万科PK恒大 房企老大之争一触即发！            

                2017-06-27 狙击手论市              

                            　　行业洗牌,老大稍有不慎就坠下宝座,小弟们蜂拥而上,历史向来如此。恒大对决万科,一个是宝刀不老,一个是意气风发,他们谁会加冕房地产下个十年的“王者”?
　　有人说,现如今的楼市“明跌暗涨”,你虽然看到那些统计数字显示楼价不断降温,但是从房地产企业最近疯狂拿地的成本来看,未来楼市依然看涨!只是,这种逻辑经不起更深一步的逻辑推敲。
　　房地产的黄金十年所公认的是从2003年到2013年左右,在这之后,虽然楼价也依然在爬升,尤其是最近一年这次明显的大幅拉升,但是像之前那样靠人口硬需拉动的时代却已经过去,而最近这次大幅拉升其本质就是一场货币型驱动,大量的货币财富在实体业日渐萧条之后狂奔进楼市,并没有改变楼市的趋势拐点。
　　楼市黄金十年虽然过去,但是正如某知名房地产商所言“白银十年”还有机会。

　　机会是有的,但是淘汰更不可避免。任何一个行业,从高速发展到稳定成熟,在这个过程中,其不可避免的将是“优胜劣汰、适者生存”。扯远的说,从互联网行业发展最可以看到一个行业周期的变化,例如当初的叫车服务行业,从最初诞生,到多企风起,再到兼并收购,最后现如今市场上孤独的只剩下那么几家;而这之间充当上帝的角色是背后的资本!只不过房地产行业的背后却是银行和市场,没有任何一家vc或者pe有那种体量可以主导房地产的发展,现如今房地产企业即将面临“上帝”的拷问!
　　万科在住宅市场上,他要是说自己是“第二”,没人敢说是“第一”!而发自2015年的宝万大战却给了另外一个行业小弟“恒大”一席之机,从今天市场上的估值来看,万科A估值约2800亿,中国恒大港股市值约1850亿,并且恒大自今年以来估值暴涨了近3倍。
　　行业洗牌,老大稍有不慎就坠下宝座,小弟们蜂拥而上,历史向来如此。中国恒大如果想要竞争房企老大,他有什么优势呢?
　　从2016年的数据来看,中国恒大资产总计1.35万亿,负责1.16万亿,存货6588亿,手里现金储备1984亿,净利润176亿,资产负债率近86%;同时,在深圳,恒大已拥有房地产开发项目超20个,其中大部分集中在福田、罗湖、南山、龙岗等区域,总建筑面积约1250万㎡,储值价值过千亿;另外,通过宝万之争,许教授“认赔70亿”换取的不仅仅是深圳市ZF的好感,还有这大量土地开发的潜在“优势”。
　　反观万科,从万科A2016年数据来看,万科A资产总计8300亿左右,负责6700亿左右,利润总额近400亿,净利润210亿;同时,万科现状是刚经历了一番殊死的股权之争,华润出局深铁补位,王石交出董事长职位,万科迎来郁亮时代。万科的优势在于从一个国企怀抱出来又回到另外一个国企怀抱,混合所有制早已让位给国企控股,正所谓“树大好乘凉”。
　　这些数据对比或许只是冰凉凉的数字,而数字外的排位风云更是异常精彩!
　　在2015年房企上半年的销售额排行榜中,万科----宇宙第一房企,再次突破千亿大关,而紧随其后的就是许教授率领的中国恒大,一路紧追排行第二;但是在销售面积排行榜中,中国恒大却独领风骚,上半年1100万平米的销售面积傲视群雄,而万科却只有约880万平米,屈居第二!
　　而到了2016年第三季度,房企老大之争更是凶猛!9月份,恒大发布季度报告,当时累计销售额已达2800亿元,超万科销售额近180亿,此时可以看出“铁王座”已经瞬间易位,中国恒大加冕------宇宙第一房企。到了年末的数据更是支持这一结论,中国恒大无论是在销售额还是在销售面积上,都力压万科,成为当之无愧的霸主!当时媒体争先报道这一事件时,万科低调地表示“我们不跟别人争第一”。
　　简单对比下万科与中国恒大的数据与现状,可以看出万科是宝刀不老,而中国恒大是意气风发,他们究竟谁会坐上下个时代的“铁王座”呢?
　　随着中国恒大从港股退市,转战我大A股,这种战局将会越加激烈。如下图,中国恒大借壳股深深房A,其6月14日发布公告:

　　从这份公告可以看出,在7月14日之前,随着万科a股东大会本月末结束后,这场战局将会越来越明晰。
　　中国恒大对万科“亦是战术上的朋友,更是战略上的对手”。
　　万科本月将完成股东大会,彻底结束这一持续2年有余的“股权之争”,接下来必定是休养生息谋划未来的“白银年代”的布局,通过和深地铁合作打造类似香港的“港铁模式”------以地铁为核心,沿线开发新的社区为配合,形成一种良性循环的开发。 (问诊股票后期走势,可以到爱股票app中给高手留言)
　　而恒大回归A股后,通过股权融资,大幅降低资产负债率,获得充足现金后可以深度开发深圳那1250万平的“旧改项目”,牢牢抓住中国改革开放最前沿的“发动机”,稳定自己的龙头地位。
　　决战深圳,决战下个十年,白银时代已经来临,房企的下个王者是谁?
　　万科 or 中国恒大?