美国地产泡沫再现？专业人士却说：“事实恰好相反”

                2017-10-17             搜狐      

        回顾当年的次贷危机，因为美联储毫无顾忌的宽松货币政策，导致了银行信贷的过度扩张。那些按正常风险评估不应该获得住房抵押贷款的所谓“次优级”客户也成了银行竞相推销贷款的对象。2001~2005年，发达国家房价涨幅达到了近一倍，平均每年增幅达15%。这就刺激很多人超出了自己付款能力来贷款购房。而贷款的人越多，房价越是看涨。
而如今在经历过危机后数年，美国房产市场开始逐步回暖，进入2017年，房屋买家需求旺盛，千禧一代（1984年~2000年出生的一代）更是正大举购房，有路发现，全美购房兴趣已逐步恢复至次贷危机前的水平。这种市场热度也让不少人担心：美国房产市场泡沫是否会再度来临？但美国的专家学者却给出了令人意外的答案。
地产泡沫？不，正好相反
全美住宅建筑商协会（NAHB）高级经济学家迈克·尼尔（Michael Neal）表示：“我们不认为全美房地产市场处于泡沫中。房地产市场的基本面依然强劲，低失业率和就业增长证明了这一点。”美国麻省理工大学房地产研究中心的威廉·惠顿（William Wheaton）教授更是认为“事实恰好相反”。
有路援引美国最大的房地产数据平台Zillow集团发布的数据发现，今年6月，全美房价总价的中位数涨至20.04万美元（约合人民币133.53万元），这是美国房价中位数史上首次突破20万美元，加上不断萎缩的房屋库存，继续推高了房价指数。 Zillow集团首席经济学家思文嘉·古德尔（Svenja Gudell）研究指出，目前美国挂牌的新屋数量依然处于整个经济复苏过程中的低水平。

▲2006~2017美国房价中位数变化
美国官方数据显示，今年6月，房屋库存同比下滑11.4%，局部地区的下滑更为明显：加州圣何塞市房屋库存同比下降39.4%，俄亥俄州哥伦布市则下降了32.9%。事实上，不是房屋供给变少了，而是需求变得白热化：尽管房屋供给比率变化平稳，但是购房者却在以更快的速度买进。
                            市场预期升高，交易金额暴涨
全美住宅建筑商协会8月15日发布的数据显示，美国8月房产市场指数从预期的65升至68，7月该指数为64。该指数是通过对全美约900家住宅建筑商进行调查获得的，主要反映美国住房建筑商信心，以50为分岭线，超过该水平反映美国房地产市场前景看好。
除了美国本土买家对于市场前景的看好，广大的海外买家更是直接实际行动表达了对于美国房产市场的信心。来自美国房地产经纪人协会的一项最新年度调查显示，截至2017年3月的12个月内，外国买家在美购房的金额达到1530亿美元，同比暴涨49%。中国是最大海外买家，其次为加拿大、英国、墨西哥和印度。
需求稳步上升，市场上行发展
根据相关数据显示，2016年是美国房地产市场最好的一年，新屋销售达到了2007年以来的最高水平，其中最主要的原因是越来越多美国年轻人开始进入房产市场，从而进一步增加了市场需求。
威廉·惠顿（William Wheaton）教授在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“由于现在全美现在大多数的市场都存在长期向上的趋势，我们预计未来房价将出现一个新的峰值。次贷危机爆发至今，这个局面（新的峰值）仍未出现，这就暗示了美国房地产市场几乎没有什么可担心的。同样，几乎没有其他迹象表明美国房地产市场存在‘泡沫’。”惠顿教授称，美国很多经济学家都希望看到房屋销售和建造继续增加，从而拉动目前缓慢增长的美国经济。

▲美国自由女神像
根据国际会计师事务所毕马威的经济分析预测称，未来10年美国劳动人口将增加430万人。年轻成年人是房地产公司的最大潜在客户群体之一。这个在美国最大的年龄组别将导致家庭出现爆炸式的净增长，并催生单户和多户型房产的繁荣发展。