从粤港澳大湾区看房地产前景（第二期：房地产发展趋势）

        合富研究院     •2017-09-27

        毫无疑问！站在全国战略高地的“粤港澳大湾区”，包括“生产”、“服务”、“生活”都将得到极大提升。而作为三者载体的房地产市场，将是持续动力源、前景可期。                                
                                                                                                        2017年是珠三角城市的“新启程”：
毫无疑问！站在全国战略高地的“粤港澳大湾区”，包括“生产”、“服务”、“生活”都将得到极大提升。而作为三者载体的房地产市场，将是持续动力源、前景可期。
然而，经过十余年城市高速扩张，城市再进一步拓展的空间有限。
粤港澳大湾区城市普遍面临“土地资源局限”：
按照国际惯例，一个地区土地开发强度的警戒线为30%，珠三角9市中，有4个城市土地开发强度超过30%，其中：深圳、东莞超过45%，珠海、佛山在35%左右。广州、中山开发强度亦逐渐逼近30%。

土地资源局限，在一级土地市场上表现为珠三角土地成交面积逐年下降，近两年趋势尤其明显。珠三角9市商住用地成交面积由2014年上半年的2183万㎡下降至2017年上半年的1631万㎡（建筑面积计算，下同）。
其中：广州、珠海、佛山、东莞呈显著下降趋势，深圳、中山近年只有零星供应。肇庆、惠州、江门三个城市土地资源仍有增量空间，2016年后吸引购地资金快速进入。

1、“资源不足”导致“土地成本”高企
珠三角重点城市普遍“土地成本高企”，以广州为例，2016年后土地获取价格基本达到周边在售楼盘价格80%以上。2017年后，广州、佛山等城市继续加强调控，相继实施“竞自持”出让，然而房企拿地成本普遍不低。
粤港澳大湾区重点城市（尤其广/深/珠/佛/莞/中）“面粉价”与“面包价”大致相当，不需“竞自持”的土地，远郊区域地价≈房价60%或以上，近郊区域地价≈房价70%或以上，中心城区地价≈房价80%或以上。需“竞自持”土地亦被房企激烈争夺。

2、一级土地市场供应不足，继而影响二级（一手）/三级（二手）市场
2.1 一手供应不足，供求关系持续紧张
由2016年以来，珠三角重点城市二级市场均处“供不应求”状态，商品住宅库存持续下降。“广/深/珠/佛/莞/中”6个重点城市2017年7月初库存低于2400万㎡，较2016年1月份下跌38%。值得注意的是，即使在2016年10月份密集式调控出台后，库存仍呈下降趋势。珠三角重点城市“货量不足”是“普遍现象”。
由于中心城区土地资源极度紧张，三个城市的一手成交均以“外围郊区”为绝对主力，广州、深圳、珠海“中心城区”一手成交占比分别只有7%、19%、32%。

2.2 大量购买力被迫进入二手市场
当前，广州、深圳、珠海三个核心城市已全部进入“存量房时代”。三个城市“一手：二手”占比分别为“46：54”、“29：71”、“47：53”。

综上，“资源不足”导致两个结果：
（1）“房地产高成本”；2）加剧“供需矛盾”。
第一点，事实上，必须承认“成本”未来难以下降。正如《人民日报》于2016年12月《中国经济新方位》中所提及：“随着资本、土地等要素供给下降，随着要素价格上涨……需求结构将不断优化”——土地要素供给下降、要素价格上涨是大趋势，不能逆转，在此前提下，更多的是使需求结构优化，使“供需匹配”。
第二点，无论从经济发展、市场发展的角度，现状“供需矛盾”都需要想方设法化解。从经济发展的角度，如果资金、资源全部投入到“快周转、高收益”的房地产市场中获利，那么“经济转型”无从谈起，粤港澳大湾区价值更多是建基于区域经济的均衡发展，而非房地产“一业独大”；从市场发展的角度，如果“供需矛盾”持续，则未来价值成长空间亦将被快速透支，不利于行业健康成长。
因而，在2016年后实施的新一轮政府调控中，我们可以看到政府在调控思路及调控方式上相较以往有明显改变。其政策出发点在于：在资源局限情况下，疏导“供需结构”调整，缓减供需矛盾，引导资金均衡。
事实上，由于“供需结构”调整，未来房地产发展轨迹亦将相应改变。
与以往调控最大的不同点：
3、2016年后的政府调控已由“单侧调控”（需求侧）转变向“双侧调控”（供需双控）。

