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国研网行业研究部 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
发布时间:2009-08-04 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1 房地产业发展环境分析 1.1 宏观经济环境分析 在一系列扩大内需、促进经济增长的政策措施作用下，我国经济运行中的有利条件和积极因素不断增多，国民经济总体形势企稳回升。初步核算，上半年国内生产总值139,862亿元，按可比价格计算，同比增长7.1%，比一季度加快1.0个百分点。分季度看，一季度增长6.1%，二季度增长7.9%。分产业看，第一产业增加值12,025亿元，增长3.8%；第二产业增加值70,070亿元，增长6.6%；第三产业增加值57,767亿元，增长8.3%。 表1 2008年2季度-2009年2季度各产业累计国内生产总值及增长情况 单位：亿元，%
数据来源：国家统计局（注：2008年数据为初步核算数；绝对数为各季度自年初累计值；增长速度按不变价计算，为各季度自年初累计增速） 图1 2007年2季度-2009年
数据来源：国家统计局 1、货币供应量快速增长，金融机构贷款大幅增加。2009年6月末，广义货币供应量（M2）余额56.9万亿元，同比增长28.5%，比上年末加快10.6个百分点；狭义货币供应量（M1）余额19.3万亿元，增长24.8%，加快15.7个百分点；市场货币流通量（M0）余额3.4万亿元，增长11.5%，回落1.2个百分点。金融机构各项人民币贷款余额37.7万亿元，比年初增加7.4万亿元，同比多增4.9万亿元；各项人民币存款余额56.6万亿元，比年初增加10.0万亿元，同比多增5.0万亿元。在适度宽松的货币政策环境下，金融机构贷款持续大规模增加，为政府增加投资提供了配套资金支持，缓解了企业流动资金不足的困难，也为企业增加投资、扩大生产提供了相对宽松的融资环境，对资金密集型的房地产行业而言，资金流动性是否充裕对行业的影响至关重要。 2、固定资产投资快速增长，投资结构有所改善。中央政府实施4万亿元投资等扩大内需的政策效果开始逐步显现，上半年，全社会固定资产投资91,321亿元，同比增长33.5%，增速比上年同期加快7.2个百分点。其中，城镇固定资产投资78,098亿元，同比增长33.6%，增速同比加快6.8个百分点，固定资产投资快速增长成为拉动中国经济增长的重要动力。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资14,505亿元，同比增长9.9%，增速同比下降23.6个百分点，预计随着市场销售的持续回暖，房地产开发投资增幅会不断增加，尤其是住房保障投资的加大具有支撑作用。近年来，国内房地产投资在固定资产投资中具有最重要的地位，所占权重为25-26%，房地产开发投资增速与固定资产投资增速高度相关。在相对宽松的融资环境下，这些效果会越来越明显地释放出来，房地产投资将成为持续推动固定资产投资高速增长的主要推动力量。 3、国内市场销售平稳较快增长，居民消费价格继续下降。上半年，社会消费品零售总额58,711亿元，同比增长15.0%，扣除价格因素，实际增长16.6%，同比加快3.7个百分点。这说明我国居民消费行为受2008年以来经济变化的影响不大，消费结构升级态势未出现大的波折。上半年，居民消费价格同比下降1.1%；商品零售价格同比下降1.4%；工业品出厂价格同比下降5.9%；70个大中城市房屋销售价格同比下降0.8%。在外部需求依然萎缩，出口下降幅度较大的情形下，扩大国内居民消费，对于拉动经济增长，确保全年“保8”任务顺利完成意义重大。在各项消费中，又当以住房消费最为重要。住房消费是一项大宗消费，既事关宏观经济平稳发展，又关系普通居民切身利益。随着经济形势的不断好转，预计未来居民消费信心将呈提高态势，买车、买房等各类消费活动将进一步趋于活跃。 4、城乡居民收入继续增长。上半年，城镇居民家庭人均总收入9,667元。其中，人均可支配收入8,856元，同比增长9.8%，扣除价格因素，实际增长11.2%。农村居民人均现金收入2733元，同比增长8.1%，扣除价格因素，实际增长8.1%。居民收入水平的不断提高对扩大消费需求是有利的。但总体来看，我国经济尚未全面复苏，农民工和大学生两大群体的就业形势依然严峻，城乡居民收入增长受到较大影响，股市、楼市的财富效应尚不明显，今年我国居民收入增长的前景仍有待观察，短期住房消费能力难以大幅提高。 房地产作为第三产业的一个细分产业，其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。房地产业市场运行及未来的发展趋势与宏观调控及宏观经济变动息息相关。因此，宏观经济发展态势及调控政策取向对房地产行业的稳定、健康发展具有重要的影响作用。从当前情况来看，全球经济放缓并没有出现明显好转，我国经济回升过程中还存在很多不稳定因素，国内外多变的复杂环境必然给我国房地产行业发展带来诸多不利影响。 