从会计的角度看这两年房价的暴涨？

资产＝负债＋所有者权益，对个人、企业、国家都适用，每个主体的资金来源都是两个方面，自有资金和负债获得的资金，理解这两年房价暴涨的核心是负债．

个人：中国居民的储蓄率很高，要应对教育，医疗和养老．也就是手里还有不少钱，尽管这些钱是为了应对未来生活不可缺少的部分．

房地产企业：房地产企业的负债率都很高，还有很多房地产企业玩空手套白狼（百分之百负债），房子越来越多，房子不好卖的时候，借的钱拿什么来还？

ZF：ZF对土地财政的依赖程度很高，也就是ZF正常的开支特别依赖于卖地收入，这里边有一个非常重要的逻辑是：土地的价格是由房子的价格决定的，（也就是房价决定地价，而不是地价决定房价，理解一下：如果地价一平方1个亿，房子一平方1.2个亿能卖出去吗？因为土地国有，ZF可以宣布今年全国只供应一亩土地用于盖商品房，那么大家可以想一哈这块土地能卖很多钱，但是建好的房子几人能买起，不是地价越高房价就越高，但是如果房子一平方1个亿（实际成交的房子），房子如果真能卖一个亿，那说明大家的收入达到这个水平，有实际的收入做支撑，那么地价一平方就可以卖8000万甚至更高），所以房价如果大幅度下降，地就不好卖了．ZF卖地收入就会大幅度下降，那还怎么愉快的玩耍．

银行：银行的角色非常重要，银行很多贷款都发放给地方ZF融资平台或者各色房地产公司，如果房价大跌，房地产公司的收入就会大跌，在这种情况下，房地产公司欠银行的债务却没有减少，现金流状况不好的房地产企业就会面临到期债务无法还本付息，违约了，或者叫资金链断裂，银行或其他债权人就会要求该公司破产清偿．还不了钱，银行放出去的钱就收不回来，银行的钱大部分都是从储户那里借的？又不能愉快的玩耍了．

天才的主意：：青春痘长在谁的脸上不影响自己的容颜，当然是长在别人脸上．债务在谁的身上不影响自己的精神和气质，当然是在别人身上，看一哈这个过程，举个例子．

举个栗子消化一下．

杨白劳身强力壮，正值当打之年，辛苦了半辈子，五年前买了一套三室一厅的房子，当时贷款25年，掐着指头一算，还清所有房贷就过了耳顺之年（60岁），不由心惊，但是看着这几年房价的上涨和手里积攒的几十万，再看看错过买房的人，心理还在得意的笑．可是这两年国际风云突变，听说外国朋友不友好了，要纷纷把投资撤离神州大地，媒体说这是资本外流，杨白劳不懂经济，但是这两年单位效益下降，工资和奖金那是和前两年不可相提并论的，老杨第一次感受到经济大环境跟自己的生活离得这么近．

杨白劳过得不好，黄世仁更惨，经营了一个房地产公司和一个银行，房地产的很多钱都是从这个银行借的（房地产公司的负债），房子这两年是越建越多，需要的人是越来越少，房子突然不好卖了，外国朋友也不友好的玩耍了，还闹着要把钱兑换成外汇拿走，惹得杨白劳都知道什么是美元，怎么兑换美元，话说大流氓家的货币那可是世界硬通货，没有还得了，怎么彰显负责任的大锅风范．房子卖不动，钱收不回来，银行贷款就还不了，银行的收入主要靠的贷款利息收入，房子卖不动，利息和本金都还不上，借出去的钱就收不回来，银行的钱绝大部分可都是储户的．（银行欠储户的负债）．

　　地主也不好过，土地卖不出去，要养活那么多衙门和衙役，还要在东海对付日本鬼子，在南海对付一群牛鬼蛇神，外加大流氓时不时拿个望远镜，坐个飞机，开个军舰，戴个墨镜就到地主的领海，这都得需要开支啊，卖地收入可是重要的一项支撑啊，地主家有账本，懂会计的话可以看看．

黄世仁和地主冥思苦想之际，黄世仁的狗腿子出了个主意：制定政策放宽买房落户条件，杨白劳之类不是还有几十万的存款吗（虽然这些存款是未来生活的保障，但现在想不了那么多了），降低首付比例，让更多的人满足买房条件，让银行加大对这些人的放款力度，你只要敢交首付，我就敢让银行给你贷款（印钞，所以这两年房价上涨的过程，也伴随着人民币的快速贬值，钱太多了，所以美元和黄金开始愉快了．），至于买房的人能不能持续的还款，那是后话，结果就是买房的人突然增多（主要是银行大力放贷才使很多不具备买房资格的人满足了买房资格），房价上涨，羊群效应产生，逻辑思维本身就极度欠缺的杨白劳着急了，手中的几十万存款哪能经得起房价上涨的折腾，眼看手中的钱变成水了，情急直下，在二环内又买了一套房，这下还清贷款就到古稀之年了（70年）．

本来是房子卖不动了，房地产开发商收入大减，还不了银行的贷款（负债），银行还不了储户的（负债），地主的收入也开始锐减，但是银行加大对储户放款后，储户的存款变成首付款，这还不算，还从银行背了几十万的负债，但是房子卖了，房地产开发商有钱还银行的负债，银行有钱还储户的负债，土地也好卖了，地主的收入也有了保障，整个生活又在愉快的氛围中开始了．银行和开发商的负债转移给了杨白劳（杨白劳本来还有几十万的存款，但现在却背负了几十万的负债，生活就是这么充满戏剧性）．以前黄世仁收债，直接抢的是喜儿，舆论压力太大，负面作用太明显，不是长远之计，现在玩的都是技术活，无声无息中手起刀落，用制度和政策实现乾坤大挪移．

从此，杨白劳晚上下班回家只能拉灯吃面了（吃不上肉了，吃面的时候还要把灯关了，主要是费电，节省开支，勒紧裤腰带还债啊）．杨白劳不吃肉，不穿新衣服，再也没有以前的消费旺盛了，没有了消费，各类型企业的收入也慢慢减少了，房价还在上涨，却没有了消费和其他行业的收入，这就是滞胀（除了收入不涨，什么都涨的时代来临了）．理解滞胀的关键就是转移负债了，通过涨价转移，转移之后整个社会的需求被压制了，没有需求，没人买，企业还玩个毛线，但是这毕竟转移了负债，把皮球踢给了杨白劳，延长了问题爆发的时间，虽然积累的问题更大，但是过了这段时间，滔天的洪水就可以交给后来人处理了．这是前人留下的经验：把问题留给后来人（下一任）去解决，兴，百姓苦，忘，百姓苦，所以尽量不要去当百姓．

后续怎么发展，只要大门关得紧（不允许资本外流，大力控制杨白劳之类的换汇），贷款不停歇（印钞），房价还会涨（负债转移，杨白劳资产耗尽，看你还怎么换汇），但是汇率不高兴了，毕竟钞票多了房价才能不停的涨，反过来房价不停的涨，衡量房价的尺子－人民币（肯定是不停的跌），表现在汇率上，就是潜在贬值幅度很大的．只是这种潜在还没有成为现实．结局到最后都会实现，没有实现，说明没有到最后．