言乐观的2009年. 39

4、公司发展建议. 41

（1）谨慎进行项目拓展. 41

（2）产品质量亟需提高. 42

（3）适当促销，抢占资源. 43

（4）不建议继续拓展商业地产类项目. 43

 

图表目录

图表 1“双防”——“一保一控”——“保增长”的政策变化. 4

图表 2 2007年以来的基准利率变化（截至12月25日）. 5

图表 3 国家部分投资项目一览. 5

图表 4 历年GDP增长. 7

图表 5 固定资产增速放缓          图表 6 固定资产投资占GDP比重逐年增高. 8

图表 7 中国近年来进出口额同比增长率. 9

图表 8 社会消费零售总额同比增长率         图表 9 CPI PPI 趋势图. 9

图表 10 A股市值                       图表 11 A股筹资额. 10

图表 12 2008年大股东与高管增减持概况. 11

图表 13 2008-2009年A股可流通股. 11

图表 14 2008年上海土地市场. 13

图表 15 2008年深圳土地市场. 13

图表 16 2008年1-11月上海商品住宅销售情况. 17

图表 17 2008年1-11月深圳商品住宅销售情况. 18

图表 18 2008年1-11月广州商品住宅销售情况. 18

图表 19 2008年1-10月北京商品住宅销售情况. 19

图表 20 美国GDP季环比                 图表 21 美国20大城市房价指数（同比）  20

图表 22 美国食品和零售消费额                图表 23 美国进口额（季节）. 20

图表 24 欧盟GDP（季同比）         图表 25 欧盟失业率（季节调整）. 22

图表 26日本GDP（季同比）      图表 27 日本景气动向指数（一致指标）. 24

图表 28 国际货币基金组织对世界主要国家GDP增长预测. 26

图表 29 2009年部分城市保障性住房规划. 30

图表 30 2008-2012年部分沉思保障性住房政策. 30

图表 31 美国、欧盟、日本持续降息. 32

图表 32 M0、M1、M2同比增速下滑. 34

图表 33 各主要城市商品住宅月度库存销售比. 35

图表 34 2007年全国主要城市房价收入比. 36

图表 35 美国历年房价收入比. 37

图表 36 全国主要城市按揭收入比. 38

图表 37 全国居民财富一览表. 39

图表 38 2007、2008年万科和我司月度市场份额（商品住宅销售额）. 40

图表 39 我司在部分城市市场份额. 41

图表 40 2008年我司项目拓展城市分布. 42