【独家发布】中房网：2016上半年房地产市场政策盘点

zishengzheqiang

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收藏 2016-08-03

2016上半年房地产市场政策盘点

2016-07-19 10:38:15 来源：中房网

2016年过半，回顾上半年的房地产市场，全国政策面延续宽松基调，调首付、降税负、宽信贷，地方政策则随市场效果显著分化，大部分城市全面刺激，热点城市开始收紧。今天，就让我们一起来回顾一下今年上半年那些影响楼市的重要政策。
一、全国政策：延续宽松基调
从全国层面来看，2016年上半年，全国政策面延续宽松基调，中央调首付、降税负、宽信贷，为了全年落实“去库存”，中央出台了一系列全国性刺激政策，包括下调不限购城市商业贷款首付比例最低至20%，多部委联合发文下调契税、营业税等，以及5月1日全面“营改增”，交易税负较之前再降4.8%。与此同时，央行维持宽松信贷，一季度人民币贷款新增4.61万亿元，同比多增9301亿元，其中很大一部分流向了房地产市场。政策面和资金面的全面宽松，直接推动了购房需求释放，市场成交量迅速回升。
2016上半年全国房地产相关政策TOP10盘点
1、“二孩”政策
“二孩”政策在2016年元旦正式实施之后，家庭对改善性住房的需求更为强烈，三居、四居的购房者比例明显增加。部分家长提前出手抢购具有优质教育资源的学区房,从而推高此类学区房的价格。
2、营改增
3月24日，财政部公布营改增细则，明确自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开“营改增”，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京、上海、广州和深圳之外的地区。
3、降准
中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次降准，可能释放出6000-7000亿元的资金给市场。
4、发展住房租赁市场
6月3日下午，国务院办公厅通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。《意见》指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。发展住房租赁企业，鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
5、推广街区制
2月21日发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。
6、住房公积金缴存比例调整
4月15日，住建部发布新政决定阶段性降低企业社保缴费费率和住房公积金缴存比例，为市场主体减负、增加职工现金收入。这一新政主要内容包含：1、凡住房公积金缴存比例高于12%的，一律予以规范调整，不得超过12%。2、阶段性适当降低住房公积金缴存比例政策，从2016年5月1日起实施，暂按两年执行。3、生产经营困难企业除可以降低缴存比例外，还可以申请暂缓缴存住房公积金。
7、降契税
2月19日，财政部等三部门发文调整房地产交易环节契税、营业税。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为 90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税。本通知自 2016年2月22日起执行。
8、按揭首套房首付降至2成
2月2日，央行银监会发布通知，对房地产贷款政策作出调整：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
9、公积金存款利率升至1.5%
经国务院同意，近日中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行，调整为1.50%。
10、房地产广告禁止承诺学区房
国家工商总局发布《房地产广告发布规定》，从2016年2月1日开始，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。规定中明确，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。凡违反《房地产广告发布规定》发布广告的，处以违法所得三倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，处以1万元以下的罚款。
二、地方政策：因城施策
1、热点城市：控制需求，限购、限价与限贷
上半年，热点一二线城市楼市火爆，一派火热景象中似乎又看到了2009年、2013年的影子，无数次市场都经历了“市场热-政策出-土地热-市场冷”的周期轮回，2016年恐将难以摆脱再次落入窠臼的宿命：政策收紧、热点城市成交降温，下半年各指标增速将有所下滑，市场或迎来转折点。
