5月市场急转直下

　　新房市场的“回暖”也面临同样的问题。

　　2009年五一“假日楼市”房展会期间,4天的参观人次是17万,成交金额(包括意向金额)为19.2亿元。而2008年春秋两季“假日楼市”房展会中,参观人次分别为8万和13万,成交金额(包括意向金额)分别只有5.5亿元和11.7亿元。

　　“这是一个危险的信号。”新加坡红木集团总经理张永河说,大部分开发商也认为支撑这波小反弹的动力是刚性需求,但是,“刚性需求的反弹力度并不强劲,但市场反应却过热,这对中长期市场反而会有杀伤力。”

　　与刚性需求相适应的市场走势,应该是逐步回暖,“但现在均价上涨两成,却可能将刚刚有点复苏的需求打压下去,引起市场大幅波动,从而再次加剧观望情绪。”

　　事实上,即使有房展会的成交支撑,5月上海楼市的成交量与3、4月相比,仍在直线下降。

　　网上房地产数据显示,4月27日到5月3日,上海房产成交量下滑23%,平均成交价格也大幅下滑9.09%,为12775元/平方米。而克尔瑞(中国)研究中心的数据也显示,2009年5月1日至3日期间,上海全市成交面积100374平方米,与4月1日至3日这几天相比,环比跌幅为41.9%。

　　也就是说,5月份,上海楼市已经结束了一波反弹,开始重新下调。

　　2009年全年走势的关键,还是在4~6月份的传统旺季上,美联物业副总经理丁伟说:“之前的设想是,如果4~6月能持续现在的走势,那7~8月的淡季萎缩将被控制在20%~30%之内,9~10月就会出现超越3月的另一波行情,那才是今年真正的爆发期。”

　　但从现在的情况看,情况却在向反方向发展,“如果5、6月成交清淡,那7、8两个月恐怕将很有可能出现一片惨淡景象。今年5月份一手房的上市体量非常巨大,开发商为减轻资金压力很有可能再度采取大幅降价的行动,这对二手房市场的冲击也是不言而喻的。”

　　温水煮青蛙式“摸底”

　　在开发商中间,楼盘“涨价”还被戏称为“摸底行动”。

　　“这其实是最近几个月,比较普遍采用的营销策略,”上海一家中型房产公司董事长王城(化名)对本刊记者说, “房价一路走低,却始终没有看到需求的回升,于是,一些开发商决定联手摸一摸购房者的心理底线。”所以,一些楼盘较大的开发商,以多批次、每批少量房源的形式推出新盘。

　　“最先推的,当然是楼层、环境不好的房源,定价比均价低1~2成,这也是春节前后,上海楼市出现众多大力度促销的原因”,接下来,房源的质量会一批比一批好。价格也越来越高。“但无论怎么样,最后算起来,均价是没有变的。”

　　“一方面是起温水煮青蛙的作用,一般刚性需求购房者会经常去感兴趣的楼盘看房,他们看到质量越来越好,而价格比上次看的时候增加得也不多,心理上会比较容易接受;另一方面,价格越来越高,也符合买涨心理。”更重要的是,“开发商能够凭借市场反应准确地界定价位,看房者和成交额如迅速下降,就说明突破刚性需求的心理底线了,再根据这些数据,决定下面的销售策略,”王城说。

　　促成刚性需求爆发的另一个原因,是中介、开发商联手为购房者违规获得贷款提供了渠道。上海某房地产咨询公司总经理万翔(化名)告诉《瞭望东方周刊》,正好也是从5月份开始,这种违规操作的漏洞被政府堵上,“至少有1/3的成交量下跌是直接受此影响的。”

　　“大概从2月份开始,中介开始做'零首付’,到3、4月份市场最热的时候,就我所知的中介门店中,成交的二手房大概有20%~40%是靠这个做成的。”上海漕宝路光大会展中心附近的一家地产中介门店经理李云(化名)告诉本刊记者。

　　“零首付”的流程是,先由评估公司将房价抬高20%左右,“如果跟购房者谈好价格是200万元,那评估出来就是240万元,房东出具一张48万元的收据,就可以从银行贷款192万元,所以,购房者实际首付才8万。”同时,购房者和房东会签一个秘密的补充协议,声明有40万元的首付款并没有实际支付。

　　而这整个过程,甚至帮购房者制作符合要求的“收入”证明,中介公司也“免费承包”。李云说,“银行的监管,也是一阵松一阵紧的,过去一定要等21个工作日后,房产交易中心出了产证才能放款,但后来资料检查也不严了,有了首付收据就放款。”而一些开发商也拿出新房,委托中介公司进行类似的操作。

　　开发商假按揭几乎在同一时期也有抬头。“假按揭”,即开发商以内部职工或发展商亲属的名字购买自己的房产,从银行套取购房贷款以套现。“我认识的几乎所有开发商都或多或少在这么做,因为除了套现,还能制造热销的景象,具体比例可能在10%和40%之间。”万翔说。

　　但4月21日,上海银监局印发《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》,矛头直指“假按揭”和“零首付”。“公司随后也发了通知,从5月11日起,所有的相关业务全都不做了,据说这次会查得很严。”李云说。

　　“现在大家都觉得得不偿失。”王城说,由于3月份的销量回升,很多开发商正打算用这种“打擦边球”的方式套现,获得充裕资金后,“该拿地的拿地,该捂盘的继续捂盘”。但现在看来,“这种做法犯了大忌,因为这等于是在重复美国房地产业次贷的错误,政府今后肯定会采用更严格的监管政策。现在购房者都是看政策的,政策再一紧,刚性需求的购房者,起码又要再观望半年了。”（来源：瞭望东方周刊）