经管之家App
让优质教育人人可得
立即打开
国研网行业研究部 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
发布时间:2009-08-04 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2 房地产市场运行情况 2009年上半年，在一系列促进房地产市场健康发展的利好政策刺激下，被压抑了一年多的自住需求集中爆发，并带动改善性需求和投资性需求入市，促使了楼市持续回暖，多数城市住宅交易量持续大幅反弹。在成交量迅速扩大的情况下，房价也快速回升。 2.1 房地产行业综合景气度分析 2.1.1 全国房地产行业景气及企业家信心指数大幅回升 在一系列刺激房地产行业健康发展的政策措施下，2009年二季度全国房地产行业景气及企业家信心指数大幅回升。 国家统计局7月10日发布的全国企业景气调查数据显示，全国企业景气指数和企业家信心指数在去年四季度大幅探底后，二季度均明显回升。二季度全国企业景气指数为115.9点，比一季度回升10.3点。其中，房地产业企业景气指数去年连续四个季度回落，今年一季度继续回落并接近临界值，二季度房地产业企业景气指数明显提高，提高幅度达18.7点，并高于全国企业景气指数3.7点。同期，全国企业家信心指数回升至110.2点，比一季度提高9.1点。其中，房地产业企业家信心指数提升至临界点以上，大幅回升了26.7点。以上结果表明，随着政府一系列行业刺激计划的逐步落实，房地产企业经营者对企业发展持积极态度，企业家对我国经济发展的信心开始回升。 表
数据来源：国家统计局 图
数据来源：国家统计局 图
数据来源：国家统计局 反映全国房地产开发综合发展水平的“国房景气指数”也呈回升态势。国家统计局发布的数据显示：2009年6月份全国房地产开发景气指数为96.55点，比5月份提高0.61点，这是该指数继4月上涨0.02点之后连续第三个月回升，并且回升幅度较大，表明市场已出现回暖迹象，但其主要分类指数涨跌各异。具体来看：房地产开发投资分类指数为93.60点，比5月份提高0.47点；本年资金来源分类指数为98.73点，比5月份提高2.11点；土地开发面积分类指数为92.39点，比5月份回落0.16点；商品房空置面积分类指数为88.59点，比5月份回落0.46点；房屋施工面积分类指数为93.89点，比5月份回落0.04点。 表 综合景气指数 开发投资指数 土地开发面积指数 销售价格指数 2008年6月 103.08 104.79 96.69 102.13 7月 102.36 104.77 96.71 101.51 8月 101.78 104.40 96.42 100.38 9月 101.15 103.22 95.69 98.89 10月 99.68 101.94 95.05 97.70 11月 98.46 100.98 94.79 96.83 12月 96.46 99.66 93.47 97.23 2009年2月 94.86 91.88 92.27 95.76 3月 94.74 92.00 92.20 97.43 4月 94.76 91.20 92.70 98.30 5月 95.94 93.13 92.55 100.01 6月 96.55 93.60 92.39 101.96
图
数据来源：国家统计局 “国房景气指数”是全国房地产开发行业综合景气指数的简称，是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其分类数据囊括了影响房地产市场的土地、资本、供应量、需求等4个重要因素，基本上能够反映房地产市场的现状，指数值以100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。 “国房景气指数”曲线图显示：自2007年11月景气指数达到本轮景气周期的高点106.95点之后出现拐点，于2008年10月首次跌入不景气区间，至2009年3月连续16个月下跌，最低点为94.74点，4月份出现0.02点反弹，6月加速反弹到96.55点。历史表明，“国房景气指数”一旦触底反弹就会持续多个月份，按目前经济与楼市形势，今年4季度有可能重新回落，但再次探底的深度将不会超过3月份的最低点。 2.2房地产市场供给情况分析 2.2.1房地产开发投资增速逐月加快，但仍处低位 在一系列宏观调控政策影响下，2008年以来我国房地产市场经历了明显的调整，下半年以来房地产投资规模开始显著下降，今年前2个月其投资增速已经下降到历史低位。其后，随着一系列经济刺激方案及促进行业健康发展政策实施效果的不断显现，房地产市场出现了销售畅旺的暖春行情，企业投资信心有所恢复，累计投资额增速逐月加快，1-4月、1-5月、1-6月的全国房地产开发投资同比增长率分别为4.9%、6.8%、9.9%，增速逐月提高。从单月投资额来看，6月投资额为4340亿元，是近三年来单月投资额最高的一个月，同比增长18.1%，环比增长51.0%。预计随着市场销售的持续回暖，房地产开发投资增幅会继续增加，尤其是住房保障投资的加大对房地产投资具有支撑作用。但值得注意的是，与去年同期及固定资产投资增速相比，投资复苏的步伐仍然缓慢，上半年全国完成房地产开发投资14,505亿元，增幅与去年同期相比回落23.6个百分点，与同期固定资产投资33.6%的增幅相比，仍存在较大差距。 表 单位：亿元，%
