亚当.斯密带你解读房事

亚当.斯密的《国富论》是现代经济学的奠基之作，也是一部18世纪下半期英国社会的风情画卷。以今天的眼光看，虽然其中的案例对我们来说有些陈旧和陌生，但是斯密先生从中提炼的经济学观点却是久经考验，历久弥新。有人说今天中国的房价就像女人的无肩带胸罩——一半人在疑惑是什么支撑了它，另一半人则盼望着它什么时候掉下来。那么，如果斯密先生还在世的话会对此做怎样的解读呢？

《国富论》的第一章就开宗明义地指出，劳动生产力上最大的改良，都是分工的结果。第三章则是论分工受制于市场的范围。“有许多业务，例如搬运夫，就只能生在大都市上。小村落，固不待言；就连普通的墟市，亦嫌小了，不能给他以不断的工作。”以今天的案例来讲，大都会通常都是美食天堂，像墨西哥菜越南菜这样非常小众口味的餐馆都能在上海找到。如果在小县城，这类餐馆就开不下去。

一般人认为大都会的生活成本高。的确，诸如家政、餐饮等含有较多人工服务的地方确实比小县城贵，但是对于从事这些行业的服务人员来说，高收入岂不是一件好事？而标准化的工业品，如汽车、家电等等，由于巨大的市场和现代化的物流，大都会的价格反而可能比小县城卖得更优惠，并且可以负担得起更贵的地租。

所以大都会的优势不仅仅在于优质的医疗、教育资源，更在于巨大的市场、精细化的分工、人尽其才的发展机会……当然还有激烈的竞争。对于有才华的人来说，这里是天堂，而对于另一些人来说，这可能是一种不幸。

关于地租，亚当.斯密说：“地租，若被视为使用土地的价格，那自然是土地使用人按照土地的实际情况，所能付纳的最高价格……土地的生产物，如要送往市场，则其普通价格，必须足够补还该产物上市所必要的资本及普通利润。若普通价格逾此限度，则剩余的部分，自然会移作土地地租……地租的高低，则为价格高低的结果。”

举个例子，假如某商铺，每平米每年投入30万资本，产生6万利润，社会平均利润率为10%，那么商家只能获得3万的利润，另外3万则转为地租。如果经济繁荣，市场规模做大，每平米每年可以投入100万资本，产生15万利润，那么商家依旧只能按社会平均利润率获得10万块，另外5万转为地租。当然，这里指的应该是具有稀缺性的优质土地资源，卖方市场使得地主在分配中居于有利地位。

“改良土地，并不限定是地主的资本，且有时是租地人的资本。不过在租约更新时，地主往往不问改良是谁出的资本，总是按照这改良所用的资本额，要求增加地租。”比如你在上海市郊买了套房，忽然市政规划要通地铁，那么房租肯定会涨，尽管地铁不是你家出钱造的。所以斯密得出结论：“一切社会结果的改良，都有一种倾向，直接或间接，使土地的真实地租腾贵，使地主的真实财富增大。”

所以，地租高是经济繁荣的结果，地产与经济是天然联系而非绑架关系。碰到2008年那样的金融危机，地租就会下跌；如果你看好经济的长期增长，那么地租也会长期上升。

经济学一般只研究地租而非地价，地价与地租的关系与股票的市盈率类似，与无风险利率水平相关。例如96年初发行的696附息国债票面利率11.83%，当时上海房价售租比就在10倍左右；今年将要发行的附息债估计票面利率不会超过4%，那么售租比就应该在30倍左右。如今的利率水平重返90年代 10%以上似乎已不可能，考虑到未来通胀、收入增长预期以及保值需求等因素，更高的售租比定位也难说是非理性的。

东三省人口流出，经济衰落，那里的房价就很难上升；而人口持续流入的北上广深，房价上涨背后就有着丰满而坚挺的理由支撑。未来核心城市的房价，可能真的会像任志强先生说的那样，在他的有生之年看不到大幅下跌了。

包不同

2017.3.26

《进步与贫困》

——房产税的真正意义

亨利.乔治是19世纪美国经济学家和社会哲学家，以主张单一的土地税而闻名。

他在1879年出版的《进步与贫穷》一书中指出，经济革命虽然使生产力上升，但它并不是在底部对社会结构起作用，把整个社会都抬高，反而“好像一个巨大的楔子，在社会的中部穿过去。那些在分裂点以上的人们处境上升了，但是那些在分裂点以下的人们被压碎了。”

正如在前一篇文章中分析的那样，从亚当.斯密到约翰.穆勒，都认为经济繁荣会带来地租上升，而这对土地拥有者来说是一种“不劳增值”。亨利.乔治认为这是造成贫富两级分化的原因。他的解决方案是土地公有化，更准确的说是地租公有化——把地租中不劳增值的那部分全部转为政府的税收。

