黄奇帆走了 就可以到重庆炒房了？别做梦

                         2017－1－9 叶檀财经




      在黄奇帆先生确定离开重庆后，很多人跑到重庆这块房地产“飞地”，以求获得重庆多年抑制房地产价格后的一次性溢价。
      根据易居研究院智库中心的统计数据，从2016年12月下旬开始，重庆的新建商品房成交面积明显升温，11月份新建商品房每周成交面积在55万至76万平方米浮动，12月19日至25日，周成交面积迅速升至87万平方米，包含元旦假期的一周，成交面积更是高达129万平方米，达到近期成交量的最高值。2016年12月26日至2017年1月1日这一周的成交量，甚至超过了2016年2月份和7月份全月的成交。
      到重庆炒房不大可能获得成功，即使获得20%以上的溢价也要花费数年的时间。
      如果重庆房价大涨，多年结构性调整的成果将毁于一旦。
       转用刘奇洪先生文章中的数据，据中国指数研究院统计，2010年至2015年，重庆房价的涨幅是12%，而全国100个主要城市的房价平均涨幅为22%。过去五年，重庆GDP增长了98%，居民人均收入增长了55%，而房价却只增长了12%。
      我在重庆的时候，当地的开发商又自豪又辛酸地说，如果在重庆开发过房地产还没有死亡的，基本上在全国其他地方开发房地产就是一菜一碟，重庆房地产实在太难做了。
      原因有很多。
      一个当然是因为重庆名为直辖市，其实像个腹地广阔的农业省份，成为直辖市时，重庆农村人口占到总人口的70%，从来都是农民工输出大市，虽然近年人口净输出数量大幅减少，2015年净输出人口仍达355.29万人。
      重庆暂时没有成为吸引全国人口的重点城市，重庆的房价不可能以东部沿海地区的城市房价作为对比标准。
      但无论如何，重庆房价享受全国平均涨幅是有可能的，作为一个人口和区域大市，只要当地中上收入阶层加上外地炒房团，房地产炒上一波的运作空间是大大的。
      2015年重庆本外币存款人均9.54万元，比天津低一半，但在全国还不算太糟糕，加上当地人口多、总量大、贫富不均，即使只有十分之一的中高收入群体，数量也在300多万以上，这些人和外地的炒房团结合起来，能力不容小视。
      重庆房价不涨，主要是政府之手调控的结果。
      重庆的库存压力山大，这两年的主要政策就是去库存，保持房地产和金融稳定的同时，调整产业结构。
      重庆有意识在控制推地面积、开发面积，根据2016年年初重庆供给侧改革的政策，每年推出土地面积、房地产投资都比上年有明显下降。
      数据印证了这一点。
      销售数量上升，根据重庆统计局的数据，2016年前三季度，重庆商品房新开工面积低于销售面积。整个重庆市商品房销售面积为4122．19万平方米，9月商品房销量达到599．92万平方米，环比增长63．5％，处于近五年来同期较高水平。
      推地数量与开发数量下降。2016年前三季度房屋新开工面积3557．90万平方米，下降16．0％。其中，住宅新开工面积2207．27万平方米，下降14．7％。房地产开发投资2679．06亿元，同比下降1．3％。前11月，重庆主城累计新增供应1942万方，同比下降298万方，跌幅13%。
      接下来，重庆将有上千家没有实力的小开发商在政策的逼迫下退出市场。即使如此，重庆的库存压力仍如泰山压顶，尤其是写字楼等商业物业的库存居高不下。
      从预期看，重庆的房价会上涨，但现在预计仍在抑制房价，让大量的工业产业搬到重庆。
      根据最新的数据，2016年重庆实体经济保持了稳定增长，手机增长超过60%，这意味着新的物流、产业链条在西部地区的形成。从汽车、电子到装备，重庆在重走珠三角等地区二三十年前的路，并且是在控制房价、金融风险的基础上进行，房价一定得平稳，不能大涨，也不能跌，比GDP增速略低，以完成产业转移。
      黄奇帆先生离开重庆，绝不意味着后任会放任房价在短期内大幅上涨，透支未来发展空间。谁这么做，谁就是重庆发展的罪人，哪个官员也承担不起这样的罪责。