图
数据来源：国家统计局 从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。具体来看，2009年1-6月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资10,188亿元，同比增长7.3%，占房地产开发投资的比重为70.2%；办公楼投资529亿元，同比增长为20.4%，所占比重为3.6%；商业营业用房投资1690亿元，同比增长27.5%，所占比重为11.7%；其他投资2096亿元，同比增长8.51%，所占比重为14.5%。 从保障性住房的供给情况来看，2009年1-6月，90平方米以下住房完成投资3,280亿元，同比增长30.8%，占住宅投资的比重为32.2%；经济适用房完成投资440亿元，同比增长15.2%，占住宅投资的比重仅为2.3%。与中等偏下收入户和低收入户占全部城镇居民家庭的比重（30%）相比，现有保障性住房的供给数量仍满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。 表 单位：亿元，% 住宅 办公楼 商业营业用房 其他 90平方米以下住房 经济适用房 别墅、高档公寓 2008.1-6 9,497.1 2,508.8 382.4 834.7 440.1 1,326.0 1,932.5 1-7 11,486.2 3,107.6 458.7 1,008.3 534.1 1,602.8 2,260.5 1-8 13,384.8 3,690.3 546.7 1,170.1 624.3 1,860.6 2,560.3 1-9 15,508.3 4,323.2 637.6 1,343.1 717.1 2,156.7 2,895.5 1-10 17,482.4 4,928.1 729.1 1,532.3 815.2 2,418.3 3,201.9 1-11 19,332.7 5,466.1 819.4 1,720.0 923.2 2,695.4 3,594.5 1-12 22,081.3 6,415.6 982.6 1,976.9 1,111.6 3,200.2 4,186.8 2009.1-2 1,682.4 482.7 61.7 169.9 112.8 284.3 318.7 1-3 3,421.7 1,021.9 126.8 314.0 211.2 577.9 669.5 1-4 5,114.1 1,583.5 203.6 442.9 289.9 869.2 1,016.8 1-5 7,104.6 2,236.6 294.7 581.8 386.7 1,193.9 1,480.1 1-6 10,188.8 3,280.6 440.6 790.7 529.7 1,690.1 2,096.7 比上年同期增长 2008.1-6 36.6 85.1 31.2 20.0 0.1 20.7 38.6 1-7 33.7 77.9 25.2 17.5 0.7 19.2 35.7 1-8 31.7 74.6 21.7 10.3 0.1 17.4 34.3 1-9 28.7 69.1 19.9 6.3 -1.4 16.8 32.3 1-10 27.4 67.3 17.9 6.7 -1.5 16.7 24.8 1-11 25.2 62.7 18.2 7.1 0 16.1 22.0 1-12 22.6 50.7 19.7 9.4 7.4 14.9 20.9 2009.1-2 0.8 27.2 23.9 -6.6 17.9 13.4 -11.0 1-3 3.2 34.7 5.8 -5.8 27.9 19.0 -7.1 1-4 3.4 33.9 9.3 -7.7 20.9 23.2 -4.3 1-5 4.4 30.6 15.1 -9.1 16.6 24.0 4.3 1-6 7.3 30.8 15.2 -5.3 20.4 27.5 8.5 图
