对话 | 主题讨论会之二：全球视野里的中国房地产

观点地产网 • 2017-08-08

从整个世界格局来说，中国房地产的规模是大得不能忽视，它也还是一个较高成长速度的经济的实体。

主持嘉宾

东方证券房地产行业首席分析师 竺劲

讨论嘉宾

新城控股集团有限公司高级副总裁 欧阳捷

高盛亚洲董事总经理 魏杰

乾立基金执行总裁 成斌

融侨集团首席营销执行官、品牌执行官 张岩

盛世神州投资基金管理（北京）股份有限公司首席执行官 李万明

星展银行董事总经理、中国房地产及战略客户主管 洪诚明

美创资本董事长、美国HMV地产开发集团董事总经理 郑丹尼

侨鑫地产营销中心总经理 韦凤君

竺劲：我是东方证券房地产行业首席分析师竺劲，在座的各位大咖，大家可能也都比较熟悉，我给大家的广告时间就不多了，由我来简单介绍一下，因为我觉得在座的几位大咖都是比较熟悉的，有些是老朋友，有些是新面孔，主要还是基于我们的议题，我觉得可以有一些大家的真知灼见。

我们这个议题主要分三个问题，一个是中国房地产和国际比较有什么差异。第二，我们是国际资本，怎么看中国的房地产的投资价值。第三个大家会讨论一下现在房地产行业利率，刚才林采宜博士也讲了，利率的上升也是比较明显的，很多的融资渠道也被卡紧了，未来开发商怎么进一步更好地做融资，融资的通道又是什么，这个大家也会比较关心。

根据各位大咖从业的经验，相对来说会讲得比较生动一些，第一个问题还是请欧阳总给我们讲讲，您对中国和美国的房地产市场，包括中国跟海外的比较，您刚刚做了一个主题演讲，也没展开讲，我觉得大家可以简单说一下，对这个房价可能大家比较关心，中国的房子到底贵不贵，制度上怎么看，肯定有一些制度的因素。

竺劲：欧阳总是新城控股的副总裁，新城控股去年卖了650亿，今年是冲击千亿的规模，也是非常有实力的开发商，下面有请欧阳总。

欧阳捷：谢谢主持人，其实中国的房价高还是不高，我个人认为并不高。关键是我们的收入太低。我们看美国的收入房价比，它的收入水平和房价水平相比确实不高，而我们现在是收入水平太低了。举个例子，美国是不是也有人买不起房？

同样的，我有一个朋友的小孩在美国读的医学博士，博士毕业以后，他一年能拿6万多美金，他要把税全部交掉之后，最后到手也就3万多，他自己还背负了5万多的学生贷款，每个月还本付息，他自己想买房，我们给他算了一下，他女朋友是律师，他和他女朋友两个人都是美国最好的职业，他们要到40岁才买得起房。所以我们觉得，像美国这样的社会里边，绝大多数人买房子也不是那么容易的事。但是毕竟他们的房价收入比相对合理，所以他们对房价的意识相对来讲要淡一点。

另外我们也曾经问过美国人，说你们美国人是不是不想买房，很想租房子？他说其实不是，都想买房。我们到法国去，我们到安道尔去，问那里的年轻人想不想买房，没有人不想买房，只是买不起。对于中国国内来看，我们看未来长远的趋势，有人说中国的房价可能还要上涨，翻一番甚至翻两番。但是在ZF的调控下，未来限价令的情况下，房价不可能像过去那样快速增长。

在这种情况下，我们的收入如果保持年均5%、6%、8%的增长速度，我们的房价收入慢慢就会逼近合理区间，这就是我们未来年轻人的希望。

竺劲：欧阳总的基本观点就是房子还能涨，尤其是北上深。下面有请盛世神州基金的董事长李万明总跟我们讲一下他对中国以及海外房地产异同的比较，李总原来也在住建部工作过，之后做了几年的基金，所以也是学而优则商的状态，所以我想他应该有一个不同的体会和见解。

李万明：不好意思，我不是盛世神州的董事长，我是CEO，管着160多亿的存量资产，总的规模超过620亿。作为基金来讲，我们对美国是关注比较早的，包括我们基金2010年成立的时候，也是基于对美国房地产开发的研究而发起的。

我想中美的房地产有四个异同。第一是土地供应的不同，美国的土地基本上是私有制的，可以说需要的话，可以不停地供应土地，当然核心区的土地不可再生，也不可能不停地有好的核心区的地，但是周边来说，只要你发展了，就会有需要，这样就形成正常的市场竞争，就导致房价不可能涨得太快，也不可能涨得太多。

