20170223-华泰证券-房地产行业深度研究地产三重器系列研究之人口篇（八）：中国版逆城市化？三线的大周期
中国版逆城市化？三线的大周期  地产三重器系列研究之人口篇（八）
一线城市的独孤求败，每次三线的躁动都被证伪曾经在2010 年、2013 年，都因为楼市的调控开始了“炒作”三四线房产，
然而，2010 年的证伪来自于三四线的人口外流和库存高企，2013 年也没有得以根本变化，最后每一次三四线的预期都被证伪。
然而，越来越严格的土地管控，2015 年一线人口开始出现一丝逆流2014 年流动人口达到顶峰2.53 亿人后开始下降，同时上海在2015 年首次出现常住人口下降。2016 年北京常住人口仅增长0.1%，排除自然人口增长因素后，人口外流4.1 万人，同样首次出现人口机械下降。北京和上海常住人口已接近饱和。
背后的逻辑主要在于经济增长方式变化，要求提效、而非增人当卡住土地供给的情况下提高经济增长，也就需要提高单位面积产出，然而由于单位面积的人口承载有限，导致要求提高劳动生产效率，也就意味着，未来一线城市会自发的清退部分低效企业和低效人员，产业结构向更高层级升级。相反，三四线凭借更高的GDP 增速，通过劳动力拉动能够承载更多的人口，形成对一线挤出的承接，进而带动需求。
从哪里来，回哪里去，人口+库存带来三线趋势性大周期过去三四线城市证伪的最大原因就是两点，一是库存高企、二是人口外流。
当前，我们认为这两个因素都有了变化，而且会在未来的3~5 年之内出现根本的变化，就是库存下降（我们判断三线的去化周期下降到2~3 年时就具备涨价空间），和城镇化减速。资金流动只能够带来短周期，人口流动能够带来中周期，以上库存和人口的问题解决，对三线城市将带来一个趋势大周期。
人口回流已经开始，关注三四线城市的发展
2015 年全国一共有14 个省直辖市处于人口净流出状态，城镇化率基本上在50%以下，依然处于靠省内农村人口转移带动城镇化发展，是劳动生产力释放拉动型，劳动力需求处于增长状态，对于返乡人口来说同样具有工作机会。同时，三四线城市的土地成本便宜，而建安成本全国差别不大，这就导致通常一个三四线城市的楼盘销售50%左右即可收回成本，剩下的即为利润。不管是房企自己视市场情况调整价格出售，还是未来出售项目公司股权给品牌房企，三四线城市项目都具备涨价的动力。关注中国逆城市化的发生，关注中国三四线城市的发展，同时也要关注流动人口的家乡。