海外投资最大的困难是什么？人生地不熟！
在中国的经验很多都用不上，万一你还是用国内的思路炒国外的房子，很有可能会上洋当。
这里小编以泰国房地产为例，总结海外房地产投资的黄金法则：
（1）挑选市中心的地段，选择核心区域找项目。

下图红色区域是当地行业的专家认为的核心区域，是不是和我们认为的五环之内有很大的差别呢！

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（2）建议所购买的房产要是距离天铁地铁车站步行七分钟以内或者是六百米以内的楼盘。世通海外建议在挑选的时候利用谷歌地图或者是百度地图，可以看一下这个楼盘距离最近的车站到底有多远的距离。

（3）挑选上市有信誉的开发商，那如果没有信息可以判断这个开发商到底是否信誉良好，那我们建议选择泰国的前十大开发商。


稍微简单提醒一下在海外投资的选房法则之后，接下来我们来看一下在泰国常常出现的一些陷阱。

1、第一个陷阱，泰国公寓外国人持有49%的比例是常规吗？
在泰国一些比较好的楼盘开盘的时候，事实上是非常多泰国人到现场去彻夜排队的。据世通海外所知最早可能有一个礼拜前就有人在那边排队了，那在开盘的当天其实可以看到人龙是非常多也非常长。开盘当天其实好的面相好的楼层的单元都已经销售一空了。


所以，49%是泰国公寓法明文规定外国人可以购买房地产单元的比例。但是各位可以试想一下，如果这个楼盘有这么多泰国人来买，而且把好的房子都买完的时候，这些房子怎么会还有机会流到海外市场？

第一个可能性是卖给外国人的房子可能比较贵，因为假设如果泰国人都买完的时候，其实开发商不需要特别留给外国人。

那另外一种可能性就是这房子可能销售得不理想。那开发商就委托国外的中介帮忙把这房子拿到海外去卖。

所以，上面说外国人名额两百套已认筹完毕，包括外国人名额有多少。对于好的楼盘，其实不太有可能会有这种现象发生。
反过来，假设这49%都是卖给外国人，那等到未来房子盖好了，要出售获利或者是要转租的时候，这49%的外国人就会变成未来你要卖房子的竞争对手。

不管你要租还是要卖，议价空间就非常小。


如果今天选择的是泰国本地的刚需房，事实上好的房子其实就是泰国人自己在买。那当他买了80%、90%的时候，其实外国人占的份额是非常低的。所以在世通海外的认知里面，这个楼盘外国人的比例如果可以控制在20%以下，我们认为是一个比较健康的楼盘。

2、第二个陷阱，买的位置真的是市中心吗？中介说这区块是富人区？

中介说是不是市中心，用刚刚在那个投资黄金法则里面提到的地图，我们就可以看一下它到底是不是中心或者是它邻近的车站到底是不是在我们所谓的CBD的车站里面。


另外，常常有人说这个楼盘是在曼谷的富人区，比如说像这个案例是说这个楼盘位在Ekkamai，然后是在富人区。但是的确是案子在Ekkamai，但是Ekkamai是一个比较大的行政区，不是所有在这个行政区里面都是富人区。

我们可以看到如果用谷歌地图来看，它其实离车站有2.4公里，那其实离所谓的富人区还是有非常断墙的距离，所以有些中介会把这些富人区给扩大解读，这个也是非常常见的陷阱。

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所以再次提醒各位，现在百度地图在泰国的地图咨询相当完整，所以当取得楼盘资讯的时候，善用这些软件去查询这个位置到底离轨道交通有多远的距离，那是不是在600公尺以内或步行可不可以在七分钟以内到达。

3、第三个陷阱，保证包租6%，三年后原价买回？

有些楼盘会标榜说保证包租三年或者五年，然后几年后原价买回甚至是买回的时候是比原本当初买的价格还要再高。

其实这样子看起来，投资这个房产是完全没有风险的。但是据我们行业内了解，其实这些中介其实就是把他这三年要付给您的这些租金，加在房价里面卖给你，然后再分三年慢慢地还你。所以事实上所谓的包租其实羊毛出在羊身上。