1.2 产业政策环境综述 2009年2季度，房地产行业政策依然延续了2008年10月中旬以来的调控政策基调（即：从宏观政策的密集调控对象到再次被定位为“国民经济的重要支柱产业”；从想方设法平抑价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求……），主要从下调房地产项目资本金比例、加大保障性“安居工程建设”、研究开征物业税及土地问责等方面对房地产行业进行调控，一系列促进房地产行业健康发展的调控政策对行业将产生重大而深远的影响。 1.2.1 资本金比例下调有利于降低房地产开发企业的资金压力 5月27日，国务院发布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，对各行业固定资产投资项目的最低资本金比例进行调整。其中，房地产项目的资本金比例出现1996年资本金制度建立以来的首次调低。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 表 2 各行业资本金比例调整前后的具体数据及变化趋势
对房地产行业而言，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，业内又称“自有资金比例”。2004年9月，中央为调控当时较热的房地产市场，曾要求申请贷款的开发企业其自有资本金比例不得低于35%。随后几年，随着楼市升温，中央曾出台过一系列调控政策，但“35%”的大限从未松动。其间，在2006年8月，随着楼市持续高温，为防范金融风险，银监会还再次公开发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，重申严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。而此次房地产项目资本金比例下调，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已恢复到1996年的水平。 此前，为扩内需保增长，政府已经出台了一系列旨在促进房地产行业健康发展的政策措施：如对首次购房者降低首付款比例及利率、二手房税费减免等。随着各项刺激政策的逐步落实，市场资金流动性较为充裕，行业景气度正触底回升，房地产市场在各种争论中出现“小阳春”，人们对经济前景的预期正逐步扭转。在保存和巩固经济成果的基础上，政府适时出台了针对经济结构调整的资本金比例调整方案，普通商品住房项目资本金比例大幅下调15个百分点，这一政策有利于降低开发企业的资金压力并进而推动房地产投资增速回升。 但是，虽然2009年以来房地产市场销售持续回暖、开发企业贷款展期和新资金来源的提高已使房地产资金缺口收窄，但整个行业资金缺口依然偏大，如果考虑房地产资金分布不均匀的特点，半数以上的房地产企业依然面临资金紧张的压力。因此，我们认为，国家之所以选择在此时下调房地产行业资本金比例，或许可以从另一个角度说明，目前楼市的运行状况并没有人们想象的那么乐观，目前房地产市场近几年来的投资过热与市场供应结构失衡的矛盾尚未解决。因此，在当前的经济背景下，从宏观层面来思考一项政策的推出对企业的决策显然更有指导意义。房地产资本金比例下调更为重要的意义是对于整个社会经济而言。鉴于房地产行业具有庞大的辐射效应（据测算，房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的近1/4，上下游共涉及50多个行业。在我国当前情况下，每投入100元的资金可以创造相关产业170-220元的需求，每销售100元的住宅可以带动130-150元的其他消费，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业），以及在金融危机冲击下我国面临出口萎缩、消费不振的现实困境，确保房地产业可持续良性发展便成为拉动内需的重要节点。 因此，如果仅从房地产这一个行业来看，当务之急是构建一个完善的市场体系，2008年以来，以建立住房保障制度为核心的健全房地产市场体系的力度进一步加大，房地产市场的健康发展已经指日可待。而资本金比例下调这种降低行业准入机制的举措除了短期的刺激作用外，需要背负更大的风险。 1.2.2 开征物业税有利于降低开发成本，平抑房价 5月25日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，其中第九条要求深化房地产税制改革，研究开征物业税，并由财政部、国税总局、国家发改委、住房和城乡建设部四部门负责。6月11日，在第十三届中韩税收政策交流会上，中国财政部副部长王军表示，深化房地产税制改革方案，研究开征物业税。由此，“物业税”再次引起市场各方的热议。 物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产升值而提高。目前物业税开征的框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，即把买房子前交纳的税，放到买房子后按年收取。 