两会之后又一轮城市加码购潮，为什么呢？均价都没有涨，为什么出台那么多限购措施？

　　和大家分享三个事：

　　1、现在中国房地产的事情，景气如何衡量？

　　2、未来 3 年中国房地产可能会发生什么事情？

　　3、我们想象一下未来，5 年后的未来是什么样的？

　　很多人说如果 5 年前我知道深圳楼价是这个样子的，我就买楼了，但这个想象不到了。

　　现在我们说说 5 年后的事情，我们想想这种可能性，是不是有道理。当然这是开放性的讨论了。

　　01

　　现在的中国房地产

　　深圳成交额大幅减少，你说深圳房地产不热？打死深圳人也不认，但成交额大幅度减少，你说你用什么来判断房地产这个景气度？我们有一个办法，就是上门指数。

　　房地产有金 9 银 10，上门率高；1-2 月份有春节，上门率很低，所以短期看不出来，必须长期，我们这个指数是经过十几年的不断统计。

　　关键的是你也不能只统计个别楼盘，因为每个楼盘情况都不一样，统计的样本就要足够多。

　　这个样本是世联行每年近两千个楼盘的上门指数，是我们每一个前线销售人员输进去的，还不能重复。这个上门指数我们同时也通报给政府。

　　事实上，2017 年 1-2 月份广东省增长不多，但我们看到全国增长了很多。

　　2016 年中国房地产创天价，商品房销售额在 11.8 万亿左右，2017 年 1、2 月份居然同比仍然增长 26%。就是今年 1、2 月份和去年的同比，26% 的增长，这是一个巨量市场 26% 的增长。

