工业地产专业性比较强，需要从事这行的人来解答。个人冒昧抛砖：看楼主的意思是搞投资，也就是买来出租，那首先要考虑的是当地出租需求是否能够支撑，也就是能否顺利租出去，以及以什么价格出租。第二、以什么价格购买，需要考虑你要求的回报率是多少，按预测的 每年500万元租金利润，通过财务年金折现模型可以估计。欢迎业内人士补充、指正。

我顺便来答疑一下吧
1、第一步是要了解清楚收购标的的位置、权属、剩余年限问题，这类的收购评估当地的房地产评估公司可以做。主要目的是弄清楚是否存在抵押、债务等问题
2、要不要投入算清楚三点
①投入的总成本是多少，即收购的价格、税费、中间的一系列费用；
②与周边类似地段的同性质项目的进行比准，在地段、环境、交通、商业配套、层高、占地面积等多个维度进行打分评估，估算市场比准价值。

我顺便来答疑一下吧
1、第一步是要了解清楚收购标的的位置、权属、剩余年限问题，这类的收购评估当地的房地产评估公司可以做。主要目的是弄清楚是否存在抵押、债务等问题
2、要不要投入算清楚三点
①投入的总成本是多少，即收购的价格、税费、中间的一系列费用；需要实地踏勘项目，看需要改造、维护的成本是多少，一般水电工程、消防工程的改造费用会比较高。
②与周边类似地段的同性质项目的进行比准，在地段、环境、交通、商业配套、层高、占地面积等多个维度进行打分评估，估算市场比准价值。
③进行租金摸查，要综合根据项目的情况估算租金收入，一般厂房单独作为生产用房出租的话，租金不会太高，办公楼也根据地段，价差会非常大，需要根据市场情况有一个估算

④政策：是否有退二进三政策，是否可以该使用性质，文创园是否有补贴。
⑤根据实际情况，对于未来的使用用途有一个基本定位，进而测定租金
调查完这些，才能够进行相对准确的估算，建议收购成本按年折旧、租金暂不需要考虑折现，可以设定合理涨幅，建议2年3%-5%会比较合理。进而测定回本周期，如果做经营用途，改造后5年现金流不能回正，建议不参与，如果生产，10年回正。

精彩

孢子云回答的很精彩，我只补充一点，很多重点工业园区都有准入条件，建议你关注下贵司或租赁方是否可以入驻。