国庆楼市“变天”：5天11座城密集限购
2016-10-05 方远 中国房地产金融



从9月30日到国庆第四天夜里，本年度“房市大戏”高潮阶段再起波澜，假期里准备出手买房的人们，应该“感谢”新的调控避免勇当“接盘侠”，还是悔过没有拿到最后一张“船票”？这向来一直是个问题。

10月4日晚间，深圳市规划国土委等七部门出台“深六条”，“剑指”近期飙涨的房价，目的是抑制投资需求、打击投机炒作，稳定市场预期，防控资产泡沫，防止房价过快、过高上涨。

伴随深圳市进一步限购政策的出台，紧随其后的广州连夜出台调控新政，户籍居民限购2套住房。至此，9月30日至10月4日，短短五天时间，广州、深圳、北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉11个城市先后发布楼市调控新政，多地重启限购限贷。


图：9月18日以来各地房地产政策调控
16个住建部“点名”城市全部限购

此次楼市集体调控，与近期的政策指导密切相关。国土资源部进一步从严管理土地，别墅类用地监管进一步升级，打击面涉及“联排别墅、叠拼别墅、墅级洋房”等低密住宅。

对于楼市加杠杆问题，信贷增速推动一二线城市房价轮番上涨，新的金融化产品出现让楼市参与者扩大，“首付贷”、“房抵贷”这些加杠杆的新的资金提供方式，让楼市高热再添高温。

住建部等七部门在8月中旬联合发文，要求房地产中介对房源真实性进行全面核验，不得强制捆绑金融服务，设立失信中介机构“黑名单”，对严重失信的中介机构和个人实行行业禁入。上述发文指导意见，成为新一轮的调控的导火索。

10月3日，住建部公布一批各地查处的违规失信房地产开发企业和中介机构名单。上榜房企和中介公司来自深圳、北京、上海、成都、杭州、济南、广州、武汉等16个城市。

根据住建部的声明，“上榜”的47家房地产开发企业和中介机构，存在着通过发布虚假广告、恶意编造散布谣言以制造房源紧张气氛，以及采取违规预售、捂盘惜售等手段煽动消费者购房，目的都是为了抬高房价、牟取私利。

始于“930”的11座城市“密集限购”，这些城市均在住建部曝光的名单内。住建部严查房企公司和中介公司的违法违规销售，这种行为不仅损害了消费者权益，也误导了市场预期，严重扰乱了房地产市场秩序，社会影响恶劣。
新一轮从紧调控：
一城一策、限购、限贷、
限涨、土地供给、出让竞价

始于去年年底的“去库存”，2015年中央经济工作会议定调2016年房地产去库存思路：鼓励房地产开发商降低房价，以消耗一部分库存；推动地产商的整合，并鼓励他们改变自己的营销策略；撤销对房屋所有权的过时限制。

上述目标的实施，在信贷宽松背景下打了“折扣”，年初恐难预料2016年第四季度再启调控思路，但此次限购仍然延续“分城施策”的政策方案，在“分城调控”政策思路下，不同城市的房地产政策口径将不尽相同。

当下出台的调控政策，预示着一二线城市新一轮的从紧调控开始，而这一轮大致围绕以下几个方向：

1
一城一策

2003年以来的楼市调控，大多延续统一调控的思维，如2005年稳定房价过快上涨的“国八条”，房价首次上升到政治高度，其中一条建立政府负责制；2013年抑制投机投资性购房出台“国五条”。此次调控延续今年以来“分城施策”调控思路。

2
限购，限制购房数量，特别是限制户籍家庭购买第二套、第三套新房。

其中合肥、南京禁购第三套房屋，济南本市户籍已有第三套房屋禁购新房。


3
限贷

有史上最严限购的深圳，二套房首付比例提至七成，非深圳户籍购房社保三年限制提高到五年，武汉、合肥、济南商贷首付比例升至30%。北京的政策要求购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，改善型一套以上首付款比例均不低于50%。

4
限涨

合肥调控政策中，重申将加强商品住房销售明码标价备案管理，新房备案后6个月内不得上涨，上调幅度不得超过1%。福州楼市调控限价：实际销售价格原则上不得高于备案价格，同一项目下一批次预售价原则上不得高于上一批次同类型房屋售价的10%。成都的限价显得更加温和，同项目分期销售价格增速不得高于城镇居民人均可支配收入增速。

5
增加土地供给

北京再提90政策，要求90平米以下住宅占比不低于70%，南京年底完成500公顷商品住宅土地出让；无锡新增住宅用地出让100公顷。

6
土地出让竞价

2016年是房企涌现地王最多的一年，一线地王到二线地王“王者争霸”，针对土地拍卖市场，引导土地理性竞价，成为调控一大目标。合肥竞买保证金比例为参考总价的50%-100%，土地出让金在出让合同签订后1月内一次性付清；北京对项目房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施。

利好债市、PPP、股市存不确定性

针对此轮楼市调控，人民日报发出《3天9连击！中国楼市发出怒吼！》一文，指出北京“加码限贷”实施楼市调控，被认为调控信号意义大于政策本身调控的意义。北京政策模板将成为第四季度一、二线城市调控楼市的模板。

在北京发布楼市新政后，有十城城紧跟步伐，这股调控浪潮或许仍将继续。业内人士分析显示，未来，福州、东莞、珠海、石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市，限购可能性仍非常大。

中金分析师宁静鞭表示，“京津930新政”是全国各城市中首次调整首套房首付比例，且严格限制非本市户籍及非普通住宅购房需求，重启“认房又认贷”，政策的时点、力度均超预期，预计北京4季度成交“旺季难旺”，环比或下滑15%。

在方正证券任泽平看来，此轮房价涨幅乃是历史之最，本次调控堪称史上最严。他认为，本次房地产调控可能是各地落实最新中央精神。未来房地产政策取向将因城施策，一二线加强调控，三四线继续鼓励去库存。

任泽平预期地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。

针对新一轮房地产调控影响，任泽平在其报告中阐述：随着销量收缩，房地产投资和经济增速面临再度回调压力；经济下行和银行资金配置需求，利好债市；对房地产投资相关的周期品和大宗商品不利；过去稳增长主要靠房地产和基建，未来将更多地倚重基建，利好PPP；对股市影响存在不确定性。

此轮透视调控对于经济影响，任泽平认为，经济面临再度下行压力，以及美联储加息预计、明年初新的换汇额度出来，可能增加汇率贬值和资本流出压力，需密切留意汇率、资本流动和房市调整的相互强化；密切留意去杠杆风险，尤其前期部分地区首付贷（类似去年场外配置）和抵押贷款杠杆过高，对房价波动承受能力低。