（续上）
巴曙松：为什么是3年以后才关注，为什么现在不关注呢？
林龙安：现在大家都追求土地储备，大家不追求盈利空间，不追求抗风险能力，这跟我们整个产业的引导有关系。我想3年以后肯定会扭转过来，现在在香港这边大家都很清楚他们的风险在哪里。
巴曙松：你再具体一点，哪几个是现在市场错误追捧了，它就是成长快、不赚钱，排在前面的，你估计5年后会排到后面呢？
林龙安：量还是要有的，量不上，在行业的发言权就没有，但是量跟质要同上。
巴曙松：谁的量和质没有同上，说一两个名字。
林龙安：比如说我们行业的盈利空间，有的行业的盈利空间已经降到跟制造业差不多了，甚至比制造业还略低。以我们禹洲地产来讲，我们已经连续15年保持在毛利达到35%，未来我还可以保持在30%以上的毛利。
我也追求量，2020年我们要达到1000亿，今年破400亿，明年破700亿，量不上，整个行业的地位就没有了。量上的同时，是不是今年全部都上？
我现在还有2200多亿的土地储备，都在一二线，我一年把它全部干掉，可能今年就冲800亿了，但是这800亿销售完了，你再买地时候就很痛苦，因为你根本实现不了你的盈利空间。所以这也是值得我们深思的，应该说在量跟质提升的方面，值得行业深究，值得资本市场引导。
巴曙松：下面请摩根士丹利的李尤佳小姐评论，而且你正好来自资本市场，为什么只注意量，不注意质？你评论林龙安主席和刘爱明先生谈的变化，然后讲讲你的观点。
李尤佳：今天在台上的男士们全都是穿的蓝色的会服，有点分不清。
巴曙松：这就像房地产公司商业模式趋同，下一步要分化，要多一种选择，以后我们博鳌论坛要更多种衣服来选，不能过于趋同。
李尤佳：刚才刘总说的我很认同，就像您刚才讲，我也是做资本市场的，做了大概20年，我很认同刘总说的两个趋向，一个是房地产市场会进一步整合。

