摘要

本研究在总结2003年以来持续开展的相关研究经验基础上，根据“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，从宏观环境、房地产市场、宏观与市场协调度三个维度，通过9个组成因子和50余个具体指标，对全国七大区域、31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）、296个地级以上城市的房地产开发投资吸引力进行评价。主要结论如下：

1.     评价结果：长三角、珠三角地区城市排名普遍上升，东北和西北地区多数城市投资吸引力较弱

2016年，4个一线城市位居投资吸引力前四位，1.5线城市中除沈阳排名略靠后，其他城市均名列前茅。从不同区域来看，长三角、珠三角地区城市排名普遍上升，全国投资吸引力前50名城市中仍有多数位于这两区，东北、西北地区仅3个城市进入全国前50名，多数城市吸引力较弱。具体来看，投资吸引力前50名中，有33个城市位于三大核心经济区，长三角、珠三角地区入围前50名的数量最多，分别为14个和12个；环渤海为7个城市，较上年减少1个城市；中部及西南地区上榜数量较去年均增加1个，分别为6个和5个城市；东北地区和西北地区入围城市数量仍最少，均为3个。

2.     特征分析：宏观环境、供求关系、发展空间共同影响城市投资吸引力

1)     宏观环境：一二线城市经济结构进一步优化，三四线城市第二产业依赖度仍较高

一线城市第三产业平均占GDP比重为68.2%，在各类城市中仍最高，占比较2014年上升1个百分点；1.5线和二线城市三产占比上升较多，占比超过50%，产业结构进一步优化；三四线城市第二产业仍占主要地位，占比接近50%。

2)      市场供需：武汉、南京、苏州等热点城市销售增长明显，东北地区城市需求不足，投资下降

从商品房供需情况来看，武汉、南京、苏州等热点城市近三年商品房销售面积增速保持在较高水平，新开工面积增速也相对合理，市场仍有很大发展空间；沈阳、大连、哈尔滨等多数东北地区城市经济增长乏力、人口流入缓慢，住宅需求明显不足，销售及新开工增速仍为负值，房地产供求规模继续下降，市场状况表现不佳。

3)      投资空间：中西部及东北地区多数城市房地产市场进入空间有限，重庆、成都市场潜在供应量较大

2013-2015年，地级以上城市商品房人均新开工面积4.0平方米，其中贵阳、长沙、沈阳等中西部及东北地区城市三年累计人均新开工面积在8-10平方米之间，显著高于地级以上城市平均水平，未来去库存仍是这类城市主要任务，房地产进入空间有限；重庆、成都常住人口规模较大，新开工面积也较大，2013-2015年新开工面积分别为19707万和12458万平方米，人均新开工面积分别为6.5和8.1平方米，市场潜在供应量较大。

3.     各区域评价结果

长三角、珠三角及环渤海三大经济圈投资吸引力仍保持领先地位。在一线城市辐射带动下，其周边城市迎来重大发展机遇。具体来看，长三角地区在全国经济进入新常态背景下，经济仍保持稳定增长，各城市增长速度普遍上升，受2015年以来楼市宽松政策影响最显著，区域内多个城市房地产市场大幅回暖，城市投资吸引力进一步增强。珠三角地区开放水平不断跃升，广州、深圳投资潜力保持全国领先地位，深圳表现更加突出，投资吸引力排名超过广州，位列全国第三；其周边佛山、惠州等城市在其辐射带动下，房地产市场发展较快，投资吸引力排名明显提升。环渤海地区北京、天津仍稳居全国前十，投资吸引力与2014年持平；另外廊坊在京津冀一体化及北京行政副中心落户通州等利好规划推动下，城市投资吸引力显著提升。中部地区借助承东启西的区位优势，加快承接东部的产业转移，部分城市经济增速加快，城市地位得到大幅提升，市场投资潜力增强，六大省会城市投资吸引力均进入全国前50，武汉经济及房地产市场发展较突出，投资吸引力继续领衔中部城市；太原凭借突出的宏观与市场协调度，排名上升较多。西南地区成渝核心城市重庆、成都凭借庞大的人口基数和市场规模位居前两位，昆明、南宁、贵阳作为省会城市经济发展良好，市场规模稳步扩大，仍然居于区域排名前列，但受房地产市场库存压力较大影响，重庆、成都投资吸引力排名均有所下降。西北地区经济增长乏力，人口吸附力差，房地产市场发展动力不足，整体投资吸引力偏弱，西安、兰州、西宁等省会城市投资吸引力尚可，近八成城市投资吸引力均在100名之外。东北地区经济结构性问题未得到根本解决，人口流失严重、需求不足、投资疲弱等因素进一步加剧经济下滑，地区内大多数城市投资吸引力均明显下降。

4.     结语：城市继续分化，房企应积极把握三大主流市场、关注中部区域发展潜力

近一年多来房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，行业运行的政策环境显著改善。市场持续回暖，成交量价稳步回升，供应过剩压力有所缓解，但在楼市整体回暖的背后，城市间分化在加剧，强者愈强，弱者愈弱的“马太效应”显现，房企迎来机遇的同时也面临着挑战。