3.1以“需求侧调控”缓解“短期供需矛盾”，引导资金均衡
政府实施的“需求侧调控”包括限购、限售等措施，从政策效果看，持续加强的“需求侧调控”使得粤港澳大湾区房地产成交规模大幅缩减。

珠三角9市成交面积较去年同期下降约35%。
投资需求相对旺盛的区域，包括“深/珠/莞/中”四个城市成交跌幅超过50%；房价有一定涨幅，但以自住需求为主的区域，包括“广/佛”两个城市成交下跌幅度在15%-30%；仍有“去库存需求”，调控相对宽松的区域，包括“惠/江/肇”三个城市成交表现良好，肇庆、江门成交出现同比增长。
可见，政策同时亦在疏导购地/购房资金向“仍需去库存城市”分流、实现资金的“区域均衡”。
3.2以“供给侧变革”疏导“供需结构”调整，从根本上缓解“供需矛盾”
“供给侧变革”在近两年被快速推进，是“新常态”下政府调控的主要发力点，与“需求侧调控”形成完整的“政策逻辑”。相较于“需求侧调控”对即时购买需求的抑制，“供给侧变革”更着眼于实现中长期的“供需对接”，从根本上缓解“供需矛盾”。
主要包括三大部分内容：（1）城市更新；（2）土地调控；（3）发展租赁住房，每部分内容都对“房地产业”未来发展趋势带来影响：
（1）以“城市更新”突破土地局限，优化存量效能
目前各地政府普遍加快“城市更新”进度，广州、深圳、珠海已设立城市更新局专项跟进；“广/深/珠/佛/莞/中”城市更新规模巨大，6个城市已出台进一步明确的政策措施、进程不断加快。

现实角度看，伴随“存量空间”逐步释放，区域“城市功能”将进一步提升；在政府“腾挪空间”的同时，亦带来更多“投资与发展机会”。对于企业而言，应对近年公开市场土地获取难度加大，“城市更新”成为获取土地储备的关键出口。

（2）以“土地调控”：抑周转、增效益
2017年后重点城市“土地出让”门槛普遍大幅提高。广州、佛山、珠海、东莞实施“竞自持”，深圳土地出让“双竞双限”；由2017下半年开始，包括广州等重点城市进一步提高出让要求，对部分商住用地要求引入“总部企业”。
对于政府而言，相较以往“一次性获取出让金”，更着重对长期效益（包括经济、产业税收等方面）的取得。对于企业而言，资本周转率将继续下降。

（3）以“发展租赁住房”引导需求结构调整，形成“梯度消费”
粤港澳大湾区范围内共4个城市（广/深/佛/肇）列入中央政府首批试点城市名单，3个城市（广/佛/肇）列入中央政府集体建设用地建设住房租赁试点名单。包括广州、深圳、佛山三地政府已陆续出台住房租赁政策跟进。
不容忽视的一点：2015年中央出台《发展住房租赁市场的指导意见》，同期三大经济圈14个重点城市商品住宅库存为1.5亿㎡；2017年中央层面明确12个试点城市，14个重点城市库存约为0.9亿㎡。可见，中央政府于2015年后大力推动租赁住房发展，其背景是全国重点城市库存显著下降。发展住房租赁市场，正是“新常态下”突破住房资源局限的关键所在。

综上，持续强化的政府调控必然导致行业、市场发生改变
【对开发企业而言】——未来将出现“4化”
·规模房企利用资本优势“吸收能力”、“吸收资源”，形成资源集中化；
·分城施策及土地调控驱使资金/资本向“调控相对宽松区域”或“经营性质物业”分流，产生布局均衡化；
·政府“供应侧变革”将带动房地产企业衍生多种经营模式，形成发展多元化；
·房地产周转由快变慢的过程，对企业资本运作的要求进一步上升，资产资本化趋势会更加明显。
【对住房消费者而言】——住房需求将转向“梯度消费”
·政策引导住房消费观念改变：由“租”到“购”；购买或租住物业由“小”到“大”；购买住房由“外围”（包括郊区、邻市）到“中心”
【对行业发展而言】——市场走向多元发展、发展模式升级
·随生产/服务升级，随居民生活方式改变（请见第一期分析）。作为生产、服务、生活三者载体的房地产市场将被赋予更多内涵 → 由单一走向多元。
·政府战略调控促使房地产步入慢周转时代，房地产运营→由粗放走向精细，与经济/产业的联系将更为紧密。