我从大概十几年前开始做投行，经常参加所有的上市公司的业绩发布会，大概是2009、2010年的时候去万科在香港的业绩发布会，万科那时候已经是行业的老大，那一年它的销售量第一次突破1000亿，当时我的老板就问了王石一个问题，您现在已经做到1000亿了，已经有很大的基数了，但是中国房地产市场还是一个很高增长的行业，这个尽头在什么地方？难道真的能到2000亿吗？
当然今天在座的各位都知道，今年已经有好几个企业突破3000亿了，还有企业可能会突破5000亿，在那个时候的万科，它的市场份额才占整个中国房地产市场的2.3%，前十加起来也不到7%，现在的市场占有率已经到了31%，这个过程才花了短短的六七年，从很大程度上能够看出这些企业的前瞻性和活跃程度。
巴曙松：你同不同意刘总说的5年之后Top10的市场占有率到40%？
李尤佳：非常同意，我觉得可能还会更高。
巴曙松：要到多少？
李尤佳：45%。
巴曙松：大家做好记录，我们摩根士丹利的李尤佳小姐说了，到2022年，Top10的地产商占45%，那是多大的量？
李尤佳：以前1000亿不敢想，现在5000亿也成了事实，所以我们要敢想。
刚才刘总也谈到，以后大家肯定要做存量的市场，这个我也同意。在海外走在中国前面的市场，包括美国、欧洲、日本、澳大利亚、香港、新加坡，大部分地产公司的业务要不然就是极其细化，比如美国做办公楼的只做办公楼，做商业的只做商业，做租赁住宅的只做租赁住宅。
在其它的一些发达国家，很多地产商肯定是既做住宅，也做很大的投资物业，包括租赁市场这种行业。包括恒隆、凯德，他们的住宅和商业的业务比例肯定是很均衡的，所以我觉得这个也肯定是中国时尚发生的一个必须的趋势。
回到林总这边，我跟林总也认识很多年，我们摩根士丹利几年前帮禹洲地产上市，这是一个非常好的公司，我也非常认同林总的观点。
以前有一个新公司找我们说想上市，肯定都是说土地储备，那时候大家玩房地产的方式方法是卖公司资产价值是多少，现在看到香港的这些地产公司，还是在看资产价值的概念，很多时候他们的市场价值并不能体现他们的资产价值，因为他们的资产价值不能被有效的实现，他们也很少会卖资产。
巴曙松：那他们是不是也有做得不对的地方呢？
李尤佳：肯定是的，但是林总刚才说的这几年中国的房地产商做的事情是把一个资产有效地转化成了利润，这就是说现在为什么中国的房地产公司主要的估值的标准是用PE倍数，就是说它怎么从有效的、尽快的、高毛利的情况下把这个土地转换成利润。
这样的公司才是好公司，才是有竞争力的公司，尤其在这样这种高税率、高贷款成本的情况下，你要想生存，你要想继续做大，想要有生存力，肯定是要有本事，有更好的能力。
巴曙松：对中国的房地产上市公司有什么建议？
李尤佳：在激进的同时也要有稳健性。
巴曙松：谁是典型的激进？
李尤佳：今年谁做3000亿，谁做5000亿？我就不用点名了。
巴曙松：怎么稳健呢？
李尤佳：我们可以看万科作为一个住宅房地产的先锋，它其实已经在很多年前就着手投资和研发，不光是在房地产科技方面的研发，而且它也着手考虑怎么来做投资物业。
咱们这个课题是说多元化的房地产，我们可以看到以万科为代表的大企业，他们在很早就开始研究怎么把房地产多元化，他们也做了商业，他们也对物流产业做了很大的投资，当然他们在养老、教育等等很多的方面，都做了一定的投资和安排，我觉得这个肯定是以后一个企业继续有生存力、稳健发展、多元化发展的好处。
巴曙松：刚才陈启宗先生演讲的时候说搞这些地产根本就是瞎做，根本是赚不到钱的，按照你说的，是陈启宗先生讲错了，他错在什么地方？
李尤佳：他自己本身很早就在做多元化产品。
巴曙松：就是说他自己做了，然后来误导别人，我在多元化，然后我告诉你专业化，他为什么说一套做一套呢？
李尤佳：很多老牌的香港开发商，他们自己所说的多元化跟我们说的多元化可能不是一个层面上的，也就是说他们说的多元化还是传统地产，比如说我要开发一些商业，我要做一些办公楼，然后做一个综合类的开发项目，这就是我的多元化。可是在国内，因为现在科技和互联网对经济带来的推动，我们做的多元化其实已经更颠覆性，比传统的香港地产商所理解的多元化是不一样的。
巴曙松：你从香港来，我再追问你一个问题，上一节我们的讨论，你觉得现在内地地产商到香港会怎么改变香港市场？会有哪些改变？
李尤佳：我觉得香港的地产商有很大的竞争优势，刚才陈总也说了，香港的地产商有很多农地，这些农地是积累了很多年的资源，但是他们并不开发，他们每年可能只转换一点点农地。
巴曙松：开发了不就把房价弄下来了吗？所以香港地价高的秘密就是这几家垄断的。
李尤佳：还有一个就是樊纲老师讲的，香港没有地产税，利润空间是巨大的，它的税率非常低。
巴曙松：你觉得会有什么改变？
李尤佳：从竞争的角度来讲，香港的地产商肯定是会受到严重的挑战，但是如果整个市场的法律法规不有所改变的话，他们还会有很大的优势。
巴曙松：怎么改变？
李尤佳：需要征地产税。世界上每个发达的地产市场，美国、欧洲、英国、日本、澳大利亚，哪里不征地产税？地产在香港已经是最大财富的积累，整个社会所有的一切都是地产来控制的，在房产的价值上要开始征税。
巴曙松：还有两位男士和一位美女没有发言。
何剑波：我是五矿地产的何剑波，主持人提了一个问题，就是对未来5年的判断，站在后天看明天，我觉得站在后天看明天肯定是正确的，但是我们站不到，我们只能站在今天，所以我觉得预测未来是挺困难的一件事情。当然对经济学家来说，预测比较容易。