以今天的眼光看，亨利把贫富分化的原因完全归结到土地私有上有失偏颇。但是关于土地税的主张，著名经济学家米尔顿·弗里德曼的评价是：“按我的看法，亨利.乔治在许多年前主张的按原始士地价值征收的财产税危害最小。”

《进步与贫困》一书最早由廖仲恺翻译传入中国，孙中山多次坦言，他的民生主义中的“涨价归公”思想，直接来源于亨利·乔治：“兄弟最信的是定地价的法。比方地主有价值一千元，可定价为一千，或多至二千；就算那地将来因交通发达价涨至一万，地主应得二千，已属有益无损；赢利八千，当归国家。这于国计民生，皆有大益。少数富人把持垄断的弊窦自然永绝，这是最简便易行之法。……中国行了社会革命之后，私人永远不用纳税，仅收地租一项，已成地球上最富的国。这社会的国家，决非他国所能及的。”

今日台湾的《平均地权条例》正是按照孙中山的“涨价归公”思想制订。据统计，1992~2001年台湾地区直辖市与县市的土地税收收入占总税收收入的比重为95.1%。所以“土地财政”本身不是问题，问题仅在于这笔财政收入是否用到了民生上面。

房产税的真正意义是把地租公有化。我们把房地产划分为房屋和土地两个部分，分析起来就清楚得多了。

比方说美国的房价，里面包含的土地价值是很少的。次贷危机以后，有些地区的房价甚至已经低于建造成本。如果年久失修需要推倒重建，可能象征性的只卖1美元。至于土地的价值，需要以财产税的形式每年向政府另行购买使用权。

而中国的房价，里面已经包含了向政府买来的70年土地使用权，房屋造价所占的比重是很低的，某些地方甚至可以出现“面粉贵过面包”的现象。所以中美两国的房价构成是完全不同的。

一般来说，写字楼建造标准要高于纯住宅，成本也高，所以美国的写字楼价高过纯住宅。中国的写字楼，50年土地使用权到期后基本肯定是要有偿续期的，纯住宅则包含了70年的土地使用权，到期后究竟是有偿续期还是无偿续期，直到今年两会期间克强总理答记者问的时候还没个准数。市场的理解是无偿或较低费用续期，如果70年到期后还要按每平米数万元的价格再买一次使用权，那画面太美我不敢想。所以中国纯住宅的价格就高于写字楼。有些商住两用楼，尽管也可用于居住，但是在使用权问题上接近于商用的有偿续期，价格定位就会低于纯住宅。中国房地产市场的定价非常理性，那些说中国房价有泡沫的，其实是你没看懂。

值得一提的是，美国的房产税针对的是“不劳增值”。如果付出了劳动，那就另当别论。例如曹德旺去美国办厂的用地就很便宜。

美国房产商造房子和造手机是相似的，有几千块的iPhone，也有几百块的功能机，他们既给富人造房，也给穷人造房。而在中国，虽然一再呼吁房住不炒，但房子不过是一个中间媒介，地产商赚的是土地升值的钱。在同样5万块价值的土地上，你是造1000块成本的普通民居还是1万块成本的豪宅？中国地产商当然选后者，两者的消费体验可不是5.1：6的关系。所以任志强说他只为富人造房子。而对于普通人房产投资来说，旧公房的回报率要高于豪宅。升值的是土地，折旧的是房子，房子越壕折旧越多。

我并不是在说美国的房产商就比任志强高尚，大家的目标都是赚钱，不同的制度下就有不同的选择。也许我们应该反思一下一次性出让70年土地使用权真的好吗？从结果看，这个制度最大的受益者是地产商，他们拿走了经济繁荣的大部分红利。所以不奇怪，在实行这种制度的地方，地产商会成为首富。其次受益的是北上广深的土著们，“穷人翻身靠动迁”这句坊间流行的俗语正是他们快速晋身中产的写照。吃亏的则是那些参与北上广深建设的外来人口。

尽管经济学家们一直在呼吁政府应该增加土地供应，但是从政府的角度看，难道不是应该把土地分成70份，每年出让一份才能周转得过来吗？当然也可以一次性卖完所有土地后把钱分70份慢慢花。这个方案且不说政府能否按捺住花钱的冲动，20年前2000块/平米的土地出让金如何能满足今天的政府开支？

我并不看好眼下的房产税试点，旧的问题尚未解决，又产生了新的问题：从法理上说，只能对拥有产权的房屋征税，但是那根本不值钱，并且还在不断折旧贬值。至于70年土地使用费，那是政府硬塞给我们的，对持有这笔使用费再收一遍持有环节税的话，等于收了使用费的平方。如果每年增收的那一点点税不是用于民生改善，而是用再增加财税和维稳人员的开支上面，那么就得不偿失。从这个角度考虑，一次性收取70年费用最大的优势就在于：省事儿。

包不同

2017.3.28