                                

                                
                                                                                                                                                                审校：刘满桃
                                       

从粤港澳大湾区看房地产前景（第三期：市场格局及价值区域）   

合富研究院    •           2017-09-27

          粤港澳湾区城市不同区域产业效能对比，不难看出：城市内部第三产业（尤其金融、商贸、现代服务业）水平更高、或高新产业规模效应更强的区域，其产业效能显著高于城市其它区域。                                
                                                                                                        本期继续关注2个大家普遍关心的话题：
1）区域市场格局以及相关影响因素；2）未来存在哪些价值区域？
1、产业与交通 是促进区域市场价值的最关键因素
影响区域市场价值的因素多种多样，包括公共配套、自然资源、产业发展、交通连接、土地供应、市场供求、客户构成、政府调控等各个方面。
然而，如果从更为宏观的角度入手，对不同区域的市场价值进行横向比较，则很容易发现“产业”与“交通”是影响区域市场价值的最关键因素。
1.1 先看 产业发展水平差异
珠三角城市以“世界工厂”闻名，普遍产业规模庞大，但不同区域由于产业类型及发展阶段差异，产业效能不尽相同。下图为粤港澳湾区城市不同区域产业效能对比（使用人均GDP衡量），不难看出：城市内部第三产业（尤其金融、商贸、现代服务业）水平更高、或高新产业规模效应更强的区域，其产业效能显著高于城市其它区域。

1.2 再看 交通通达水平差异
粤港澳湾区各城普遍路网完善，轨道交通及跨海桥梁是未来发展重点。下图为珠三角城市现状有地铁通达的区域，广州、深圳两大都会城市地铁网络覆盖最为完善，佛山、东莞亦有部分区域实现地铁连通。2018年内，广州的地铁网络将快速延伸至增城、花都、从化三个远郊区域。
港珠澳大桥是近年最为重大的跨区域桥梁工程，将于2017年底实现贯通，伴随相关工程逐步落实，珠海市场于近年快速发展。

1.3 由“产业” /“交通”两大因素差异，形成现状市场格局
将产业与交通因素结合，得出下图。通过与现状区域市场价格比对，不难发现产业与交通两大因素对区域价值的影响：产业发展水平高、交通覆盖完善的区域，其市场价值高于其它区域；同一交通辐射圈层内产业水平更高的区域，其市场价值亦相对更高。

为何“产业”与“交通”足以影响不同区域市场价值高低？
答案是：上述两者均是“综合因素”。
举例而言：
①公共配套最为完善的区域，其土地供应空间有限导致市场供求紧张，资源集约要求下普遍以第三产业为支撑，经济效能与造富能力自然高于其它区域 → 因而，产业效能高的地方往往其市场价值亦相对更高；
②城市拓展与交通网络延伸高度重合，政府资源与社会投资向相关区域倾斜；购买力因应不同区域价格差距，依路桥/轨道向相邻区域扩散 →因而，交通连通（或即将连通）的区域往往其市场发展空间亦相对更大。
2、粤港澳湾区城市“产业”/ “交通”发展趋势
各城重点发展的产业区域如下图所示：

粤港澳湾区未来轨道连接如下图所示：

总体而言，由于“产业”与“交通”进一步发展，未来市场格局亦将出现相应变化。
3、基于“产业”/“交通”发展趋势
未来各城优势区域如下：

【说明】本次分析主要建基于现状可以确认的发展趋势。
不可估计的因素包括：未来政府规划变化有可能对区域价值产生更大影响，另外，政府调控措施、房企走货、买家心态等因素变化亦会对局部市场带来明显影响。本部分内容仅供参考。
结合各区域现状房价、政策强度，依未来“产业”及“交通”利好程度，得出下表：

                                

                                
                                                                                                                                                                审校：刘满桃
                                       

粤港澳湾区作为未来世界级经济区规划，将成为人口、资金、技术进一步集聚地，相应地产前景可观，因此早有内地资金入驻港拿地。

感谢楼主分享。不管怎样，那仍是热土

谢谢楼主分享！