实际上，早在2003年，中共中央十六届三中全会便明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”由此，物业税一度引起房地产市场各方的热烈讨论。根据公开资料显示，我国目前已在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连等多个省区市进行物业税征收“空转”试点，以期为政策制订提供数据支持。但由于涉及土地使用制度、市场调控手段、房产评估、税费比例确定等一系列制度及法律问题，物业税的开征始终是“雷声大、雨点小”。本次国家发改委在正式文件中提出要在2009年研究开征问题，并且指定了负责单位，这说明与以往的试探性讨论不同，这次研究开征物业税确实进入了政府的决策日程，所以不管从物业税的内容还是制度等方面，都应该会有进一步的动作。物业税作为房地产宏观调控的“撒手锏”实施可期。 从政府的角度来看，开征物业税有两方面的积极意义：其一，增加税收，保证地方固定资产投入资金的稳定来源，对于卖地而言，这一措施有利于缓解透支区域资源的趋势。其二，开征物业税可以增加炒房者和投资客保有的房地产成本，能够起到鼓励合理的消费性购房，抑制投机性购房的作用。 从开发商的角度来看，物业税一旦开征，将有望改变原有的体制，把以往在房价中一次性交纳的税费改成逐年收取。相应地，改革后房地产的开发成本将会大幅度降低，这将有利于缓解房地产企业的资金压力。 从消费者的角度来看，一旦开征物业税后，房地产业的税费征收环节后移，地价和相关税费分70年交，那么也就意味着占住宅成本40%强的地价和相关税费在销售时只需先交纳1/70，其余在剩余的69年中分别交纳，下降了（70-1）/70=98.57%，表现在房价中，成本就下降了40%×98.57%=39.43%。考虑到发展商在经营中的其它因素，将其中的10%份额占据为己有，也有29%以上的降价幅度。也就是说，目前售价6000元/平方米的房子，届时4200元/平方米即可盈利销售。 但就实际情况来看，房价的下降幅度可能不会如此明显，其主要原因是房地产市场是区域性市场，房价取决于市场的供需关系。就目前情况来看，我国住房需求十分旺盛，发展商让利空间不会太大，而变相通过增加小区附加值（如绿化、环境、智能化等）以及利用各种形式的促销来稳定房价，与增加的投入相比，开发商的整体成本仍远远小于开征物业税以前的开销，从而成为物业税最直接的受益者，消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。 1.2.3 加快廉租住房建设继续成为政府的工作重点 2008年11月，在国务院提出的扩大内需促进增长的“十项措施”中，将“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”列为首项任务。紧接着，住房和城乡建设部对外公布，中央财政将在今后3年内投资9000亿元用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造，预计将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。随后，与建设部对外公布9000亿元全国保障住房投资计划相呼应，各地政府的保障安居措施纷纷展开。2009年以来，加快廉租住房及保障性“安居工程”建设继续成为政府的工作重点。 表
毫无疑问，以廉租住房为主要内容的保障性安居工程的实施对我国房地产市场将产生十分重大而深远的影响，将会改变房地产市场格局并会影响整个产业的发展进程。 第一，将“城市低收入家庭”从房地产市场购房者人群中有效剥离出去，这部分人群的住房困难问题将由政府全力负责解决，这样可以缓解市场供需矛盾；同时，随着部分低收入家庭成为廉租房的受益者后，无形中会对进一步稳定房地产市场秩序、稳定一路飙升的房价起到有效的抑制作用。 第二，虽然政府是廉租房建设的第一责任者，但廉租房的开发建设仍然需要各类房地产开发企业的参与，这也就为房地产企业提供了新的发展机遇和发展空间。在此背景下，部分中小企业可能会被淘汰出局；同时，一批专门从事廉租房、保障房开发或以廉租房、保障房开发建设为主的房地产公司将会应运而生。 第三，随着廉租房制度的建立和各类保障房制度的建立健全与实施，一个全新的以保障民生为己任的民生地产时代将会悄然而至，房地产业回归理性、回归民生、回归科学发展的新局面将会不断显现。 可以说，政府9000亿元保障性安居工程投资计划是一项力度很大的政策，但在具体落实中还存在相当的难度，如巨量的资金来源能否得到真正落实、安居工程能否实现预期目标等。因此，政府应加紧制定相关的落实细则与工作流程，以确保安居工程的顺利实施。 1.2.4 严格执行二套房贷政策有利于抑制投资性需求 2009年以来，随着房地产市场的持续回暖，不少商业银行加大了对房贷业务的“招揽”力度。在操作中，对部分非首套自住型或改善型普通住房也给予贷款利率优惠，并变相突破“首付款比例不得低于40%”的要求，而一些中介机构则通过串通买卖双方做高房价，以实现“零首付”或“低首付”，这种做法所形成的潜在风险已引起监管部门的重视。 