【独家发布】【朝花夕拾-动物精神】-“楼市心理调查”系列之四：房价背后的金融推手

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收藏 2017-03-30

“楼市心理调查”系列之四：房价背后的金融推手
黎岩：金融已然是助推房价的最有力杠杆，数轮调控政策打击目标瞄准购房需求，但打击方式只有一个：通过准入门槛和信贷额度卡死金融通道。
【编者按】从2015年的全民炒股，到2017年的全民炒房。“居者有其屋”一直是国民心中的执念，“买涨不买跌”的心态充斥着整个楼市，在心理学上这种现象被称为“亚当与夏娃效应”，越是限购、禁止的物件，人们越要得到手。购房者的疯狂“抢着上车”，开发商的齐捧地王，政府越挫越勇的楼市调控，他们各自行为背后存在怎样的心理？“楼市心理调查”系列深度报道为读者多视角分析房价暴涨后参与各方的“扭曲”心理。本文为该系列文章最后一篇。
买房人、政府、房地产商，从买到卖所形成的链条中，实际上每一环都抱有相同的期待：房价缓慢上涨，但是每一环在实际运行中，却都不期然地造成了动作变形——开发商下注于整个产业的经济支柱作用而不断高价出手买地，买房人自认为识破了政府“越调越高”的调控方式而不管不顾地疯狂抢上车，而政府虽有痛下控制之心却也要顾忌整个经济社会的正常良性运转……每一方都有自己的立场，但每一方都出自自身的利益角度出发，螺旋般将房价越推越高。
除此之外，其实还存在一股环绕夹杂于三者之间的一股重要力量，近年来甚至被认为是房价上涨的最核心因素——钱。
高涨的M2一直被认为是房价高企的直接原因，在美联储量化宽松政策带来的全球央行大印钞过程中，超发的货币被凝固在房地产上，在带来房价飞速上涨的同时也保证了基本生活用品的价格平稳。不仅中国，就连美加也没能在这轮货币超发造成的房价上涨潮中脱身。

这固然是客观事实，但只是结果，而不是原因。坦白地说：如果说货币超发造成了房价的大幅上涨，这只是简单的经济学原理解答。而更关键的是应该拆解出深层次的原因：钱为什么死死盯住了房地产业？
事实上，货币超发有可能出现在任何领域。矿产有色等资源类、不动产、土地等固定资产类在锁定超发货币上确实有先天禀赋上的优势，但是股市、股权投资等未尝不是选择的对象。
楼市心理调查
“楼市心理调查”系列之三：房价暴涨背后的囚徒困境
黎岩：本轮房价暴涨潮不同于以往的最大区别是，原本应各自牵制的政府、开发商、购房人三方持有了相同的目标。