第二方面，美国的房地产开发，售价通常跟租金是关联的，或者说密切关联的，有人掏高租金租，这个房子才会很好的卖，当然也有一些人买，买的目的就是为了享受，他可能不顾及这个租金，他不愿意租，那是有钱人，但是大部分人都会权衡是租好还是买好，所以在美国有4%到5%的租金回报率是非常正常的定价。房地产价格决定于房地产租金。

第三个不同的地方，美国的租赁房很多，大概达到了40%左右，有些人也不想买房，他为了流动方便，为了随时说走就走，也有一些人为了生活得更好，不要压力那么大，当然主要是没积攒出首付的钱，未来再还按揭，可能会有压力，所以很多人住租赁房，中国往这个方向改，也是一个好的方向。

第四个不同，这是我们10年前一直研究的，就是美国的开发商和投资商常常是分立的，所以在美国来说，地产基金和地产投资人，甚至出租经营的投资人、REITs投资人，都是广大的老百姓，真正的开发商只是做开发，挣一点开发费用，所以它是开发商和投资商分开的。未来中国也会更专业化，大家有所区分。主要就是这四个方面的区别。

竺劲：李总给我们分享了创业的初心，走在市场之前，现在盛世神州也是全国排名前10的房地产私募基金。

台上还有一位专家，他在美国开发很久，就是美创资本的郑丹尼先生，他现在也主要在美国旧金山这些区域做房地产基金，我们想请郑总跟我们分享一下在美国实操的过程中，有哪些制度性的差异，这个对开发商进入美国，以及我们自己购房有什么样的影响。

郑丹尼：刚才大摩、瑞银和新城的几位老总的介绍非常专业，引用了大量的数据，我基于自己从业的经验，在房地产开发、房地产基金、房地产中介行业来谈一些个人的感受，谈谈中美两地房地产行业的不同。

美国房地产的投资主体还是机构投资人为主，所以总体上属于风险可控，但是回报也相对有限的市场，基本上在美国投资，可以把风险控制为三类，一类是核心资产，在一线城市的回报率在5%左右，二线城市可能会稍微高一点，还有一类是升值型的，在通过收购、资产运作以后，收益率基本上可以达到10%到15%。另外一类就是开发类，在美国的一线城市基本上回报率不会超过30%，如果你看到某个项目超过30%，我觉得应该打一个大大的问号，这是投资主体的不同。

另外在美国开发房地产要注意几个风险，一个是批文风险，美国的审批制度跟中国很不一样，它有联邦，有州，有县、有市、有社区，层层审批是非常复杂的过程。比如说加州有严格的环境保护法，这一点对我们国内开发商来说都是一个学习的过程。刚刚李总也说到，在美国大量的土地都是私有，所以在土地获取的方面，可能与当地的中介等等专业人士建立良好的关系，对获取土地有非常大的帮助。

最后再简单说一下组建团队的问题，因为在美国是一个分工非常细，充分竞争的社会，所以有各种各样不同的服务商，大量的美国开发商是专业团队，都是比较专业化，分工很细的。

竺劲：郑总长期在美国，现在美国主要城市的房价已经是比次贷危机那个时候要高一些了，从您的角度来看，美国后续的楼市走势如何？另外从美国看中国，中国的楼价贵不贵？

郑丹尼：我们从美国接触了很多从国内来的投资商或者是购房者，大家普遍的观点是美国的房子性价比还是非常不错的。正如你刚才说的，美国是一个周期性非常明显的市场，大量的一线城市的房价已经高过2007年金融危机前高点的位置。

但目前以我的判断，从整个宏观经济面来说，应该还有两三年的上升期。当然每个地区的差异性很大，像我们在旧金山、纽约都采取了一种守势的策略，但是在一些有发展潜力的城市，比如说拉斯维加斯、西雅图，甚至旧金山、洛杉矶的郊区等等，这都还是比较有投资价值的。

竺劲：下面进入第二个议题，国际资本眼中的中国房地产投资机会，我想先有请侨鑫集团的韦总跟我们聊聊国际资本眼中的房地产投资机会，侨鑫也是做豪宅为主，在全球销售的也有几个爆款。

韦凤君：侨鑫地产最专注的是做整个城市最顶尖的住宅，所以我们在广州有一个被号称中国最好的房子侨鑫汇悦台，现在已经卖到15万起，上星期还创了广州新高，达到了16.5万。我跟几个上海的开发商沟通的时候，他们也很惊讶，广州怎么会卖到这么高的价格。

我觉得对市场的判断，刚才几位专家也提供了很多的数据，我记得刚才有一位专家提到，特别是发达国家的收入比和房价比的关系，如果从中国的平均居民收入和房价比来说，可以说中国大部分人是买不起房的。