至于说多年后按原价或是更高价格买回，这种合约据世通海外了解在泰国其实并没有那么高的约束性，所以我认为这一点也是存在于相当大的风险。


4、第四个陷阱，可以购买土地或独栋别墅？中介说没有风险？
另外我们来谈一下在泰国到底能不能购买土地或者是独栋别墅？事实上，根据泰国公寓法律的规定，外国人是不得持有土地的。那为什么同业还是标榜说他们是在没有风险的情况下可以拥有土地或者是可以买独栋别墅呢？那其实他们透过的方法有几种。

常见的手法就是利用泰国的人头，但是这个泰国人的人头其实您本人不认识，我认为这个风险很高。

那第二种方式是用成立公司的名义来购买，但是这间公司可能泰国人股东必须持有的比例要超过51%，所以也一样存在着房子会被泰国人变卖的风险。

第三种常见的就是这个房子有可能不是永久产权，他透过一个契约的方式70年或者是80年的方式长租给下一个要买房子的人。

所以这三种是我们比较常见的购买土地的方式，但是我们认为这样的风险还是非常的高。

5、第五个陷阱，为何有的中介免中介费？

中介是一定要赚钱的，这里的关键是他们拿的是谁的钱？ 如果中介说他们免中介费，那么，他们可能是从卖方或者是从开发商那边获得他应有的利润。

试想一下，因为你从来没有付过他中介费，所以未来要是房产有些纠纷有些问题的时候，其实中介比较可能靠着开发商那边而不是站在你的立场帮你发言，因为毕竟他拿了佣金。

最近有遇到一个客人，他遇到的问题是他之前透过别的中介在泰国买房子，后来发生一些纠纷。那中介的说法是当初你买房子的时候，我没有跟你收任何中介费，所以今天发生问题的时候我没有义务要帮你处理这些问题。


所以当您听到说有些中介可以不收中介费的时候，其实不需要开心得太早，因为事实上他其实也从中获得利润，从开发商那边。那卖给你的价钱可能就不是开发商原本的底价在卖了。


更严重的是未来如果有任何纠纷，您的房产其实没有办法获得保障，那在泰国当地，他也没有义务要帮你解决任何的问题。

当然也不是说收了中介费的就是比较好的中介，各位可以评估一下，多方比较，然后多获取资讯。世通海外认为在健康良好的中介环境底下还是可以买到非常好的房子。  


该是投资曼谷还是其他旅游城市？

首先我们先讲一下曼谷，曼谷是泰国唯一的一线城市。泰国有1/5的人口在曼谷，但是曼谷却占了全国GDP的一半。也是人口净流入最高的地方，一半以上的工作机会也在这边，对于房产的增值与出租相对来的稳定。


再来我们谈一下旅游城市，比如说清迈、芭提雅、华新、普吉岛之类的旅游城市，我们把这类房产归类为旅游或者是休闲地产。虽然价格比曼谷是来的便宜，但是未来如果要日租或者是当旅游房的话，其实也不是完全不能投资，而是这一类的投资是比较适合您规划未来要退休自住或者只是拿来当成每年度假的小屋。


至于后续如果要入住的管理问题也是需要考量的，如果来这边退休居住的话，那未来小孩就学或者是在这些旅游城市的医疗水平不如曼谷来的好，也是投资这些旅游城市必须要考量的问题。


所以不管投资曼谷或是其他旅游城市，其实没有对错，而是这样的投资是不是符合您投资的目的跟需求。


6、总结：房产价格VS房产价值

如果说房地产是一门投资，那考量的时候应该是要考虑卖的时候可以赚多少钱，而不是买的时候可以便宜多少钱。

比如说黄金，黄金当年在涨很多的时候，大家买黄金买的是黄金的价值，而不是买黄金的价格，否则黄金那么贵，还是大家一窝蜂的去买。


为什么曼谷的房价比国人想象中的贵。可能是因为很多人预期说曼谷处在东南亚还是开发商国家，所以，应该是要比较低的。的确以相对同样位置的房子跟中国的一线城市比起来，它还是比较低的，只是没有各位想象中那么的白菜价格。

如果遇到有些楼盘总价才50万人民币，好便宜。那这时候就要小心了，要回过头来看一下这种房子是不是有符合三个选房黄金法则。


所以当发现这个房子的价格比较低的时候，最好来检视一下是不是有完全符合建议的三个法则里面。如果钱没有那么多，可以按以上三个黄金法则选一两个来投资。

以上是以泰国为例，这些法则也适合投资其他国家的房地产项目。



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