然而在国内，其他渠道锁定的资金全部失效。肇始于2014年的A股大牛市就在一次狂泻后彻底一蹶不振。与之时间相仿的“大众创新、万众创业”以国务院之力进行号召和推动，一度成为资金滚滚流入的销金窟，大到买卖二手车、理财产品，小到快递叫餐、美甲，都能烧掉成千上百亿的巨量资金，却后续无力，迅速在一年多的时间内由火热转为寒冬。
大幅度的货币超发之下，为什么只有楼市一枝独秀？甚至在从3月中下旬密集出台各种调控措施后，买房人和卖房人也只是进入了观望状态。似乎在楼市里，永远看不见像别的领域那样一声令下就迅速一溃千里的局面。
那恐怕是因为起码迄今为止，所有涉及方对楼市的预期都还没有得到改变。
在“317新政”之后，北京有上千“在途单”（已经开始交易但还未网签）面临毁约或者多交上百万首付的艰难选择，但在迄今为止听到的消息中，有业主到主管部门“冷静维权”，希望能追认其交易单合法，有业主开始发动亲戚朋友广泛借钱，也有业主匆忙变卖自己的股票、汽车来变现。基本上，除了彻底资金链断裂而无从维系者，绝大多数的买房者还是希望交易能够成功。
他们给自己的借口是：不想损失已经付出的定金钱。但实际上，如果相信调控能使得房价回落，那完全可以舍弃定金，等待房价跌到合理值的时候再出手买房，何必承受高额的借贷和杠杆呢？
而不少处在犹豫中的卖方立刻收回了自己的房屋，想等着“世道转好”的时候再卖房。
以万科为代表的开发商们陆续在年报中声称要计提资金，准备迎接房价下跌。但是，2016年底，万科在正成为黄金之地的北京市通州区开出了新项目，单价超过8万元。新政之后，通州也成为调控最紧的地域之一。
口是心非的是，在出台调控政策最严厉的北京，万科并没有为这个项目留出亏损预期。相反，它开出的13个计提项目，全部位于三四线城市边缘新城。与其说是因为调控措施而出现预期中的下跌，不如说这个项目盈利前景本来就不理想。
一切决定背后的逻辑，都是围绕着房价上涨而暗暗设定的。在任何一方心里，都没有预设出“房价下跌”这一剧情。
做出同样选择的还有金融机构。
3月的最后一周，上市公司的年报开始密集发布。从目前已经发布的银行年报中，直接就可以触摸到2016年楼市的火热。
经济下行压力大，“权威人士”对未来L型经济走势一锤定音。而与之相伴相生的，是银行不约而同地集体加码房贷。
无论增量还是增幅，房贷都构成了银行零售贷款的绝对主力军。平安银行房贷增幅85%、中信银行房贷增幅63%，分别创出近四年和五年的新高。江苏银行房贷余额占比超过50%，招行房贷余额占比接近48%，银行贷款的半壁江山都已经握在房贷手中。
原因还是老生常谈的那一个——“安全性”。以中信银行为例，去年房屋抵押贷款的不良贷款率仅为0.37%，远远低于全行1.69%的平均不良贷款率。
每每在评估房地产泡沫时，房贷的优良表现都会让这个本就艰难的判断过程变得难上加难。事实上，国内购房者首付成数高、乐于提前还贷的储蓄型个性与欧美大相径庭，而国内金融工具的单一也降低了坏账的风险。没那么多创新金融工具，没那么多断供的个人，这使得个人房贷成为银行最喜欢的经营品种。
2016年7月，成了中国银行史上最荒诞的一个月，当月人民币贷款增加4636亿元人民币，其中住户部门贷款增加4575亿元，而短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。
翻译一下就是：这个月发放的所有贷款都来源于个人房贷，甚至个人房贷的新增规模超过了总的贷款新增规模。各行各业都不贷款了，只有个人购房者一笔笔几十万至数百万的贷款，撑起了本月的贷款增额。
除了对个人贷款的明显偏爱，金融机构对房地产企业也是青眼有加。房地产企业重资产、抵押物分明的特点，使得它们成为最让放款机构放心的企业。就在2016年，人人都称房地产过热、恐怕难以为继之时，一个在国内不同城市连续拿地的大型房企的负责人私下透露说，自家企业的综合贷款成本不足2%。这样低廉的资金成本，无疑又成为房地产企业们争相拍出地王的直接供血来源。
而在此背后，仍然秉承着相同的逻辑：房地产将在未来一段时间内仍然处于上涨态势。这是银行乐于向房产买卖双方放款的心理牌。
在贷款评估时，银行的安全防线放得很高，评估价通常是市场价的七折。市价百万的房子，最多只能从银行贷到70万元。这也就是说，银行足以承受房价下跌30%而毫无压力，如果计算上房地产的历史涨幅和通胀等因素，银行的抗压力性就更强。
这是钱越来越向房地产业集聚的一大原因。在国内的金融环境下，不动产信托等国外早已驾轻就熟的金融工具远远称不上主流，银行贷款就是产业支撑的主要金融途径。而资产的良好预期、评估时的高风险警戒线、国人的消费和储蓄习惯……无一不是为房地产业提供良好背书的正面因素。
这就使得金融成为了助推房价的最有力杠杆。最直观能够验证这一点的就是，每一次的调控政策，打击目标都是购房需求，但是打击方式只有一个：通过准入门槛（户籍、社保年限等）和信贷额度（二套房提高首付、提高利率）来卡死金融通道。
钱是所有产业的滋养之源。于是，每次调控都会在短期内见效，市场陷入观望，交易趋于停滞。然而每次调控都无法彻底见效，每当快要因流通不畅而导致坏死时，调控政策都会放开。这时期待已久的购房者蜂拥入市，不但前一次调控成效化为乌有，甚至会出现报复性的价格反弹。
而这一次号称最为严厉的调控是否会重蹈覆辙？一个悲观的答案是：很有可能。
起码截至目前为止，还没有一个行业能够像房地产业这样，从产业角度上能够连接上下游无数行业和无数就业岗位，从发展角度上能够和一个国家迅速现代化城镇化的路径不谋而合，从心理上能够和人们提高生活水平的心理预期方向一致，从结构上能够顺应央地税收的两重需求……甚至，房地产业还没有那么高的专业门槛，即使粗放一点也可以把它玩转。就连这小小的一点，也与目前国内的发展阶段能够完美吻合。
曾经，汽车产业被寄予厚望，认为是有可能成为支柱性产业的最佳替代。最兴盛时每个省市都有自己力捧的车企，然而它因为技术门槛过高而无力持续。此后，通信产业、金融产业、互联网业都先后被寄予希望。然而，这些产业始终是少数人的盛宴，没能像房地产业一样成为一场全民的狂欢。
转机的发生需要如下几个基本条件：
第一，信贷始终收紧。这是有可能的。在不久前的博鳌论坛上，央行行长周小川表示，连续8年高达12%以上的M2将在未来几年内得到遏制。不断加大的汇率压力，也成为影响房价的一个因素。
第二，加入新的更有力的调控因素。这个答案也很明显，就是箭在弦上的房地产税。不过由于立法的周期性，它还需要五年以上的时间。
第三，出现更好的经济产业替代房地产业成为国民经济和地方财政的双重引擎。这一点，短期内恐怕很难。
最后一点，户籍或社保年限等政策取消，买房无须成为一个人在选择居住城市时，为了保有必要的尊严而必须做出的购买性选择。对此，不多解释。
集齐四颗龙珠，换房价下跌。那么，这个几率究竟有多大呢？想必很容易得出答案了。
（作者系资深媒体人。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）转自：http://www.ftchinese.com/story/001071979?full=y

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ekscheng

2017-3-30 09:20:32

Wealth effect from rise in property prices has a relatively smaller impact on the economy. Few people will spend a significant portion of their increase in wealth due to rise in property prices.