一、传统的绩效评价方法

(1)财务指标分析法

    财务指标分析法是基于企业的财务报表中的会计数据进行分析的一种方法,进行评价时可以选取一个或者多个综合性的财务指标对企业的绩效进行评价。财务指标分析法主要是将财务报表中的各项综合指标进行逐个层次的分解,最后变成基础性的财务指标。财务指标分析法主要包括经济附加值评价法(EVA)、杜邦分析法、沃尔评分法等。通过财务指标对企业绩效进行评价主要存在几个方面的优点:一是,指标选取简单,因为财务分析法的数据都来源于企业的财务报表,所以进行指标选取时直接从企业的财务报表中选取会计指标即可;二是,评价指标选取的灵活性,可以根据企业的需要灵活进行指标选取,以便于得到企业需要的分析结论;三是,评价指标较为丰富,凡是在企业的财务报表中所体现的会计指标都可以作为评价指标进行评价。

(2)平衡记分卡

    平衡记分卡的评价方法是将企业总体的战略目标细分到可以执行的操作目标上,是一种比较全面的绩效评价方法。通过平衡计分卡的方法将企业的战略目标进行分解,建立一套相互平衡的绩效指标体系,再将体系中的各个指标在不同的时间节点上进行考核,将这些指标的完成作为企业实现战略目标的前提和基础。平衡计分卡的考核方法是以企业的战略为基础,以企业的财务管理、顾客关系管理、内部流程控制和组织的学习能力等四个维度对企业的绩效进行综合分析和评价。

(3)主成分分析法

    主成分分析法是通过“降维”的思想,将企业的各种绩效指标进行转化,最后归纳成几个综合性的指标的一种方法。在进行企业的绩效评价过程中,对企业的绩效过程往往受到若干个因素的影响要,而每个因素又要设定多个评价指标,将这些指标进行汇总,落实到企业的绩效评价往往出现几十个甚至上百个指标,指标太多使企业的绩效模型的构建困难,过多的信息也是管理者进行绩效判定时浪费大量的时间精力却不一定能够获得准确的数据,最终都会影响绩效评价的结果。通过运用主成分分析法,借助于数学上的正交变化原理,将绩效指标中呈现高度相关的指标进行归纳和汇总,从而形成一个综合性的指标,最后借助这些综合性指标对企业绩效进行评价,更容易实现企业绩效的有效评价。

(4)层次分析法

    层次分析法应用在企业的绩效评价过程中,是指将绩效评价的指标按照一定的规则进行逐层分解,再综合进行分析的一种方法。运用层次分析法就是要先对绩效的总体目标进行研究,再将总体的绩效目标根据不同的维度和设定的规则分解成不同的组成因素,根据各个因素之间的相关程度和影响程度以及染属关系,将各个因素分成若干个层次,在分层过程中遵循层次之间的聚类的原理,最终形成一个多层次的树状结构模型。在整个模型的若干层次中,每一个低层次的因素都对高层次的因素产生影响,要通过定性的方法对低层次的因素进行打分,在打分过程中给各低层次的因素对更高一层次的因素的影响赋予相应的权重,形成一个多关系的系统,使得企业的绩效评价工作具有系统性和屋次性的特点。

二、DEA方法与传统绩效评价方法的比较

    与其他四种传统的评价方法相比较,DEA方法在进行多目标决策的问题上更具有优势,能够对多种输入要索与多种输出要素的效率有效性进行很好的评价。DEA分析方法是通过凸分析和线性规划的数学方法对企业绩效的相对效率进行评价,使评价结果更加科学和合理,避免了绝对效率指标的不全面性。相对于其他四种传统评价方法,DEA方法具有以下几个方面的优点:

(1)        DEA评价方法更加适用于具有多个方面输入及多个方面输出的复杂的绩效评价系统,对于多个因素和指标的绩效评价更加具有适用性。

(2)        DEA评价方法与其他的传统评价方法相比,不需要对输入和输出的指标进行事先的优先级设定,也不用事先将各个绩效指标的自变量和因变量之间的相关关系表达式设计好,这两点优点就保证了DEA评价方法在进行绩效评价的实证研究过程中能够避免人为设定指标权重不够严谨的弊端。

(3)        DEA分析方法是通过假设每个输入的指标都和一个或多个输出的指标相联系,这样就避免了直接建立一个输入结果和一个输出结果之间的立接关系式,使得绩效评价的结果更加科学和客观。

(4)        DEA分析方法在进行绩效评价过程中形成的“有效前沿面”是通过评价模型内在形成的一种参照方法,“有效前沿面”是由有效的决策单元组成的,对绩效评价结果更具有参照性。

三、 DEA方法的优势

    相对于其他制造类企业房地产行业更具有特殊性,房地产行业所体现的是商品房产业从开始设计到最终形成商品出售的一系列过程,并且还包括了在整个建设过程中各项人、财、物力资源的流动和活动,这也使房地产行业成为一项特殊的生产活动。正是由于以上特性,使得房地产行业在整个生产过程巾相对于其他行业来讲输入的要素更多,商品房建设周期比普通产品生产的周期更长,涉及的程序和生产活动更复杂,输入到土地购置、材料成本和人工成本上的投资也更高,房地产行业涉及的相关产业链条更长,相关的企业更多,对社会经济的影响也更大。基于以上考虑,对于房地产行业的上市公司进行绩效评价的工作量更大,进行评价的复杂程度更高,因为DEA评价方法更适宜于对于具有复杂的输入、输出问题进行评价,通过与其他的评价方法相比较,对于上市房地产企业的绩效评价来讲DEA方法更加只有优势,具体体现在以下两个方面:

    一方面:相对于其他类型的企业来讲房地产企业具有更加复杂的输入和输出系统,在进行房地产开发的过程中需要输入大量的土地、劳动力、资金以及设备,而且商品房的建设周期较长,资金回笼速度更慢。在进行输出评价时,既要关注产品的实际质量,更要考虑顾客对商品房的需求以及在实际生产过程中的生产效率等问题。相对于其他的评价方法来讲,DEA方法在进行定量问题的分析方法中对于多个样本的多个输入和多项输出的问题分析方面更具有优势,尤其是对决策单元的效率进行评价。

    另一方面:在进行商品房建设的过程中涉及到从设计、施工、梭工验收等一系列的环节和过程,整个活动过程具有非常大的复杂性,输入与输出的关系也难以用简单的数学函数表达式进行表达,尤其是在进行绩效评价的过程屮遇到无法进行量化的输入和输出指标的情况下,比如说涉及到房地产行业发展对社会经济产生的具体效益水平以及房地产行业增长对社会经济的带动作用等方面,这时通过传统的分析方法无法对绩效水平进行评价,但是通过DEA方法进行绩效评价的方法因为无需构造相应的线性函数式,所以可以有效的避免相应的问题。