“租购同权”可行吗？

来源于 第一财经周刊 2017-07-31 出版

http://www.cbnweek.com/articles/magazine/18238

租购同权的办法在实际操作中大概既不能让孩子进入满意的学校，也起不到抑制房价的作用。

7月19日，广州市为稳定房地产市场合理预期，市ZF办公厅近日印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。

引人注目的是，在这个《方案》中提出了“租购同权”的概念。也就是说赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。对这一变化，很多人认为它是里程碑式的——这意味着，如果一个人买不起房或者没有买房资格，那么他只要能租到房子，就有了和买房人一样的权力，把自己的小孩送入还算体面的学校里。这在某种意义上象征着一种人权的平等……

但是且慢，事情有想象得那么简单而且美好吗？

暂且先看看，广州市ZF规定的能享受租购同权的人所需要满足的条件：具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含ZF补贴的民办学校学位）就读。这意味着，以后在广州租房，租房人子女可就近入学。

这可以说是一个内涵非常丰富的规定。首先难以达到的条件是，既要满足前边对学龄“儿童少年”监护人的限制性要求，又要求这些监护人在当地没有自有产权住房。

在自然条件下，我的意思是，如果这些监护人不是为了满足这个条件而自主卖掉已拥有的住房的话，符合条件的人应该非常少。

而即使一个家庭能满足这些条件，这个方案还有一个厉害的限制——那就是“由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含ZF补贴的民办学校学位）就读”。

也就是说一个家庭很可能遇到这种情况：他们为了满足条件卖掉了自有住房，然后跑到一个可以分到非常棒的小学的片区内租房，租房的价格可想而知，但他们也忍了。

不过事情的发展并不如他们所愿，有关部门把他们分到了另外一个没听说过的民办学校。这个学校就在那所非常棒的学校隔壁，只不过以前没人注意到它。这是个“悲剧”，但符合规定。

对广州市ZF的方案的这种分析，并不是为了说明他们在故意给人们挖坑。关于学区问题，规定得狡诈一点的原因谁都知道，一个出色的小学或者初中，想进入其中就读的适龄儿童大概要比它所能接受的多几十倍。优质教育资源的容量那么小，再怎么改变租购权利的分配，都只是让超过学校容量几十倍的人换一种排队方式而已。不管是横着排还是竖着排，只要政策不是完全随机的——比如像车牌摇号一样——权利就是不平等的。

其实我觉得对于教育资源来说，摇号倒是个很不错的方式，只不过大概没有城市会采纳这个方式。

另外还有人认为租购同权会抑制房屋销售价格，这种见解就更令人摸不着头脑。因为如果租购同权在忽略细节后真的能让租房的人更多地享受优质教育资源，那学区房的租金指不定要涨到什么地步。因为学区房租金上涨（上涨到一定地步），房价或许也会上涨。

如果说这还是个未知数，你不妨看一下，杭州的房屋价格是不是低于其他同等经济水平的城市。而实际上，杭州采取“租购同权”的政策已经很多年了。

租购同权的办法在实际操作中大概既不能让孩子进入满意的学校，也起不到抑制房价的作用。如果真的想解决这些问题，还是让优质教育资源不那么稀缺吧。或者，真的应该采取摇号的办法才行。