长三角、环渤海、珠三角三大区域在原本经济、人口及投资规模较突出的情况下，继续保持较高的增长速度，投资价值最突出，建议房企主抓这三大主流市场；中部地区房地产开发投资额继续较大幅度增长，城镇化进程逐步推进，未来投资潜力仍较大，应重点关注；西北和东北地区各项指标增速延续回落态势，投资吸引力继续下降，建议房企要注意规避，审慎进入。

一．     研究背景与方法体系

1.    研究背景

2015年以来，房地产市场销售持续回暖，整体库存压力得到缓解，但城市间分化现象持续加剧，一线及部分热点二线城市经济发展良好，人口持续流入，存在需求空间，库存压力较小，房价具有上涨动力；部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力，需要多种手段助力库存去化，房价存下跌预期，但个别城市具有经济、产业、人口优势，房价仍存上涨空间。中央频提化解房地产库存，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。但目前中国正处于人口红利逐渐消退阶段，新一届政府主动性的结构调整措施也加大了经济下行压力，行业未来发展仍面临挑战。有效把握市场大势，进一步优化市场布局，是房地产开发企业取得优异的销售业绩、提升投资收益的关键。在此背景下，中国指数研究院开展城市房地产开发投资吸引力研究，以引导资源合理调配，促进各城市房地产市场的均衡发展。

为全方位跟踪中国各区域不同城市的房地产市场发展情况，中国指数研究院借鉴国外相关研究经验，形成了一套系统完善的“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，自2003年起开展相关研究，通过科学的方法体系和评价方法，每年对各城市的房地产开发投资吸引力进行综合评价，以发掘房地产开发投资热点城市，为政府宏观调控和企业跨区域投资提供决策依据。

1)       政策环境：货币、信贷、财税政策持续宽松，中央及地方公积金新政力度加大

2015年在经济下行压力下，央行延续2014年11月以来稳健偏松的货币政策，实施五次降息，四次全面降准。降息直降购房成本，刺激潜在需求释放，降准释放的流动性直接改善房地产行业投融资环境，在一定程度上缓解了房企资金压力，市场回暖预期增强，楼市消费信心显著提升。中央经济工作会议将化解房地产库存作为2016年五大重点任务之一，住建部提出去库存是2016年房地产工作的重点，同时分类指导，因城施策仍是未来房地产政策的总体基调。

此外，国家公积金政策积极调整，除了降低首付比例外，还通过提高贷款额度、放宽提取条件和使用范围、推行异地通贷、与商业贷款挂钩等，进一步加大对职工使用公积金购房贷款的支持力度。地方省市因城施策，密集放宽公积金政策，惠及更多城市、人群，刺激潜在购房需求释放，提高了公积金实际使用效率。辽宁、四川、河北等地提高公积金贷款额度；湖南等地降低二套房首付比例；河南、江西等地支持公积金异地购房；福建等地放宽首套首改房认定标准；西藏等地延长公积金贷款年限。同时，为盘活公积金使用效率，地方还积极探索公积金信贷资产证券化，激活住房公积金信贷资产的存量，进一步增强地方公积金资金流动性。

2)       房地产市场：需求明显释放，市场快速升温，热点城市供不应求矛盾凸显

2015年在持续宽松政策刺激下，各类购房需求均明显释放，市场快速升温，各级城市成交量均有所回升，一线及其周边城市以及热点二线城市成交量回升更加明显，房价上涨较快；多数三四线城市库存压力仍相对较大，房价多呈下跌态势。供应端面临调整，供应面积同比下降较多，上海、南京、苏州等热点城市住宅市场供不应求矛盾凸显。企业方面，品牌房企通过聚焦主流产品、把握主流市场、创新营销策略实现了销售业绩的稳步增长，业绩再创新高；同时，在市场整体回暖趋势下，企业拿地信心逐渐恢复，纷纷加大热点城市的土地投资力度。

2016年1-4月，在宽松政策刺激下，尤其货币信贷资金的大力支持下，楼市预期好转，需求得到进一步释放，特别是一二线热点城市市场短期急剧升温。对于企业而言，在前端销售的持续回暖下，新开工、投资积极性明显提升。

稳增长基调下，货币信贷环境继续稳健宽松，楼市预期进一步好转，去库存效果有所显现，高库存城市将筑底回升。多方面因素影响下，预计全国房地产市场供需将继续上行，其中销售面积同比继续增长，销售回暖带动投资开工信心继续恢复，但在整体库存仍然高企的情况下，预计投资新开工平稳增长。

政策持续宽松为房地产市场发展带来重大利好，同时整体经济仍面临下行压力，也为房地产市场发展带来挑战。在此背景下，中国指数研究院启动“中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究”，具有重大的现实意义和参考价值。