一线城市调控来了！富人卖房撤离，楼市变天？                      2016-03-25                         房地产总裁俱乐部

一组二手房数据看上海楼市疯狂

2016年2月，平均每隔89秒，上海都有一套二手房成交。

红色为链家网3月7日的上海房源，绿色为一周后增加的新房源。

卖出的房子呢？

红色为链家网3月7日的上海房源，绿色为一周后增加的新房源，蓝灰色为一周后下架的房源。

3月7日链家在售的房子中，有近500个在一周后下架了——这段时间内，实际售出的房源一定更多。

价格呢价格呢价格呢？

总体而言，一周之内，上海二手房单个房源的总价涨了20万，每平方米的价格涨了2000元。其中，总价变化最迅猛的一套房子，身价翻了3.5倍。

上海

上海市政府今天（3月25日）上午10点召开新闻发布会，公布《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，自今日起实施。意见提出：

从紧实行差别化住房信贷政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。

从严执行住房限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限（由满两年）调整为满五年。

严禁房地产企业和中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资金融业务。

将加大住房用地供应力度，提高中小套型商品住房供应比例。将严肃查处房地产违法违规行为，进一步强化房地产市场监管，规范从业行为。

意见具体内容为：上海将从严执行住房限购政策，提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所有税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照上海市限购政策执行。

意见提出了从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

此外，购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金，若违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

业内人士表示，这意味着上海的限购已经超过北京，因为上海要求购房者需要已婚。易居中国执行总裁丁祖昱称，“非沪籍人士限购政策一旦执行，上海将超过北京成为全国限购最严的城市，毕竟北京的满5年社保对于是否已婚没有要求。”

24日：一手房1天成交1700套

上海楼市昨日（24日）陷入“疯狂”。昨天一天一手房成交量超过1700套。

要知道，根据中国指数研究院数据，最近一周上海市一手住宅的日均成交量（含保障房）为800套；去年3月日均成交在170套左右。

上海楼市昨日的大量成交，正是源于楼市新政出台前的“末班车”效应。

有人这样热评上海楼市新政：外地人，你习惯了？

在楼市新政里，我们再次看到了上海市政府把房价上涨的责任推卸给了外地人！

前几天，新政放风时，很多人评论新政不会出台歧视外地人的内容，事实上上海的楼市政策一直都是在区别对待外地人，而这一次外地人又一次成为了上海楼市新政的牺牲品。

没有机构可以为外地人申诉，楼市新政就是命令，没有上诉权。

而在对待上海本地人上，政府似乎考虑的更多，更细致：在二套房的首付贷上，特意区分了普通住房和非普通住房的差异。以此让上海本地人合理的改善需求可以满足，而又制止上海本地人的投资炒房。（外地人是没有资格购买二套房的）

但，相信上海本地人对楼市新政依然也是不满，挡了人家的财路。上海楼市似乎就是个无解的局。在这场沉重的棋局里，没有谁可以松口气。

深圳

全面收紧房贷审核！

无独有偶，深圳也出台了楼市调控政策，其中杀手锏包括，严查首付贷，严查婚姻状况，严格控制月供收入比不低于50%，住房贷款申请日前两年内有两次住房贷款记录的，应拒绝受理。具体决议内容如下:

一，合理把握住房贷款规模。各行应根据市场真实有效需求，适当控制住房信贷规模；

二，避免无序的价格竞争。避免为争揽客户过度压低贷款定价；

三，严格控制“首付贷”。加强首付贷款资金来源审查，对首付款来自P2P，小额贷款公司等第三方机构的，应拒绝受理相关房贷申请；严格禁止消费贷款及信用卡贷款用于支付购房首付款；

四，认真核实购房人婚姻状况。要求购房人提供户口薄等必要证件，核实其真实婚姻状况，不予受理“假离婚”客户的住房贷款申请；

五，加强购房人偿债能力审查。要求购房人提供银行资金流水或纳税申报证明、社保记录等收入证明资料、严格落实借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入50%的要求；

六，实行差别化的住房贷款条件。对于总价高于2000万元的高端楼盘、房价波幅较大的郊区楼盘、收入来源不稳定客户及投资购房等情况，相关住房贷款应从严确定首付比例和利率；

七，住房贷款申请日前两年内有两次住房贷款记录的，应拒绝受理；

八，严格个人再交易住房贷款首付款资金监管，在银行监管比例不得低于房产总价的22%；

九，严禁个人再交易住房贷款转存第三方个人银行账户；

看财经作家刘晓博点评，这次深圳也是动真格了，9条措施条条严苛！

此消息已被深圳当地媒体记者证实，此举跟此前叫停首付贷、众筹炒房相比，算是一个中等规模的利空。其中第七条有刚性约束力，对于炒房客打击力度非常大。其次，对于高价盘、郊区盘也颇具杀伤力。

但这只是深圳系列调控措施之一。深圳真正杀伤力巨大的是“未来5年减少2亿平方米违法建筑”，这些面积绝大部分不可能拆掉，只能是给出路。如果国家允许，则将对深圳关外楼盘产生巨大的压力。至于关内楼盘，则将进入高位震荡期。

全面营改增细则落地 二手房满两年免征、北上广深除外

一边是对一线城市房市的调控，另一边却是二三线城市的去库存。

昨日同时发布《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》四个文件。对于此前大家关注的二手房交易增值税问题，文件明确，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

北京二手房现“退烧”迹象

“自从首付贷等叫停了之后，看房客户明显比之前少了，跟业主谈价的空间也明显增大了。”近日，包括链家、房天下等多家二手房中介的经纪人这样告诉记者。来自房产机构的数据显示，从春节之后开始的此轮二手房量价齐涨，到3月中下旬，除了网签量继续上涨，其他指标都已出现明显回调。业内人士认为，目前市场供需矛盾有所缓和，3月交易规模或将见顶，短期房价走势会趋于平稳。

楼市点评

中信建投证券表示，一线城市房市当前确实存在一定泡沫，尤其是上海和深圳，政策出台在情理之中，预计政策的影响偏中性，可能会在短期内影响到其他一二线城市的预期，但从库存结构以及信贷持续释放的角度，依然看好今年二线城市长期机遇。

在A股房地产板块方面，中信建投证券分析指出，一线城市房产政策落地后，地产板块向上的空间也将打开，继续看好地产板块反弹空间。“近期地产板块表现相对平淡，主要在于对政策的担心（一线城市调控以及营改增），但随着昨天至今相关政策的逐步落地，我们可以看到行业政策的思路和我们之前预判基本一致。”

中金公司也表示，随着上海、深圳等地政策调控逐步落地，地产股将回归基本面主线， 2季度机会主要来自于预期差，个股将呈现分化行情，地产股未来上行空间重点看销售表现，而在通胀上行前期，A股地产仍会有较好表现。