全部版块 我的主页
› 论坛 › 经济学人 二区 › 高级会员区 › 学者专栏
赵红军：上海地价过高的连环影响
vayshufe
3723 13
2009-08-18
赵红军：上海财经大学高等研究院副教授
来源：《经济学家茶座》2009年第3辑，总第41辑

上海地价过高的连环影响
最近，张五常先生一篇迪士尼不适合在上海建造的文章——“米奇老鼠不懂神州”——搞得上海上下紧张了半天。迪士尼不搞在上海，制造业再往外迁，大家说上海今后还能搞出点啥花头呢？于是，很多人就发挥着各自的丰富想象，想方设法让迪士尼赶快落户上海。我的意见是，与其想着法子让迪士尼赶快落户上海，还不如趁着张教授的这番话，好好想想到底是什么导致并加剧了张教授所说的迪士尼不适合落户上海？
大家知道，土地是工业生产赖以发生的第一个自然条件。一般认为，工业生产是土地非密集型的产业，而农业才是土地密集型的产业。所以，土地地价对于农业生产是个重要的因素，但对工业生产却不是个重要的因素。这是经济学的一般常识，包括马歇尔、韦伯等都如是说。可值得注意的是，当土地是竞争性供给的时候，经济学家的这个说法基本上是对的，因为企业和居民双双“用脚投票”的结果，就会降低级差地租、地理区位对经济发展的不均衡影响。但在国内，情形却没有这么简单。
首先，上海的土地不像很多市场经济国家那样是竞争性供给的，而在很大程度上是由政府垄断供应的。加上土地从地方政府手中出来之后的二级交易市场也是竞争不充分的，所以土地的初级市场垄断加上二级市场的竞争不充分，就造成了土地的高价格。再加上上海地区的区位优势，就会更大幅度地抬高上海的土地价格，于是土地的价格相对于工业生产的需要来说很可能就会出现过高现象。
在这种情况下，土地便成了在上海经营的企业不得不考虑的一个重要经济问题。当经济向好的时候，这种过高的土地价格可能并没有什么重要的结果，因为高速的经济增长，高速的业务扩张会使得地价和地租的高成本转嫁给消费者，从而暂时掩盖企业面临的高额地价和地租问题，但当经济不景气时，问题就凸显出现了。一是消费者的预期恶化，市场的需求会畏缩，房地产作为需求弹性远大于一的商品，它的销量就会大幅度萎缩；二是，受危机的打击，消费者的购买力下降，对价格的敏感度会突然上升，由此，房地产商向市场、向消费者转嫁地价和地租的难度就会大大增加；于是，高额地价和地租就变成了经济危机的帮凶。金融危机以来，一些跨国企业以合并工厂、或搬迁到外地、或优化组合等形式离开上海，就昭示了上海所面临的这一基本现实。
其次，土地价格的过高不光影响企业的生产成本，而且还会带来另一个非常普遍而严重的问题，那就是上海房价的过高。一般而言，当土地是相对竞争性供给的时候，土地价格约占房价的10-20%。但在土地市场是不完全竞争的条件下，情形就会变化。一是，土地的价格会因为供给垄断而抬升，二是房地产市场也会由于土地市场的不完全竞争而变成不完全竞争的市场，因为谁能拿来地，谁拿不来地就成为房地产商生意好坏的重要因素。退一步讲，即使这时候的二级土地市场是竞争的，但由于土地的稀缺，需求的超额，中国人善用关系的贿赂或者幕后交易现象就会出现。于是，土地市场的非竞争性＋房地产市场的不完全竞争性，就助长了上海不断攀升的房价。
再次，房价的过高又会产生一个非常重要的次生影响，那就是那些工作和生活在上海的人的生活成本会过高。一般而言，发达国家一套房子的价格，约为职工平均年工资的3－7倍，比如，芝加哥的3居室的房价约为15－30万美元，而一个大学副教授的工资约为7万美金左右，所以，那里大学副教授2－4年就可以买一套三居室的房子了。香港一套中等档次的三居室房价约为300万港币，一个大学普通副教授的月收入约为十万多一点，也就是说，这个大学副教授2年半-三年就可以购买这样一套房子了。可上海一套中等质量、中等区位的三居室价格将在100-120万左右，而上海一个公立大学副教授的年工资只有5-6万，按照这个水平计算，他要购买到这套房子的必要时间将为20年左右。普通老百姓要是买这样的房子，其必要劳动时间将不会比副教授低多少，而是高多少。
最后，生活成本过高，又是一个重大的经济和社会问题，并会带来这样几个方面的次生影响：
第一是那些工作于上海的人的行为会出现短期化和庸俗化。比如，老板让员工干一个事情，员工虽然嘴里不一定明说“你给我多少钱？”，但心理一定会想这个问题——“你让我干这些事情，能给我多少钱的收入”？“按照这个标准，我多少年能买到一套房子”？如果员工感觉这个的工资较高，比较符合自己的期望，可能就会继续干下去；反之，如果他感觉收入不高，且增长缓慢，还没有什么好的预期的话，他就会选择离企业而去，这就带来了这样一个结果，即上海的企业人员不稳定，业务发展模式也就会短期化。
这种不稳定的人事关系，业务发展的短期化，又会带来另外一个严重的后果，那就是，很多企业不注重培训，不进行长期规划，而只管员工是不是现在就能有用，于是从其他企业挖人就成为很多企业的理性选择。这样的做法，影响更加恶劣。大家都不愿意培训、培养自己的人才，而宁肯从别人哪里挖墙角。于是，人和人之间的诚信、人和人之间的关系、企业和企业之间的关系就变得更加多变、捉摸不定和相互冲突。这样，人们相互之间的猜疑、勾心斗角、明争暗斗，企业同行之间的相互以邻为壑、落井下石、恶性竞争就会多起来。这对于那些在上海经营和从事业务的企业而言就会形成另外一种十分隐性的成本与负担。
第二，既然大家的行为都出现了短期化和庸俗化，那么各个单位的制度和规章也会出现短期化、庸俗化、功利化。比如，单位的员工要出国短期进修，单位就要签订与员工的合同，这个合同就会出现非常短视化的措施，比如交纳多少押金，寻找几位担保，否则就不盖章。还有，那些从事工业生产的企业要选送人员去国外进行技术培训。技术上的要求是6个月为宜，现在干脆就弄三个月算了。本来需要一年的，现在就弄6个月算了。更有甚者，很多单位干脆就不选送人去国外进修、培训，于是直接从其他企业挖人也就是成了自己的理性选择。
第三，虽然这样的短期化行为从短期看也许是合理的，但从企业的长期层面看，就会造成产品质量的低级化，技术、质量控制的不稳定，研究和开发的投资的减少，品牌投资的减少，教育和培训机会的减少，相互之间挖墙脚等恶劣行径的大范围蔓延。
从经济宏观层面看，其结果就是整个地区产品质量的低端化，产业结构的难以升级，大学教育质量的低俗化，企业管理的功利化、短期化，研究和开发的低端化和短期化。而这些地区产品出口到国外，也会造成整个国家形象的受损。
记得一次开会的时候，一个国际企业的老板让我介绍上海生源给他，他说他不愿意雇佣外地生源，而应肯选择上海生源，我好奇地问他原因？他说，非上海生源在上海没有房子，所以，他们离职率高、短期化行为严重，上海生源这样做的可能要小一些。从表面上看，这个老总的想法可能有碍观瞻，有人缘、地域歧视甚至统计歧视的嫌疑，但他背后的意思可能是说，上海过高的地价乃是造成这种现象的罪魁祸首。不知道，本文描述的地价过高的连环影响之经济学能否给这位老总的问题以圆满的解答？
二维码