数据来源：国家统计局 表 单位：亿元，% 东部地区 中部地区 西部地区 投资完成额 同比增长 投资完成额 同比增长 投资完成额 同比增长 2008.1-6 7,982.8 28.4 2,624.3 45.3 2,588.6 39.1 1-7 9,540.8 25.1 3,209.5 44.9 3,133.3 36.6 1-8 10,991.8 23.6 3,775.4 41.7 3,662.8 34.6 1-9 12,627.0 21.4 4,423.2 37.7 4,227.5 32.0 1-10 14,207.3 20.0 4,961.0 36.1 4,749.4 28.2 1-11 15,850.3 18.9 5,409.5 32.1 5,285.9 25.6 1-12 18,325.3 17.1 6,287.5 31.7 5,967.0 22.7 2009.1-2 1,561.0 -4.6 417.7 19.3 419.5 8.1 1-3 3,067.0 -0.1 922.9 13.0 890.5 11.3 1-4 4,455.4 1.5 1,433.5 12.6 1,401.2 8.6 1-5 6,168.4 4.9 2,024.9 11.1 1,971.9 8.6 1-6 8,666.5 8.6 2,993.5 14.1 2,845.4 9.9 数据来源：国家统计局 图
数据来源：国家统计局 图
数据来源：国家统计局 房地产开发企业资金来源紧张局面持续好转 在国家增加信贷规模以及出台政策给予优质开发商信贷支持的影响下，2009年以来房地产开发企业资金来源紧张局面持续好转，与2008年全年相比，除利用外资增幅下降外，其余类型的资金来源增幅均呈回升态势，国内贷款、定金及预收款和个人按揭贷款增速加快。 国家统计局发布的数据显示：2009年1-6月全国房地产开发企业到位资金23,703亿元，同比增长23.6%，与2008年全年和今年一季度相比增幅提高了21.8和14.4个百分点。具体来看：国内贷款5,381亿元，同比增长32.6%，与去年全年和今年一季度相比增幅提高了29.2和24.6个百分点；利用外资243亿元，同比下降29.7%，与去年全年和今年一季度相比增幅下降了43.0和80.5个百分点；其他资金9837亿元，同比增长34.7%，与去年全年和今年一季度相比增幅提高了51.1和29.7个百分点。在其他资金中，定金及预收款5,758亿元，同比增长27.7%，与去年全年相比增幅提高了40.6个百分点；个人按揭贷款2,829亿元，同比增长63.1%，与去年全年相比大幅提高了92.8个百分点。开发企业资金的两大来源——银行贷款和期房预售款均保持增长，表明一系列促进房地产市场健康发展的宏观调控政策效应开始显现，整个行业的资金面正逐渐向好的方向发展，这为房地产投资增速的回升奠定了较好基础。但值得注意的是，利用外资呈现负增长，说明外资对我国房地产开发投资依然持谨慎态度，这可能与国际金融危机尚未明显缓解有关。 表 单位：亿元，%
数据来源：国家统计局
图
数据来源：国家统计局 图
数据来源：国家统计局 土地开发面积增速迟缓，市场供应总量增速缓慢 受宏观经济下行和房地产市场步入调整期以及大量空置房屋无法较快消化等一系列因素影响，房地产开发企业购置与完成开发土地面积意愿持续回落，2008年全年完成土地购置面积36,785万平方米，同比下降8.6%；完成开发土地面积26,033万平方米，同比下降5.6%。土地市场购置情况最惨淡的时间出现在今年1季度，同比剧降40.1%，其后有所反弹，但力度较小。国家统计局发布的数据显示：2009年1-6月全国房地产开发企业购置土地面积13,644万平方米，同比下降26.5%；完成开发土地面积11,009万平方米，同比下降15.2%，这一数据说明，虽然开发商拿地积极性有所提高，甚至在北京、上海、杭州、厦门等热点城市重新出现多家开发商争抢一幅地的现象，但大部分开发商依然没有加大拿地速度，目前只是部分大型企业热情渐露。 表 单位：万平方米，% 本年购置土地面积 同比增长 完成开发土地面积 同比增长 2008.1-6 18,561.0 7.6 12,977.4 9.9 1-7 21,973.8 5.2 14,766.6 4.2 1-8 24,942.1 2.7 16,519.3 2.1 1-9 27,536.7 -2.9 17,887.9 -1.6 1-10 29,596.1 -5.6 19,343.9 -2.5 1-11 32,016.5 -5.9 20,851.5 -2.7 1-12 36,785.4 -8.6 26,033.3 -5.6 2009.1-2 2,288.1 -30.0 2,647.2 -15.5 1-3 4,741.7 -40.1 5,222.6 -11.3 1-4 7,266.1 -28.6 7,078.2 -12.2 1-5 9,874.8 -28.6 8,844.7 -13.3 1-6 13,644.0 -26.5 11,009.7 -15.2