但是我们又看到另外一个趋势，可以看到全球的发展来说，贫富分化是很严重的，大部分的财富只集中在20%的人的手里，从中国和全球来看都是如此，而且中国的富豪在全世界的富豪群里面越来越占到重要的位置。所以在国际化也好，中国的开发商也好，包括我们侨鑫集团也好，我们为什么那么专注做高端这一块，其实我们是看到了高端市场，金字塔尖这群人的市场是永远确定存在的，这是我们特别看好的一部分。

其次我们还有一组数据，每一年财富人群的增长是有一个基本幅度的，大概是16%左右，而且是恒定的，他可能诞生在不同的行业，但是这个数字是比较恒定的。但是高端住宅的供应却是不恒定的，它不会说每年高端住宅就是15%、16%的供应增长量，因为高端住宅这一块，决定它能够成为最顶尖豪宅的因素有很多种，第一是地段、城市的变化、城市结构的形成。

第二是高端住宅的产品力非常重要，还是拿侨鑫汇悦台来说，为什么它能够创广州的新高，而且我们是有价有量，去年到今年我们一直是四大一线城市顶尖豪宅里面销售金额和销售面积、销售套数都排第一的，这个最关键就是产品力。当你的产品力到达了一定程度的时候，你会发觉这个市场里面你是无敌的。我们当时打造这个产品请了世界上最牛的团队，就像今天坐在我旁边一个上海的朋友说，其实现在很多的高端的开发商都用世界上最顶级的团队，但是出来的东西其实是不像样的。

对我们来说，打造高端产品，团队一定要有驾驭最高端资源，特别是世界顶尖团队的能力，这样才能把世界最先进的生活方式引到中国。所以这一点来说，产品力和团队非常重要，就像我们今年也不断地在伦敦会收购一些好的物业，特别是酒店的物业，它大概会有每年5%的回报。

另外很重要的一点，我们看重了这些传统的英伦地区高端酒店的服务运营能力，还有它对高端人群的生活方式的洞察。所以在这一点来说，我们希望我们这边的团队也有机会去到这些高端的酒店去服务、去学习，他们的人也会给予我们更多的培训。

所以在这一点来说，如果国际资本看中中国市场或者中国开发商的发展，高端市场是确定存在的，但是你要练好内功，你的产品力、团队一定要足够强，你才能驾驭最好的产品。

就像陈启宗先生说的，在这个城市里面最顶尖的开发商只有一到两个，所以我觉得做高端和团队的能力是非常重要的。

竺劲：下面有请融侨集团的张岩总，也是做品牌的，跟大家也交流一下，关于从国际资本看中国房地产的投资机会。

张岩：中国房地产企业还处于一个发展的阶段，离峰值还很远，因为去年排名第一的企业仍然占据市场份额不足3%，还有非常大的机会。另外对于海外地产的投资，我还是抱着一个谨慎的态度去观察，因为融侨这个企业是一个28年的企业，老板是新加坡人，而且出生在新加坡，所以我们在若干年前，包括现在在海外也有一些酒店、住宅等等的投入，而且是在持续的投入当中，但一直没有把这个当做一个物业，现在房企在海外试水，有的成功了，有的难受。

之前在国外由于法律法规、政策，或者是拆迁的难度，这是国内很难想象的。国内的机会还非常好，企业还有很大的发展的态势。我的判断基于两点，第一，中国的城市化的比例才56%，与发达国家城镇化的比例还有明显的差距，在日后还有很大的提升，这是基于房地产还要再继续的发展。

第二，关于城市架构的问题，中国有660多个城市，发展非常不均衡，尤其是一线城市和强二线城市的吸附作用，在短期内是无法改变的，所以就造成了房价还会继续提升，因为一线城市的教育资源、就业机会和对自身的发展，目前来讲这些四五线城市都替代不了。所以基于行业的发展，还有政策的导向，还有城镇化和人口的吸附能力，房地产在这些优秀的城市还是在蒸蒸日上，虽然有政策的调控，但是这个大趋势是掩盖不了的，永远是北上广深，或者是这些强的二线城市，像南京、杭州、天津、郑州、武汉、合肥、重庆等等，这些地方的房价还会一路上行。

对于海外地产的投资，我们通过多年的经验，我们还是非常谨慎的，包括我们有些企业在海外投资地产，目前的状况也是非常的难受。

竺劲：对新加坡看好吗？

张岩：实话说新加坡这个国家是非常好的，但是它的国土面积只有那么一点，新加坡一流的开发商开发了一辈子的项目，可能不及咱们的开发商开发一年的量。可以说谨慎的投资，把资产配置得多元化，目前来看还不是一个重点，在法律法规和融资方面，包括中国的热钱严禁外流的状况下，至少在短期不是特别看好。我还是看好国内。