　　中国还有什么样的巨量市场能有如此大的增长？完全没有。因此这种 26% 的增长对于国家多么重要啊！

　　有人会说，这不是调控失效吗？其实不是。

　　我们可以再看看，2 月的上门指数，春节过后开始回升，我们看一线同比是下降的，环比上升。

　　一线城市因为严厉的限购措施，跟去年同比下降了。二线城市是同比上升的，三四线城市上升的更厉害。

　　也就是说目前中国房地产宏观调控的措施，确实是使得三四线城市的市场开始回暖，这是我们前年就开始期盼的。

　　中国房地产就两句话：一个是抑制泡沫，另外一个就是去库存。

　　现在来看，去库存有效，那是不是均等去库存？当然不是。后面再来详细说哪些库存去得非常有效，比如说广东省。

　　三月调控加码，这种态势可能还会持续，大家需要小心。北京周边河北的连崇礼、涞水等都算不上大城市的都开始严厉限购了。

　　这是什么意思？北京五环到六环之间所有的城市未来全部进入限购，视同北京。

　　同理上海、广州、深圳周边都是一样的，这个趋势是明显的，也就是说今天没有波及到县市，假使按北京的规律，今年上半年统统会进入严厉的调控范围之内。

　　三线加入调控的都是这些城市，就是城市群。

　　二线城市会紧跟一线城市，如果现在还觉得市场过得去，北京二套房最高八成首付，这种措施随后也会到来，这是一城一策。

　　我现在害怕的还不是一城一策，怕的是普调利率。如果央行普调首付，这会对三四线城市产生很大影响。

　　去年中国居民加杠杆加得不少，但去年车也不错，尤其是三四线城市买车的量不少，车是中产阶级的刚需支出。

　　如果房价继续涨，当然首付再提高，贷款期限再缩短，事实上我们消费力就会出现问题。

　　这也就是说对中国未来的房地产，要高度关注银行、关注资金利率、关注首付。这很可能是戴维斯双杀，杀利率再杀首付，这就非常麻烦了。

02

　　未来 3 年 中国房地产会发生什么

　　大都市圈形成 – 城市分化

　　未来 3 年会发生什么呢？从北京那张限购图我们就可以看出来。

　　城际交通成为未来 3 年中国主要的基建投资之一，甚至是最主要的。

　　城际之间的城镇化交通体系建设，将成为中国最大的投资亮点，改变中国房地产市场的版图，一句话就是城界消失，是河北还是北京、还是天津？这又有什么所谓？

　　我接待过一位北京业内代表团来深圳，他们非常不服，说凭什么深圳房价比北京贵，这没有任何理由啊。

　　我说这样看，你把深圳的房价跟东莞、惠州的房价平均来看，还是没有北京贵的，他们觉得这是有道理。

　　未来我们评价中国房地产市场板块，这是不是一个市场？我们恐怕不能通过现有的行政区域来划分，而是通过城际交通来划分。

　　春节时，我非常欣喜地看到深圳地铁、东莞地铁、惠州地铁一块儿跟万科签合同。

　　这在以前是很奇怪的，叫他们都不过来，谁听谁的啊。现在不是，现在是主动对接了。在广东省出现这种情况，我觉得这意味着市场力量终于和行政力量统一了共识；

　　这个共识就是：城际之间划分不是未来，城际连成一片是未来。未来展望整个大都市圈都会沿着这样的规律来走，沿着地铁上班和回家。

　　广佛一带及周边也一样；深圳、珠三角一带也一样。这种联系的紧密程度，就是公交化。

　　由此，我们发现都市卫星城的规律就开始在中国房价上会体现出来，什么样的是一个未来大都市群的房价规律呢？

　　未来 3 年因为城际交通的大规模改善，使得世界级城市形成。什么叫做世界级城市？

　　就是全球城市就叫世界级城市 TOP10，中国有没有？一个都没有。目前北京、上海都不算世界级城市，香港勉强挤入世界前十，勉强。

　　世界级城市 TOP20，这里面没有广州，只有北京、上海。未来这种变化，我预计三年左右基本形成，5 年肯定成为现实，中国进入世界级 TOP20 的城市，就有北京、上海、广州、深圳。

　　也就是 TOP20 我们可能占四席，这是什么概念？我为什么强调？全世界不动产交易额以商业不动产为例，全球总交易额中 40% 是 TOP20 创造的。

　　全球有多少个城市？

　　中国有 600 个，全球就不说了。全球商用不动产总交易额的 40% 是由 TOP10 创造的，TOP20 创造了 60%，这是剑桥大学商用不动产跟踪 100 年的结果。

　　如果是这样的话，未来我们可以预见中国，现在以住宅为主，未来商用不动产也会不得了，全球 TOP20 里有四席，我们占全球不动产总交易额的多少？16% 啊，非常了不起。

　　什么叫世界级城市？

　　每一个世界级城市的 GDP 都能够排名全球先进国家榜首之列，全球 GDP 排名，你把城市单独拿出来往里放都排在前面，就是这样一个道理。

　　因此，中国在大都市圈形成之后，城市分化会更加严重。

　　目前商业不动产主要成交是上海、北京、香港，广州、深圳还排不上，未来 3、5 年大都市圈形成后可能就有一个很大的提升，未来 3 年我们认为这是最主要的发展，主要集中在大都市群。

　　这些不是主流，5 年后才是

　　中国房地产创新那么多东西，未来 3 年这些不是主流，大家还要再探讨、再折腾。

　　但你指望它们成为经济最重要的增长点，成为房地产转型主力方向，好像都不对，因为量太小了，不足以支撑巨量市场的增长。

　　5 年后它们可能会是，我们方向不要搞错。

　　比如说短租公寓，Airbnb 过来了也干不下去。他们在美国做得多好，但在中国怎么就不行呢？因为太早了。我们的长租公寓都没有起来，就不要说短租了，信用什么都跟不上。

　　度假小镇与旅游地产，如果 10 年前选择在海南做小镇或者做旅游地产，跟你选择在惠州、东莞做大规模开发，10 年下来一个在天、一个在地。

　　未来三年也是这样，你看恒大就是这十年，选择主航道。小航道细水长流也行，但不是主航道。

　　养老公寓、养老社区，挂羊头卖狗肉可以，但真做养老试试。

　　我们在真做，这个大家都知道，但这个事还没有到时候，否则会头破血流，你怎么办？

　　当然你可以尝试，但这不是下力的主流方向。你挂羊头卖狗肉你干什么都可以，但不要离开主流，这个主流是城市群的崛起和形成。

　　目前社区 O2O 这个概念，忽悠了整个房地产行业，我们有社区啊，我们可以干 O2O， 可以干社区金融，可以送菜、买米、旅游，这些想得很好，但都是神话。

　　新三板或者港股上市做社区 O2O 为主的企业，要不就是报表有问题，要不就是没有任何增长，就算有增长的话也不来源于 O2O，主要来源于租门店和二手房交易。

　　社区金融也是一样，太早了。我认为未来 3 年大家还是要抓住中国城市大分化，大整合这样一个机会。

　　主流重点

　　主流有几个，当然就是大都市圈三四线城市的取地，目前广东省的地会越来越热.

　　原因就是大都市圈三四线城市的取地会非常热，没办法，因为这是主流。

　　当中国整个市场全国统一时，物流的需求就已经远远超过任何一个国家，产业园也一样。

　　深圳现在以高科技闻名，我很早就到了深圳，在 1998 年、2000 年前深圳说高科技我们都认为是开玩笑。

　　深圳主动找香港，说高交会由香港主办，我们协助，设在深圳行不行？香港不理。大家都说深圳搞不起来，结果现在深圳实实在在高科技就起来了。

　　凭什么？这里有一个产业园基础。产业园不在于你干什么产业，而在于你真干这个产业。

　　（未完待续）