6月19日，银监会发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》（即“59号”文件，以下简称《通知》），《通知》指出：最近部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等问题也开始有所暴露。为加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展，《通知》指出，要严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。要坚持贷款标准，严格借款人资格审查，审慎评估借款人风险，确定合理的贷款利率。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。 事实上，从2007年至今，央行和银监会就二套房贷政策已先后下发过三份通知（详见表4），但在宽松信贷政策和信贷指标压力之下，一些银行暗中降低了二套房贷的首付成数和贷款利率标准。在很多城市，购房者在申请二套房贷款时都能享受到购买首套房产“两成首付、贷款利率在基准利率上打7折”的优惠。这种做法直接或间接地导致了当前房地产市场的供不应求及房价的快速飙升，并促使国内房地产市场正由消费为主导的市场向投资为主导的市场发生转换，这可能会引发新一轮房地产泡沫。 严格执行二套房贷政策有利于保证中国银行体系的金融安全及房地产市场长期健康稳定的发展。针对购买第二套住房采取提高首付比例和提高贷款利率而第一套住房仍执行原规定的做法，既能避免伤及真正的自住型需求者，又减小了信贷杠杆对投资者的资本放大作用，提高了炒房成本，能在一定程度上抑制投资性需求，有利于房地产市场长期健康稳定的发展。因此，严格执行二套房贷政策是大势所趋，执行力度取决于房价上涨幅度。目前，就中央层面而言，对于二套房的收缩只是立足于对首付比例的控制，对于利率的上调并没有严格的限制，如果未来房价继续大幅上涨，政策继续严格收紧的可能性也将增强。 但在目前情况下，二套房贷调控政策亟须把握好力度和重点，既抑制过度投资、压住楼市泡沫，又要支持合理需求，促进房地产市场健康持续发展，而调整的核心和难点便是严格区分改善型自住需求和投资需求，并对此设定不同利率标准和首付门槛；同时，加强监管，督促商业银行合规操作，提高其风险控制意识也刻不容缓。 表
资料来源：国研网行业研究部整理 土地问责制度有利于房地产开发企业的公平竞争 6月24日，监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合下发《关于适用〈违法土地管理规定行为处分办法〉第三条有关问题的通知》（以下简称《通知》），就违反土地管理规定行为有关具体问题作了更为明确的阐释：发生在2008年6月1日以后的违反土地管理规定的行为，应当按照《违反土地管理规定行为处分办法》（即15号令，以下简称《处分办法》）第三条追究地方政府领导人员责任。对于在2008年6月1日以前的违反土地管理规定行为，但在15号令施行后仍不制止、不组织查处，隐瞒不报、压案不查的，也同样追究责任。 表
随着全国4万亿元投资高潮的掀起，新增的中央投资计划以及其所带动的地方项目激增，无疑会加大用地需求。按照国土资源部部长徐绍史的估计，目前，我国建设用地闲置土地、控制用地、批而未供土地大约为400万亩，即使把这400万亩土地全部利用，需求仍远远超出了政府目标。 面对如此庞大的土地缺口，一些地方胃口大开，新一轮的“圈地运动”应运而生。近段时间以来，地方政府违法征地行为一再被曝光，从河南灵宝、安徽省砀山县等地均出现了非法征地现象，占用耕地动辄千余亩。毫无疑问，坚守18亿亩耕地红线尚需进一步强化用途管制，进一步落实最严格的耕地保护制度，而此次三部委下发的《通知》正是对去年6月1日开始施行的《违法土地管理规定行为处分办法》(即15号令)的若干条款的进一步解释和细化，并且明确了“对于2008年6月1日以前的土地违法违规行为仍可溯及”。 严格意义上讲，《处分办法》并非房地产行业的调控政策，而是对国家工作人员的行政处分，因此，此《处分办法》与土地竞标者、土地受让者、土地使用者等等非国家工作人员无关。但从另一个角度来看，《处分办法》对房地产行业产生的长远影响不容忽视：首先，严肃了土地市场秩序，有利于房地产开发企业的公平竞争；其次，促进了土地管理工作，并进而增加房地产开发用地资源，从而增加土地的供给；再次，加快了闲置土地入市步伐，并最终形成房地产市场的有效供给……这些无不对中国房地产市场持续、稳定、健康的发展提供了保障，让房地产市场获益长久。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
国研网《房地产行业季度分析报告》 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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