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租房市场或房产市场的最高价格管制会扩大短缺，是一件坏事吗？
skal
3727 9
2009-07-02
粗浅观点，欢迎批评。



以下的主流观点以Stiglitz 的 Principles of microeconomics (第四版)91页-93页PRICE CEILINGS为例 。
   情况描述：未管制前，市场均衡价格处于高位（Po），消费者要支付很高的价格才能购买到一定量的商品。有支付能力的人获得商品。
  通过最高价格控制，ZF规定了一个比均衡价格低的，但是又留有一定利润空间的价格(P1)。
  主流观点：需求增加（B点），潜在的低位价格需求者进入市场。
             利润减少，供应减少（C点），因为没有动力增加新的供应，比如在租房市场，如果毛利减去维护成本之后的纯利润变  得过小甚至亏损，会有房东不再提供租房，而会转向卖房，租房者更买不起房，所以短缺产生。从长期曲线看，由于长期的供应弹性更大，曲线更平坦，所以会导致短缺加剧（D点）。
  我的观点，房地产市场是个商品档次较多的市场，高档和低档的价格差距会非常大，高档的产品利润很高，所以厂商会很愿意供应高档商品，如果市场价格主要是由中高档商品拉得过高，价格管制不会降低太多供应量，因为价格管制还是保证了一定合理的利润，只要有合理利润，厂商不会减少太多的供应量，只是利润被降到一定得水平，只要他还有利可图，他不会让房子空着，总比零收益好。
  而原先的消费者会受益，附加上原先无力支付高房租的消费者也会受益。
应该注意到，主流观点中的短缺是由新加入的需求者引起的，而这一部分需求者即使在原先的均衡状态下，也是无法获得商品的。而在价格管制后，大部分的中高档商品价格被拉下，反而能增加供应量，所以一部分原先未得到满足的需求者反而能在价格管制下获得商品。
  从长期看，价格管制还能促进中低档商品的供应，只要这个行业利润比其他行业稍微高一点，就会有供应商供应，新的厂商也会不断进入，市场还能达到一个新的较低价格的均衡。
  事实上，Stiglitz的case in point（RENT CONTROL IN NEW YORK CITY）分析纽约的租房市场是，指出的事实是，有价格管制的城市空房率低2%-3%， 而没有管制的城市空房率达到了 7%。 他本来想用这个数据来说明在纽约这样的被价格管制的城市，想租到房子的难度是很大的，因为空房率很低，没有价格管制的城市则相反。而实际上，我认为，恰恰相反，低空房率说明房子得到充分利用，更多人租到了房子，而且还是低价的。 而没有价格管制的城市的空房率高则恰恰相反，房子没有得到充分利用，很多人因为高价，租不起房子。当然，也有一部分因素是因为，价格管制的城市由于部分房东不愿再出租房子，所以供应量小 而空房率被降低，而没有价格管制的城市相反。但如上所述，这不是主流，因为合理的利润空间总还是会刺激供应，或者说减少价格管制的负面作用。而价格管制带来的黑市，劣质产品问题可以由ZF的执法力度来解决。
  所以我在这个问题上认为，主流观点的分析过于简单化了，还导致了错误的结论。可能是过于依赖图表（图表非常直观，很简单），不考虑现实情况。
  当然如果分析的是牛奶，鸡蛋，面条等产品严重同质化的行业，主流观点是合适的。同时，价格管制是否破坏市场的公平，和企业的自由定价权，那是另外一个论题。
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hock
2009-7-2 18:11:49
路过
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萨兰
2009-7-3 08:43:33
楼主分析的很有道理，之所以说这是一件坏事是因为价格管制使市场蛋糕变小了
“而在价格管制后，大部分的中高档商品价格被拉下，反而能增加供应量，所以一部分原先未得到满足的需求者反而能在价格管制下获得商品。”即使卖者仍有利可图，卖者在收益降低的预期下不会作继续让自己收益降低的事情。在大房地产商主导整个房地产市场的情况下，新供应商的进入壁垒还是比较高的，因此供应量的增加与降低需要数据证明。
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skal
2009-7-3 15:07:07
萨兰 发表于 2009-7-3 08:43
楼主分析的很有道理，我想之所以说这是一件坏事是因为价格管制使市场蛋糕变小了
“而在价格管制后，大部分的中高档商品价格被拉下，反而能增加供应量，所以一部分原先未得到满足的需求者反而能在价格管制下获得商品。”我想即使卖者仍有利可图，卖者在收益降低的预期下不会作继续让自己收益降低的事情。在大房地产商主导整个房地产市场的情况下，新供应商的进入壁垒还是比较高的，因此供应量的增加与降低需要数据证明。
我觉得价格管制的确会使中高档产品市场减少甚至消失，但是这部分生产厂商可以继续在低档市场获利，只要这个低档市场的利润率高于或等于其他行业的平均利润率，他们就不会退出市场。如果他们退出，就会有新厂商进入。合理的价格上限我想是可以做到这一点的。所以能增加低档产品的供给量，市场蛋糕应该不会变小。
当然这是理论上我认为成立的，实践可能会出现其他的问题，还没想到。
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shangquan2004
2009-7-3 15:56:50
楼主的分析很有道理，但是现在的问题是政府管制的出发点在哪里？政府为什么需要管制了？
   房价越高，低价也就越高，那么地方政府的收入也就水涨船高，除非民怨沸腾，中央政府施压，地方政府是睁一只眼闭一只眼。地方政府现在的心态是，富人多得是，高价房自然有人买，豪华地段、好房子就是为富人准备的，保稳定，不闹事，有钱赚就行，穷人嘛，画个“经适房”的饼充充饥拉倒，实在不行找个嘎咯地儿竖个筒子楼算了
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skal
2009-7-3 16:17:51
shangquan2004 发表于 2009-7-3 15:56
楼主的分析很有道理，但是现在的问题是政府管制的出发点在哪里？政府为什么需要管制了？
   房价越高，低价也就越高，那么地方政府的收入也就水涨船高，除非民怨沸腾，中央政府施压，地方政府是睁一只眼闭一只眼。地方政府现在的心态是，富人多得是，高价房自然有人买，豪华地段、好房子就是为富人准备的，保稳定，不闹事，有钱赚就行，穷人嘛，画个“经适房”的饼充充饥拉倒，实在不行找个嘎咯地儿竖个筒子楼算了
政府管制的出发点应该是，房屋的空置率过高。中国的情况其实很适合这个分析，我认为。但是，特色嘛，不说也罢。我只想讨论这个主流观点是否错误。我认为主流观点的确是把问题过于简单化了，根本没有考虑到商品的档次问题。特别是房地产市场，普通大众在无法支付高价商品的时候，只求有房可住，这个需求应予以满足。
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