研报-海通证券房地产行业专题报告：重申“行业46 分化，开发商28 分化”——兼谈北京限购升级
20170319

投资要点：
 短期多地限购升级，短期抑制需求，中长期看供给提升力度
 1）北京“一提一降”提高限购门槛。进一步提高了二套房贷最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同时降低住房贷款期限，将原来最高可达30 年的贷款期限降至25 年。
 2）多城市目前限购升级。除北京之外，近期河北涿州、保定涞水、杭州、张家口、南昌等城市都不同程度加码限购政策。目前整体限购城市达到34个。
 现阶段怎么看：基本面越好，政策面越差，但因城施策不会改变
 1）当前行业存在过热，政策不会放松。从投资和市场需求两端看，17 年开局均表现超市场预期，表现为过热情绪。按照海通房地产四项限分析框架看，目前处于房价，投资增速均保持上升趋势的双升区域。一旦行业处于该位臵基本面越好，政策面越差是趋势。经济稳定带来ZF有更大调控空间。
 2）城市差异和投资整体处于历史低位造成因城施策取代全国性调控。与此前多轮调控相比，本轮调控最大区别在于：1）经济增速背景有所不同；2）不同类型城市表现差异明显。以上两点因素造成，因城施策取代全国性调控。
 未来怎么判断：重申海通地产年初以来观点——“行业46 分化，开发商28分化”。
 1）行业46 分化。考虑因城施策的政策本质，政策差异性还将持续。预计占销售面积比在40%左右热点城市将继续加强各类限购和调控。其他占成交60%左右的三四线城市（尤其在重点城市圈内，具备需求承接能力的卫星城）预计还会继续贯彻去库存的优惠政策。不同类型城市基本面将出现明显差异。
 2）开发商28 分化。我们认为不是所有开发商在2017 年都会有靓丽表现。市场集中度提高，强者恒强和错位竞争会造成2017 年开发商28 分化。蓝筹开发商在2017 年竞争优势会更加明显。此外，1H 有效去库存企业全年均有望占优。从目前行业梯度情况看，1-2 月销售额前三强达到平均800 亿规模，而4-10 位只有230 亿。第100 位企业仅12.6 亿。市场表现差异巨大。
详见附件：