图
数据来源：国家统计局 表 单位：万平方米，% 房屋施工面积 房屋竣工面积 其中：住宅 其中：住宅 2008.1-6 212,660.5 168,266.5 16,920.3 13,862.0 1-7 222,896.7 176,672.5 20,382.4 16,532.8 1-8 231,607.9 183,584.3 23,371.5 18,987.2 1-9 240,384.4 190,669.1 26,804.7 21,820.1 1-10 247,635.4 196,550.6 30,691.7 24,931.2 1-11 254,936.1 202,259.6 35,084.2 28,628.5 1-12 274,149.0 216,671.4 58,502.0 47,749.7 2009.1-2 142,061.0 108,862.4 5,650.6 4,525.8 1-3 178,718.1 138,118.8 9,922.3 8,117.3 1-4 200,977.7 156,344.6 13,231.0 10,858.3 1-5 218,527.0 170,322.4 16,218.8 13,320.4 1-6 239,697.1 187,414.0 20,692.3 17,036.6 比上年同期增长 2008.1-6 24.1 25.6 13.8 13.9 1-7 22.5 23.9 13.6 12.4 1-8 21.7 22.9 12.2 11.4 1-9 20.3 21.2 9.7 8.6 1-10 18.7 19.5 9.1 7.6 1-11 17.7 18.2 6.1 5.0 1-12 16.0 16.0 -3.5 -4.2 2009.1-2 14.2 12.3 29.0 28.5 1-3 12.7 10.9 26.3 26.9 1-4 12.4 11.0 27.1 28.5 1-5 11.7 10.2 22.6 23.6 1-6 12.7 11.4 13.8 13.9
图
数据来源：国家统计局 图
数据来源：国家统计局
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
国研网《房地产行业季度分析报告》 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2009年2季度房地产市场运行情况（下） | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
国研网行业研究部 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
发布时间:2009-08-04 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2.3 房地产市场需求情况分析 2.3.1 居民对未来收入预期不乐观，未来3个月购房意愿仍处于较低位置 2009年5月中下旬，中国人民银行在全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查，调查结果显示：2季度城镇居民当期收入感受指数为-8.6%，比1季度大幅下降20个百分点，是1999年开展调查以来的最低水平。居民对未来收入预期也不乐观，未来收入信心指数仅为3.4%，比上季和去年同期分别降低了14.3和16.9个百分点。受此影响，居民消费意愿下降，储蓄和投资意愿增强：47%的城镇居民在安排支出时选择“更多地储蓄”，此比例比上季提高9.5个百分点，升至历史最高；仅有15.1%的城镇居民选择“更多地消费”，比上季下降14.6个百分点，降至历史最低。这一升一降表明，伴随着居民收入减少范围的逐渐扩大和对未来收入的不确定性感受，城镇居民消费更加谨慎。与此同时，居民购房意愿在低位徘徊，调查数据显示：超过6成居民认为当前房价“高，难以接受”，购房意愿仍处于较低位置——准备在未来3个月内购买住房的居民占比为15.8%，比上季减少了0.9个百分点。调查中，对未来房价看涨的居民比例渐增，看跌的减少。其中，预计下季房价上涨的居民占比增至25.3%，较1季度增加9.5个百分点；预计房价下跌的居民占比降至14.5%，比上季减少15.1个百分点。 从目前情况来看，虽然国家出台的一系列刺激经济增长的政策对恢复房地产市场信心有重要的作用，但从宏观层面来看，国际金融危机对我国经济特别是实体经济的影响还没有见底，未来经济形势及房地产行业发展还存在较大不确定性，这势必会影响人们的购房消费心理和消费行为。