4月房地产经理人信心更强 超两成经理人担忧土地储备不足

2016年04月05日
来源：中国房地产网中房MCI 中心高级研究员 李红梅/文

两会召开以来，全国房地产市场不断升温，尤其以一线城市和部分二线城市为代表的房地产市场一度“高烧不退”。这也致使3月底深圳、上海、南京、武汉等城市紧急“踩刹车”，纷纷出台严厉的限购限贷政策。不过，接受调查的超过100位房地产企业经理人信心仍保持稳定。
中国房地产报和中国房地产经理人联盟联合推出的中国房地产经理人信心指数(China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数)调查显示，4月份受访房地产职业经理人信心整体平稳，环比微涨1.4%至74。
市场冰火两重天，分化的格局仍在加剧。部分受访的一线城市房地产职业经理人认为“一线城市房价不能拉升过快，避免快速上涨带来恐慌”。从目前来看，深圳、上海等地的调控加码政策严厉程度并未超过北京一直执行的限购政策。这意味着当下北京可能很难跟进出台更严厉的楼市调控政策。
更多的房地产职业经理人依然期望市场处于稳定发展状态。身处一线城市的房地产职业经理人表现得更为积极，超过八成的房地产职业经理人希望继续在一线城市深耕，认为房价在未来会出现不同的涨幅。但值得关注的是，有超过两成的房地产职业经理人认为当下公司土地储备不足，而上个月受访房地产职业经理人对该项指标的评分也相对较低，这也说明了当下房企在一线城市拿地的难度有增无减。此外，约有10%左右的房地产职业经理人认为公司当下融资能力较弱，给出了及格线以下的选择。
从消费者购房意愿来看，有60%的房地产职业经理人认为消费者近期有购房意愿，近20%的房地产职业经理人认为消费者处于观望状态。受访的部分房地产职业经理人认为，当期一线城市土地供应紧张，二手房市场会出现供销两旺局面，但部分城市的房价非理性上涨加重了业主惜售和购买者一房难求的僵持状态。一些受访房地产职业经理人甚至期待决策层继续出台控制房价快速上涨的政策，以缓解此前由于房价上涨速度过快带来的市场恐慌情绪。

调查时间：每个月的第四周对下个月做出预测
调查对象：企业董事长、总经理、总裁以及营销总监等
指数基数：以 2013 年全年信心判断为基数 100
一、国家宏观政策 总计30分
1. 国家GDP增速的调整：平均分6.1(满分8分)
主要是指国家GDP的定调
好：7分以上 中：6-5分 差：5分以下

2. 金融政策：平均分5.8(满分8分)
主要包括首付款比例、利率、准备金率、开发贷政策
好：7分以上 中：6-5分 差：5分以下

3.产业政策：平均分5.4(满分8分)
主要包括限购、限价、保障房政策，国家专门来规范房地产行业的产业政策
好：7分以上 中：6-5分 差：5分以下

4.税收政策：平均分3.9(满分6分)
主要包括房地产税、营业税、土地增值税、契税等
好：5分以上 中：4-3分 差：3分以下

二、市场走势30分
1.您所在的城市

2.您所在城市供求状况：平均分7.8(满分10分)
供不应求：10-8分 供求平衡：7-6分 供大于求：5分以下

3. 消费者购房意愿：平均分7.9(满分10分)
主要指近期有无购房意愿
有：10-8分 观望：7-6分 没有：5分以下

4.房价走势：平均分8.6(满分10分)
主要指大家对房价涨跌的判断
暴涨：10分 微涨：9-8分 持平：7-6分 跌：5分以下

三、 企业经营管理 总计40分(请在空格处填写评分)
1.土地储备：平均分6.7(满分10分)
主要反映开发商拿地情况
充足：10-8分 维持：7-6分 不足：5以下

2.融资能力：平均分7.1(满分10分)
主要是融资信用、渠道、成本
强：10-8分 中：7-6分 弱：5分以下

3.成本控制能力：平均分7.0(满分10分)
主要指人工、建安成本等等
强：10-8分 中：7-6分 弱：5分以下

4.营销能力：平均分7.5 (满分10分)
产品定位、市场定位、营销策略，包括企业销售手段、团队、渠道等
好：10-8分 中：7-6分 差：5分以下

部分参与调查的职业经理人观点：
北京华业资本控股股份有限公司首席建筑师王英超：
感觉多数地产企业还未完全从“市场红利阶段”转移到“精细化时代”上来。对于产品的营造并未出现预想的百花齐放局面。多数转型创新仍以跟风为主。从企业存活的角度来讲，对金融市场的重视应远超对产品市场的改善。
北京复华置地土地拓展副总监魏岩：
土地成本的高涨与经济下行压力的矛盾，鼓励房地产健康发展与制约政策的矛盾，这些矛盾还没有解决，行业危机还没有度过!
某国企集团下属投资公司投资发展总监孙先生：
“十三五”规划已出台，京津冀发展空间很大。但是这些区域的有效土地存量越来越少，导致房价增长速度太快。
某地产公司项目营销总监王先生：
一线城市的房地产市场已经调控加码，现在三四线城市的房地产市场应该放宽调控，并释放利好政策促进销售去库存。
某上市房企北京公司东部片区项目营销负责人炊先生：
国家房地产调控政策越来越精准，二三线城市房地产市场已经好转，现在一线城市房地产市场应该继续加大调控力度。
某商业地产集团招商总监宋先生：
在多数二三线城市，商业和办公楼市场还是存在供应过剩情况，总体形势不容乐观。目前商业和办公楼市场需要具备创新意识，提高区域市场去化率。如何有效拓展招商渠道、找到符合区域情况的产业招商定位，是所有自持物业需要持续研究的课题!
某地产集团北京分公司助理总经理张先生：
现在来看，其他一线城市的房地产市场收紧政策已经释放，下半年北京可能还会继续出调控政策。
某地产公司营销总监李先生：
其实北京现行的房地产调价政策已经非常严格了，还能做的无非就是：第一，继续打击中介的不规范或者哄抬价格行为;第二，限制离婚多次买房;第三，提高二套房首付比例到七成。
某全国性房地产集团商管中心营销总监马先生：
未来的一线城市房地产市场，由于土地供应量的稀缺，会呈现二手房市场日益供销两热的趋势。
房地产行业从业人士戴先生：
现在来看，国家的政策变化直接影响房地产市场的销售情况。另外，营改增的影响不容小觑。