巴曙松：不困难也不让你说了。
何剑波：经济学家预测，就跟世界银行预测全世界GDP一样，每个季度都修正一次，它永远接近正确。但是作为我们做实业的企业家来说，那不一样，因为我们每次做预测的时候其实是非常谨慎、非常小心，而且觉得确实很难看得清楚。
巴曙松：看错了就把钱砸进去了。
何剑波：没错，因为我们做预测的时候，实际上后面是连续着一个决策的问题。所以对企业来说，我觉得预测未来是不轻松的一件事情，就好像2014年这个时候，我们预测2015、2016年的时候，我们谁也没想到这个市场会出现一个报复式的上涨，而且在房价已经很高的情况下，一线城市已经涨了一倍，其它地方也涨了很多，所以我觉得这个预测是很困难的。
今天说预测，我觉得有几个趋势还是可以说的，一个就是可以预计未来5年，政府对房地产的管控肯定是非常严格的，力度是非常大，这跟现在政府的方向性的变化有关，他不会放任这个市场乱跑，它一定会把你控制在一个它认为满意的限度内。
巴曙松：你的意思是以后要物价局来定各地的房价，那你就说5年内还是由物价局控制房价的状况不会改变？
何剑波：可能不仅仅是物价局，其实有很多的行政手段把这个控制死，不会让开发商有暴利，这是一个。另外一个，我觉得房价应该是一个稳定增长，或者平稳增长的态势。
巴曙松：多高叫平稳？
何剑波：我觉得有5%、8%的增长，5年平均来看，这是比较现实的。
未来不管企业大还是小，企业都会关注两件事情，第一个是产品的品质，第二个是相应的服务，这个我觉得对于房地产企业来说是至关重要的。因为随着我们整个国家的人均收入增长，消费的升级，实际上大家对住的需求已经从简单的住得更大一点而转为住得更好一点，所以在这一点来说，我认为未来应该是在品质和服务方面，作为开发商来说有很大的努力空间。
巴曙松：你也对香港很熟，对香港市场你怎么看，5年后香港有什么变化？
何剑波：我对香港的情况有一些不同的想法。本来我们就是香港公司，在香港也是观察了很久，去年8月份我们在香港拿了一块地，当时也在香港市场挺震动的，都上了头条。
我们是第一个吃螃蟹的，当然之前也有中资企业去了，但是还很少，我们那一次花了40亿拿了一块地，是在海边的非常好的地，反响非常大，后面这个市场一声惊雷，大家都突然明白过来了，都跑到香港抢地了，而且越抢越高。
内地开发商到香港并不是要占领香港市场，而是一个资产配置，或者业务区域多元化的策略，去年在宏观调控的情况下，限购、限售、限自持，包括地价比房价贵的情况下，很多人觉得香港市场更有吸引力，所以我觉得这个是非常好的。另外一个就是开发商到香港，会逐渐改变香港市场的结构。
巴曙松：怎么改变？
何剑波：因为内地开发商的打法不一样，刚才在台上也说到，内地开发商对利润看的是比较保守的，它更注重战略的进入。另外由于土地竞争的激烈，地价的上涨，其实会通过房价的上涨。
巴曙松：你的判断是即使地价涨了，利润缩一点，房价不一定涨。我们待会儿再讨论。
邵宇：未来5年我们干得好就是欧美，干得差就是拉美，其中房地产又是至关重要的。
刚才大家提了这么多的转型，其实某种意义上我们挺羡慕房地产行业的，刚才大家说房地产行业很挣钱，我认为，挣钱就挣三个钱，第一是挣经济增长的钱，在过去30年，中国作为一家母公司，每年增长16%，你有没有挣到这个数，如果没有挣到这个数，你对不起这家母公司。

