目 录
中文摘要 ……………………………………………………………………………1
ABSTRACT …………………………………………………………………………3
前 言 ……………………………………………………………………………1
一、美国产权保险制度的历史演进 ………………………………………………3
（一）美国产权保险制度的产生原因 ……………………………………………3
1.美国不动产权益的复杂性 ……………………….…………………………3
2.美国不动产登记（记录）体系的不完善性 …………………….…………3
3.美国不动产交易的频繁性 ……………………………………….…………4
4.美国产权保证方法的多样性和不足性 …………………………………….4
（二）美国产权保证方式的介绍与比较 …………………………………………5
1.买方需自当心学说 ……………………………………………………….…5
2.转让契据中的产权担保条款 …………………………………………….…5
3.产权摘要、律师意见和托伦斯登记 ……………………………….………5
4.产权保险方式的出现 ……………………………………………………….7
（三）美国产权保险制度的演变过程 ……………………………………………8
1.美国产权保险制度的诞生阶段 ………………………………………….…8
2.美国产权保险制度的全国化阶段 ………………………………………….9
3.美国产权保险制度的国际化阶段 ………………………………………….10
二、美国产权保险制度概述 ……………………………………………………..12
（一）美国产权保险概念 ………………………………………………………..12
（二）美国产权保险种类 ………………………………………………………..12
1.因保险人不同而作的分类 ………………………………………………...12
2.因被保险人不同而作的分类 ……………………………………………...13
3.因承保范围不同而作的分类 ……………………………………………...14
（三）美国产权保险功能和作用 ………………………………………………..14
1.产权保险功能 ……………………………………………………………...14
2.产权保险作用 ……………………………………………………………...15
3.二级抵押市场与产权保险 ………………………………………………...16
（四）产权调查 …………………………………………………………………..18
1.调查人员 …………………………………………………………………...18
2.调查内容 …………………………………………………………………...18
3.调查方式 ……………………………………………………………………

：美国产权保险制度研究
山东大学硕士论文，这个中文的好看多了，

房地产权保险制度

　　上述两种方法，为房地产活动当事人提供了一定程度的产权保障，但还是难于保证产权的绝对可靠。例如，靠担保契约的方法，转让方可能毁约，或者转让方因经济原因等根本无法承担赔偿责任。如果通过律师查档和提供法律意见，律师只能查阅已登记过的（或已知的）文件资料，而且只能从文件表面发现问题，对可能存在的一些隐蔽的或者不是通过文字资料表现出来的产权缺陷（如失散的继承人的突然出现并主张产权、伪造文件、登记机关的书记笔误）等，律师有时是没有办法发现的。

　　因此，通过担保契约和律师咨询做为产权保障，当事人无论多么小心，还是无法避免产权风险。为了减少风险，预防可能存在的产权隐患，美国发展了产权保险制度。目前产权保险制度已成为美国房地产经济活动中最基本的保障制度，也是保险行业普遍的险种之一。

　　房地产产权保险制度是为弥补契约担保和律师提供法律意见这两种产权保障方法的缺陷而发展起来的。产权保险制度与前面两种制度相比，增加了如下几个方面的保障：

1、产权保险公司对委托人负有明确的合同责任，对将来可能发生的产权纠纷、产权障碍负赔偿责任；

2、它有足够的赔偿基金；

3、受政府和法律的严格监管。

　　产权保险公司在接受委托后，首先要做的事与律师相同，仔细查阅登记机关、税务机关、法院等所有有关该房地产的资料档案，并尽可能收集其它相关资料，然后仔细研究房地产的产权状况，对发现的产权障碍提出补救措施，最后为委托人作出担保，对今后可能发生的产权责任和造成的任何损失保证给予赔偿。

　　产权保险制度消除了因隐蔽的产权缺陷引起的产权风险，目前美国投资者和贷款机构都倾向于采用产权保险制度，房地产交易和房地产按揭都必须购买产权保险。

　　房地产权保险的险种分为两种：一是买方保险，二是贷款方保险。买方保险保障新业主的利益，保险期限可以延伸到包括房主的后代及房主把房地产转手之后。贷款方保险保障抵押贷款债权人的利益，保险期限至贷款本息全部偿还为止。

　　产权保险的费用一般包括两项：一是保险费。保险费标准是相对固定的，一般由房地产所在州的土地产权协会按房地产价值或抵押贷款额结合房地产的产权现状确定，不同的州保险费有所区别，一般来说在10万美元以内的房地产，保险费不超过房地产价值的1%，超过10万的房地产，保险费约为房地产价值的0.6%~0.9%，房地产价值越高，保险费比例越低。二是房地产权搜索费用。产权搜索费用一般根据工作量计费，对新房等产权历史短的房地产，搜索费微不足道，但对产权来源复杂，历史久远的房地产，费用要高一些。产权保险费用一般都是一次过支付。

（四）产权保险公司

　　产权保险公司大多是从代理房地产业务的律师行发展起来，是保险行业的一种，从业人员大多是具有丰富房地产经验的律师。产权保险公司的行为除受保险行业法律的约束外，同时有专门的产权保险法律规范产权保险公司的行为。产权保险公司一般是美国保险协会的会员，同时有自己专门的行业协会。美国土地产权协会（American Land Title Association）是美国产权保险业的全国性行业组织。

　　随着业务的开展，许多产权保险公司建立了自己的产权档案馆，并与政府的登记、税收、司法等机关建立了联网电脑系统，提高了产权搜索的效率和产权的准确性。但，由于产权的复杂性，无论产权保险从业人员多么小心，经验多么丰富，错误总是难免的，风险总是存在，因此，产权保险公司利用收取的保险费建立保险基金，赔偿投保人可能出现的产权损失。

　　按1992年的统计数据，美国共有产权保险公司1532家，从业人员34473人，总产值48.8亿美元。其中排在前五位的分别为（表四）：

表四

名次
公司名称
总经营收入

1
第一美国产权保险公司（First American TIC）
78197万美元

2
芝加哥产权保险公司（Chicago TIC）
73630万美元

3
共同体土地产权保险公司（Commonwealth Land TIC）
48188万美元

4
斯图华特产权集团公司（Stewart TGC）
40346万美元

5
律师联合产权保险公司（Lawyers TIC）
38852万美元