（1）加码“限购、限贷”政策。3月，上海、深圳相继提高非本地户籍家庭购房社保缴纳年限，提高二套房首付比例，严禁“首付贷”、“房产众筹”等变相贷款。4月，廊坊下发限购令，非本地户籍居民家庭在三河市、大厂回族自治区、香河县和固安县限购1套住房，且首付比例不低于30%。5月，北京通州区限购商住公寓，购买通州区商住公寓家庭需满足本市住宅限购条件，且计入家庭的住房套数。
（2）“限房价、限地价”。3月，苏州规定项目申报价格每年涨幅不宜超过12%；4月，南京跟进并实行8%-12%的区间调控，进一步加大了对中高端改善型楼盘的调控力度。不过，“限价令”难以改变房价看涨市场预期，更难逆转库存持续走低、市场供不应求格局，催生土地市场火爆、地价飚涨。5月，苏州首创性地祭出“土地限价令”，对地块设定最高溢价，对报价超过最高溢价地块直接流标。南京紧随其后，实行土地出让最高限价办法。不过，苏州南京土地市场并没有明显降温，反而引发土地流拍的怪相。
（3）收紧信贷。几乎与上海、深圳出台紧缩政策同时，武汉也在3月底下调公积金贷款额度，6月，合肥出台差别化房贷政策，首套房贷结清二套首付4成，未结清首付5成，三套首付6成，第三套停止使用公积金贷款。这些城市调降金融杠杆直接降低购房者支付能力。
2、非热点城市：近30个省市出台全面刺激方案
区别于一线及部分热点二线城市对楼市过热的限制政策，大部分三四线非热点城市库存压力大、地方政府土地财政依赖等问题仍然比较突出，上半年，至少已有28个省区市出台去库存相关方案，与以往不同的是，此次诸多省市对“去库存”时间表和路线图都立下明确“军令状”。首先是广东省在3月初就全面提出各地市去库存目标；安徽省也提出要用3 年左右时间，消化库存2500万平方米；江苏省要求到年底各市商品房去化周期原则上不超过20个月。为了落实这样的目标，各地方具体的措施、方法集中在以下六个方面：
（1）鼓励农民进城买房。目前仍停留在省级层面，大都缺乏细则内容，市级层面还未全面铺开，仅宁波单个城市跟进了鼓励农民进城买房的政策。值得一提的是，在广西，明确支持农民工等新市民购买首套新建普通商品住房，每套享有1万元补助；山东则提出对城镇首次购买住房的农民给予财政补贴、税收减免等支持。
（2）货币化安置。不仅囊括沈阳、西安这类高库存城市，而且以南京为代表并无去库存隐忧的热点城市也在持续跟进。海南省更是提出了明确的任务指标，2016年全省棚改计划任务3.48万套，其中货币化安置比例原则上不低于棚改计划的50%。济南也将棚改货币化安置以具体化，最高可获被征收房屋价值20%奖励。
（3）公积金。涉及城市最多，内容也最为丰富，包括上调公积金贷款额度、期限，鼓励农民工缴存公积金，支持公积金异地贷款等多个方面。值得一提的是，武汉、长沙都明确要求扩大住房公积金覆盖面，尤其是辽宁、江西都要求将农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围。
（4）调减或暂停土地供应。全部集中在省级层面，尚未有地市级城市跟进。省级层面一般会提出具体的调控目标，以湖南省为例，去化周期在3年及3年以上的城市停止房地产用地供应；海南更为严格，对于消化周期超过全省平均水平的市县，不仅暂停办理新增用地审批，而且暂停新建项目规划报建审批。
（5）购房补贴。对楼市成交量影响最为直接，以金华、萍乡和兴国为代表的三四线城市居多，大连、沈阳、南宁等部分二线城市也有所涉及。各城市补贴力度不一，或是按照合同成交金额的固定比例给予补贴，或是按照建筑面积给予金额不等的购房补贴，大连补贴力度最大，给予高层次人才最多300万元安家费。
（6）库存房屋改变用途、允许土地转性。山东支持各地收购或长期租用符合条件的商业房、写字楼，改造为中小学、幼儿园、养老院用房；福建允许部分商业办公用地可转商住用地，支持房地产企业调整产品结构。

三、下半年楼市调控或升级到“一城一策”
总体看，下半年一线城市需要维持现有的政策导向，保持平稳；二线城市可以针对楼市过热的区域果断出台针对性政策；三、四线城市则需要加大去库存力度。
在全国楼市政策整体宽严相济的格局下，各地方政府仍然是下半年政策的主导者和落实者，一方面，热点一线和二线城市如南京、苏州、合肥等落实现有紧缩政策的同时，不排除根据市场变化继续加码的可能。而对于非热点城市来说，“去库存”仍将是下半年主旋律，尤其是城市吸附力不足、人口净流出的三、四线城市，楼市库存风险悬而未决，预计下半年整体政策面保持宽松，28个已经出台刺激性政策省市除了全面落实政策实施外，可能会根据市场情势有侧重、有重点地调整实施，稳定当地房地产市场预期。受到房地产市场区域分化等因素影响，调控政策也将逐渐趋于多元化。未来调控政策将开始“托底盖帽”，不仅仅是分城施策，更多的可能将会升级到一城一策。