同时受外向型企业破产倒闭、裁员减薪的影响和预期，住房需求是否会持续增长还有待观察。 2.3.2 全国商品房销量大幅反弹，多数城市住宅成交量增长明显 在降息、减税等一系列旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的利好政策刺激下，2008年以来持续低迷的房地产市场出现成交回升的势头，阶段性的成交高峰在不同地区先后出现。 统计数据显示，2009年1-6月全国商品房销售面积34,108万平方米，同比增长31.7%，增幅同比提高38.9个百分点。其中，商品住宅销售面积31,498万平方米，同比增长33.5%，增幅同比提高40.4个百分点；同期，全国商品房销售额15,799亿元，同比增长53.0%，增幅同比提高56.0个百分点。其中，商品住宅销售额为14,047亿元，同比增长57.1%，增幅同比提高58.2个百分点。从全国各地情况来看，重点城市住宅成交量增长较为明显，多数城市住宅成交量环比上涨。特别是2009年2月份以来，主要城市住宅交易量持续大幅反弹，其中杭州、无锡、成都等城市5月成交量相比2007年月均成交量的增幅超过了100%。从2009年5月底商品住宅的存量来看，在连续多月市场回暖，成交回升的情况下，多数城市的存量都在不断减少。若未来新增供应跟不上需求，有可能引起市场供不应求的矛盾，其价格有进一步上涨的可能。 表 单位：万平方米，亿元，% 商品房销售面积 商品房销售额 住宅 期房销售面积 住宅 期房销售额 2008.1-6 25,892.6 23,610.4 19,026.8 10,325.4 8,941.2 7,985.6 1-7 30,454.0 27,743.4 22,454.2 12,221.2 10,510.0 9,501.5 1-8 34,592.3 31,488.7 25,488.8 13,813.4 11,883.2 10,738.5 1-9 40,320.8 36,651.5 29,406.8 15,878.5 13,617.0 12,255.1 1-10 44,723.0 40,615.9 32,435.4 17,590.0 15,067.7 13,529.9 1-11 49,148.4 44,645.5 35,431.4 19,261.2 16,514.5 14,761.8 1-12 62,088.9 55,886.5 42,459.7 24,071.4 20,424.1 17,714.6 2009.1-2 5,131.2 4,665.6 3,854.7 2,397.0 2,055.6 1,880.4 1-3 11,308.7 10,328.7 8,189.3 5,058.6 4,404.7 3,766.7 1-4 17,625.5 16,204.9 12,761.6 7,995.9 7,052.5 6,060.5 1-5 24,644.4 22,704.3 17,927.7 11,388.9 10,103.6 8,682.4 1-6 34,108.6 31,498.8 24,832.4 15,799.6 14,047.0 12,073.3 比上年同期增长 2008.1-6 -7.2 -6.9 -4.5 -3.0 -1.1 -1.4 1-7 -10.8 -10.8 -8.3 -7.0 -6.6 -5.5 1-8 -14.7 -14.9 -13.0 -12.7 -12.7 -11.9 1-9 -14.9 -15.3 -13.9 -15.0 -15.5 -15.0 1-10 -16.5 -17.0 -15.9 -17.4 -18.2 -17.3 1-11 -18.3 -18.8 -17.9 -19.8 -20.6 -19.9 1-12 -19.7 -20.3 -18.7 -19.5 -20.1 -19.6 2009.1-2 -0.3 1.1 -0.2 11.2 13.1 14.0 1-3 8.2 8.7 6.9 23.1 24.7 21.3 1-4 17.5 18.6 16.2 35.4 38.6 34.7 1-5 25.5 26.7 24.0 45.3 49.0 44.3 1-6 31.7 33.4 30.5 53.0 57.1 51.2 数据来源：国家统计局 图
数据来源：国家统计局 图
