2016年房地产投资，怎么破？

2016-01-08 仲量联行JLL   

从油价到利率，2015年可谓是充斥着投机和波动的一年。但总体来说，全球经济正在恢复，这也带动了房地产投资者保持着对世界各地物业资产的投资需求。

许多市场的投资额水平都达到创纪录的高位，不乏有行业专家质疑这个趋势在2016年能否得以延续。许多经济体都受到市场波动的挑战——迪拜的油价跳水、新加坡的供应过剩拉低物业租金、俄罗斯的政治动荡——一些投资者因此望而却步。但事实上，想在未来12个月通过房地产实现盈利的方式还有很多。

仲量联行全球资本市场研究部总监David Green Morgan认为，自上次市场高位以来，游戏规则已经发生巨大变化，精明的投资者不妨考虑接受以下建议：

1锁定“核心租户”

许多市场已经来到此轮经济周期的顶峰，资本值承受的压力越来越大，不断提醒投资者应专注于具有良好收益潜力的资产，也就是说谁是其中的租户非常重要。全球各地几乎所有大城市的办公楼、零售、仓储和住宅物业需求都非常强劲，在抬升租金的同时也制造了更激烈的竞争，管理更完善的物业才能吸引支付能力最高的租户。

Green Morgan提醒：“仅靠降低租金将不足以吸引租户。过去几年我们所目睹的市场普遍提升将不复存在，必须加大对资产管理的重视程度。提升物业的管理水平将有助于吸引到支付能力更高的租户，而且在市场周期当前所处阶段，投资更需追求租金收益而非资本值。”

2机会稍纵即逝，需当机立断

前面也已提到，许多主要市场都已经到达本轮投资周期的顶峰。例如，伦敦和纽约市场的成交额已超过2007年的水平。这引发了一些人的担忧，认为在几个季度后国际房地产市场可能开始下跌。但在Green Morgan看来，实际情况并非如此。他说，在那些最受亲睐的城市，仍有腾挪的空间。

“在看似已经达到价格和饱和度峰值的市场上寻找机会。以伦敦物业为例，尽管资产价格看似很贵，但租金增长预期同样非常好。如果你投资的是资产未来的7到8年，那么这些主要市场拥有很好的投资机会，且未来将会有更出色的表现......只要你能找到适合投资的物业。”

3找寻机会进行开发

对于那些将目光瞄准全球主要城市的投资者来说，找到适合投资的物业或许是他们最主要的困难。于是开发就成为在竞争白热化地区确保投资级别资产的一种途径，风险和回报成正比。

Green Morgan表示：“钢材、石油等大宗商品价格目前正处于低位，因此原材料价格也在下跌。这就意味着，在一些市场，建造施工将带来更高的成本效益。”

但他同时提醒投资者需要谨慎：“在伦敦这样拥有Crossrail大型铁路项目的城市，劳动力成本正逐年攀升。现在问题的关键是平衡好投资者的风险预测与地段和机会之间的关系。此外，可以关注资产价格高于重置成本的市场，开发在那里将更具经济效益。”

无论是在哪个市场或行业，有一点是清楚的：投资者在资本市场仍有许多选择。无论是以较低的贷款价值比进行再融资来降低总债务成本，还是审视资产管理或进行投资组合再循环以重新定位资产并对未来可能发生的动荡防患于未然，机遇始终会存在，只是看谁能捕捉到。