第二你可以挣印钞机的钱，每年我们是21%的M2的增速，你挣不过这个，那你就生活在一个货币幻觉里头。第三，如果这两个你都挣不到，你还可以挣一个钱，就是挣隔壁老王的钱，也就是你把其它行业的钱都挣了。房地产行业基本上这三种钱都挣了。
接下来有几个关键的事实，第一，我们现在挣经济的钱只有6.9%了，挣印钞的钱只有9.4%了，同时资本账户还不能往外做到负债人民币化和资产美元化，这么多钱只能在锅里不断地赚。这种情况下怎么做房地产转型，这就非常重要。刚才提到很多多元化转型，我是房地产的外行，我不太懂，刚才我看到何总和中原有一个激烈的争论，就是说到所谓的新的模式，新的模式新到什么程度呢？可能比较好的案例是Airbnb、uber，如果没有互联网的基因，传统的房地产企业也做不到。
最后一个转型，现在我们的人均GDP是8000，如果未来5年每年增长7%，就可以达到1.2万美元，这就是发达国家的水平。如果房地产行业出现任何的风险和差池，现在要设立国务院金融稳定发展的委员会，如果5年之内我们再出现问题，我们就会掉下去。
怎么解决这个转型，明天我有一个主题演讲，我会提到深度城市化，到时候再跟大家分享。
巴曙松：5年内有什么标志性的变化？
邵宇：未来的深度城市化将使整个房地产发生根本性的变化。
巴曙松：怎么变化？
邵宇：以前大家说一二三四线城市，我觉得以后是一线城市群、二线城市群和三线城市群和周边的朋友圈，这时候在这些区域做投资使有机会的。
巴曙松：一线城市群占多大的房地产开发量？
邵宇：一线城市群加上二线，可以占到中国城市化人口的70%，这是主战场，相应的房地产开发的量级也应该达到这个水平。
巴曙松：请罗韶颖小姐点评。
罗韶颖：两位的观点我都有认同的地方。
巴曙松：也有不认同的地方？
罗韶颖：对。
巴曙松：先讲不认同的地方。
罗韶颖：不太认同的地方，第一，我自己对未来持续的增长，我觉得是需要定义的，我们过往的对于房地产开发是更多定义为你盖了来卖，是很狭义的房地产。在过往的定义下，一个是增长率往下，接下来是整个增长的停滞，这是一个大的趋势。人口的走势大家都可以看到，在大体会萎缩的人口基数群里，人口的流向分化也会越来越加剧，那种加剧是会往一线城市去流，就是说马太效应，强者恒强，有黑洞能力的城市继续有更强大的黑洞能力，但是这种城市的存量已经很大了。

巴曙松：如果都这样的话，将来北上深港这样四个一线城市的人口会到多少？
罗韶颖：拿经济的量级来讲，我简单粗暴地切一下，我觉得一个一个级数往下，一线城市可能是50%的经济量级，再往下一线的城市级是25%，再往下一级是12.5%。
巴曙松：今天的时间有点超了，下面我们请两位总评论人，一位是朱中一会长，一个是来自香港的施永青先生，你们每个人简单评论一下，除了我主持的不太好，时间有点超之外，看这一节讲的有点价值的地方是什么？给到现在还在饿着肚子听的朋友做一个小结。
朱中一：我讲我上午听了之后的体会，我体会最深的就是旭辉的林董事长的思维方式，我们过去的做法确确实实是按照前天、昨天的模式考虑的，现在我们确实要考虑一种新的模式，就是站在后天看明天，从更远的未来来看未来。我为什么说这个问题呢？尽管这句话非常通俗，但是很有可能是咱们调控的主线条，就是房子是用来住的，不是用来炒的。
施永青：我看台上的人大部分都看好这个行业，这是因为他们在房地产行业。
巴曙松：也有说增速会减缓的。
施永青：但是大部分都是看好的，这是你们的利益攸关所造成的。你们以为可以透过提升质量、加强服务，或者加一点其它的多元化，去解决面对的问题，我觉得未来5年是一个变化很大的5年。
为什么变化很大呢？我之前也说过，中国在改革开放之前30年没建过什么房地产，改革开放之后才开始建，建30年就已经多了，以后再建就变成浪费了，当然以后还会增长，但是增长的速度没有以前这么快。所以开发商扮演的角色一定会减小，会减小的结果就是你们竞争激烈之后会形成合并，一些大的吃掉小的情况会越来越多，这样几个大的开发商占比就会很快的上升，上升不是到40%、45%，我认为会超过50%，这个是一定会出现的。
巴曙松：我非常能明白施总的提醒，在观点的辩论中，一个观点战胜另一个观点，并不是说持有这个观点的人说服了另外一个观点的人，而是因为从思想史的发展看，是因为后来的人不信原来那个观点，或者信那个观点的人被消灭了，被市场淘汰了，今天市场上这个不同的观点，我们就等着未来5年来洗牌，来淘汰，看是乐观者被淘汰，还是悲观者被淘汰。这就是我们博鳌房地产论坛的价值所在，每年呈现不同的观点，来给大家的决策做一个参考。谢谢各位。
                                
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                                        （完）

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地产商从建筑商变成服务商，从制造业走向服务业，这是一个趋势。

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