数据来源：国家统计局 2.4 全国房地产市场价格变动情况 受政策利好、资金流通性充裕、商品房销售面积大幅回升及通胀预期等多重因素的影响，房地产价格从3月份开始环比出现正增长。3月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，其中新建住宅销售价格环比上涨0.1%，扭转了2008年8月份以来房价环比下降的状况。4月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨 0.4%，比3月份涨幅扩大0.2个百分点。到6月份，全国70个大中城市房屋销售价格出现2009年以来首次同比上涨，同时，也是今年以来房价环比连续4个月上涨。 具体来看，6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。新建住房销售价格同比下降0.6%，降幅比上月缩小0.7个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨0.9%，环比上涨1.0%。新建非住宅销售价格同比上涨0.2%，环比上涨0.5%。二手住房销售价格同比上涨2.2%，涨幅比上月扩大1.3个百分点；环比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。 分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨0.6%，环比上涨0.3%；普通商品住房销售价格同比下降0.2%，环比上涨0.9%；高档商品住房销售价格同比下降3.0%，环比上涨0.8%。办公楼销售价格同比上涨2.4%，环比上涨1.2%；商业营业用房销售价格同比下降0.4%，环比上涨0.2%；其他用房销售价格同比下降5.3%，环比下降1.2%。 分地区看，新建住房销售价格同比上涨的城市有34个，主要城市包括：银川5.7%、锦州4.9%、兰州4.6%、西宁4.5%和宁波4.4%等；同比价格下降的城市有36个，主要城市包括：深圳-6.6%、石家庄-6.5%、徐州-5.4%、桂林-5.0%和南京-4.4%等。环比价格上涨的城市有63个，主要城市包括：广州3.6%、吉林3.1%、温州2.9%、包头2.0%和昆明2.0%等；环比价格下降的城市有2个，包括：大理-1.6%和韶关-0.1%。二手住房销售价格同比上涨的城市有39个，主要城市包括：三亚8.3%、南宁7.2%、洛阳6.8%、郑州6.5%和哈尔滨5.2%等；同比价格下降的城市有31个，主要城市包括：吉林-8.9%、石家庄-7.1%、唐山-6.8%、岳阳-6.4%和湛江-4.4%等。环比价格上涨的城市有57个，主要城市包括：深圳3.9%、温州3.3%、银川3.0%、南京2.9%和宁波1.7%等；环比价格下降的城市有6个，主要城市包括：昆明-2.0%、惠州-0.6%和海口-0.5%等。 表
图
数据来源：国家统计局 表
注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。 表
注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。 一是相关政策产生效应。2008年10月中旬以来，由美国次贷危机引发的国际金融危机对我国经济影响的严重程度远超出此前预期，再加上我国经济自身客观上也面临着周期性调整，这些因素叠加使我国经济下行压力日益加大，因此促进经济增长便成为当前中央工作的第一要务，在此背景下，房地产行业调控政策悄然转向。一系列促进房地产行业健康发展的调控政策从供需两方对市场产生了提振作用，房地产市场开始活跃。 二是前期积压的刚性需求集中释放。2008年，全国房地产市场步入深度调整期，房地产开发投资增速持续回落、开发企业资金来源全面趋紧、市场观望气氛浓厚，商品房销售量持续萎缩。数据显示：2008年1-12月全国商品房销售面积同比下降19.7%，商品房销售额同比下降19.5%。从全国各地的情况来看，整个2008年不同地域的成交量均有萎缩，大中城市萎缩更为严重，同比降幅甚至超过50%。一年的时间里累积的刚性需求受政策刺激等因素的综合影响开始释放。 三是房价下降成为引发市场需求的主要因素。2008年开始全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，到12月份成为负数。当房价降低到一定程度，与部分居民的购买期望和购买能力相匹配时，市场积蓄的被压抑了一年多的刚性需求得到一定释放，促成了当前房地产市场销量的回升，这也进一步证明了打开我国楼市症结的关键点在于房价，只要房价降下来，房地产市场持续低迷的状态就能得到缓解。 四是在通胀预期影响下，房地产市场投资需求开始回升。总的来看，此轮楼市回暖更多的是前期受到抑制的需求在各种政策及因素的催化下集中释放的结果。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
国研网《房地产行业季度分析报告》 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
扫码加好友，拉您进群
全部版块
我的主页
收藏
