〔摘要〕　房地产市场波动有两个本质原因:一是房地产具有消费品和资本品的双重属性,二
是房地产生产周期和消费周期的巨大差异带来的蛛网效应。但是波动实现的直接动因却是预期
效应。蛛网理论和预期效应注定房地产业是暴利行业,导致大部分人无力购房。政府在我国房地
产业发展过程中虽然多次出台各种调控政策,但是效果不一。由于房价波动的本质原因没有改
变,预期效应持续存在,从而预期效应的单向放大不断超过调控的效果,结果表现为房价继续上
涨。因此,建议制定“城市住房保障”计划,增加土地和房产的闲置成本,调控消费和投资,降低蛛
网效应影响,保障房价稳定的预期,促进房地产业健康发展。
〔关键词〕　房地产业,调控政策,微观经济学