扫码加我 拉你入群

请注明：姓名-公司-职位

以便审核进群资格，未注明则拒绝

全部回复
qwh910
2009-8-18 14:27:31
沙发，说的有理
二维码

扫码加我 拉你入群

请注明：姓名-公司-职位

以便审核进群资格，未注明则拒绝

ryyjia
2009-8-20 20:26:03
好 很有见地
二维码

扫码加我 拉你入群

请注明：姓名-公司-职位

以便审核进群资格，未注明则拒绝

zkymky
2009-8-21 18:41:17
顶了，受教与此！！！
二维码

扫码加我 拉你入群

请注明：姓名-公司-职位

以便审核进群资格，未注明则拒绝

wzhao
2009-8-26 12:46:14
感觉混淆了土地价格和住房价格之间的关系，以此批判政府出让土地价格，缺乏站得住的理由！
二维码

扫码加我 拉你入群

请注明：姓名-公司-职位

以便审核进群资格，未注明则拒绝

wanghua52
2009-11-12 21:31:07
观点很不错·
二维码

扫码加我 拉你入群

请注明：姓名-公司-职位

以便审核进群资格，未注明则拒绝

点击查看更多内容…
相关推荐
栏目导航
热门文章
推荐文章

说点什么

分享

微信QQ空间QQ微博
扫码加好友，拉您进群
各岗位、行业、专业交流群