记者近日走访上海二手房市场发现，在严厉调控政策的影响下，以上海为代表的重点城市二手房市场遇冷，遏制炒房效应初显，一二线楼市开始进入调整周期。专家认为，随着住建部门和地方ZF对整治市场秩序持续保持高压态势，楼市调控效果将在全国热点城市表现得尤为突出。

数据：带看、成交、价格三线齐跌

记者近日在上海二手房市场走访发现，随着楼市成交平稳下行，各区域中介带看量普遍出现二至三成下滑，成交量呈现近二成回落。在一些传统的热点板块，如长宁区中山公园、静安新客站二手房成交量也环比下降一至二成；近郊板块的二手房成交跌幅则更为明显，基本在二成以上。

上海二手房指数办公室认为，带看量减少、置换客减少是上海二手房市场成交降温的主要原因。部分中介则告诉记者，目前，六成以上的成交为学区房购买需求。

在上海，为求顺利置换，卖家的让价幅度普遍在1%-6%。而对于大、中户型改善房源来说，由于需求相对较少，一些卖家为尽快置换出售房源，降价幅度在2%-2%，部分急售卖家甚至提供4%左右的降价空间。

政策收紧，购房者迎来议价空间

多位二手房中介告诉记者，目前上海二手房交易有趋于“买方市场”的倾向，如一些热门区域新增房源数量增加，购房者议价能力增强。

在市场成交缩水下，目前二手房市场上首套购房者开始占据主体地位，部分地区以价换量趋势明显。在闵行古美罗阳、金虹桥等刚需聚集的区域，一些去年挂牌至今的房源陆续开始成交，但实际成交价一般下调3%-5%。shhuang44ss

上海中原地产研究院数据显示，首付比例以及贷款成本的提高，使居民对购房贷款的使用程度降至2015年以来最低水平。“一些卖家降价揽客，目前银行办理个贷时间较长，部分持有售后公房的连环置换客选择下家客户，通常有付款比例要求，面对高首付客户也愿意给出更多的议价空间，甚至5%幅度。一些板块内的中、大户型成交上升，往往以价换量，房价水平不涨甚至开始下跌。二手房卖家为争抢客户，无奈只能降价。”几位上海二手房中介人员均向记者表示，现在市场上，“购房者的话语权大了很多。”

调控政策下，二手房成交将稳中走低

业内人士认为，目前，上海一手住宅供应相对较少，二手房仍是成交主力。在继续加码的调控政策背景下，成交量难现规模化，而价格也随着需求的转移出现波动，稳中下调或是基本特征。

上海二手房指数办公室认为，在北京和上海，伴随着对商住、首付贷以及不规范中介行为等的整治行动，4月和5月二手房并未站稳正常年份月度成交量均线，价格涨幅微弱接近走平，传统“银四”和“红五月”不再。迹象表明市场置换动力在减弱，预计中端改善房成交受关联影响或继续回落，而高端房源在楼市去投资化后，需求开始稳定，这表明了调控对居住属性的精准定位的政策效应。

中原地产上海市场分析师卢文曦表示，从全国来看，随着调控城市越来越多，各地在借鉴京沪等城市的调控政策经验，未来出台的政策力度将越来越强，从而进一步遏制炒房空间。二手房市场上，整顿、规范市场秩序对于中介哄抬房价的始终保持高压态势。在步步施压下，全国楼市整体成交将继续维持在较低水平盘整。