造成中国城市住房问题的基本原因

       据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心提出的《中国家庭金融调查报告》，中国家庭的全国自有住房率高达89.68%，这个数字甚至远高于美国等发达国家，更高于世界平均63%的住房拥有率。据调查统计，中国户均拥有的住房，城市达到了1.22套，农村达到了1.15套。按照这个数据，中国目前不仅不缺房子，而且住房已经是总量过剩。但是，谁都知道，中国目前仍然面临着严重的住房问题，造成这一严重住房问题的基本原因是：人口流动。
中国目前处在一埸世界历史上空前规模的人口大迁徙中，在中国这个世界上人口最多的国家里，已经或者即将有超过半数的人口被卷进这埸人口流动大潮中。因为流动人口是不能背着房子走的，所以，一方面，在人口流出地已经或者即将有大量房子被闲置，乃至废弃；另一方面，在人口流入地，会产生庞大的住房压力。

        一、人口流动的规模究竟有多大？

        据国家统计局公布的资料，1980年我国的总人口是9.83亿，城镇人口是1.91亿，占总人口的19.47%；据最新国家统计部门提供的资料，我国目前总人口数约为13.7亿人，至2011年，中国的城镇化率达到了51.3%，以此推算，目前住在城市的人口约为6.9亿。也就是说，目前的城市人口数比1980年增加了近5亿，是1980年城市人口的三倍半。
       按上述数据推算，中国目前的总人口比1980年增长了39.4%。假定城镇人口增长率与农村人口增长率相等（事实上，由于城镇计划生育方面管得较严，其人口增长率可能低于农村），则城市新增的近5亿人口中，约有0.75亿（1.91亿×39.4%）来自原有城市居民人口的自然增长，则其余的4.24亿属于从农村流入的人口。
党的十八大作出了加快我国城镇化的决策。假定在未来的15年至20年内，我国的城镇化率将达到75%，则还将有占总人口23.7%的农村人口将流入城市，假定未来的15年至20年内中国的总人口数不变，未来还将从农村流入城市的人口是3.25亿（13.7亿×23.7%）。
        以上两项（已经或者未来从农村流入城市人口）的合计数是7.49亿。
除了农村人口向城市流动以外，原有城镇的人口也在大流动：从中西部欠发达地区的城市向东部沿海地区城市流动、从小城镇向中心大城市流动。加入这一人口流动大军的有各类人才、各类大中专毕业生、下岗工人、企业家、从事各种商业和服务业的生意人，等等。尽管现在没有这方面的官方统计资料，但就笔者所接触到的现实情况来看，这一部分流动人口的数量绝不是一个小数字。

        二、人口流动趋向与房市的关系

        导致人口流动的基本原因，是城乡之间、各地区之间、小城镇与大都市之间在经济与社会发展程度上的差别，这种差别具体表现为：就业机会的差别、商业机会的差别、个人发展空间的差别、收入水平的差别、社会一般精神文明和物资文明程度的差别，等等。在ZF对人口流动不设置障碍的情况下，人口总是从综合生活条件较差的地方向综合生活条件较好的地方流动，这就叫：水往低处流，人往高处走。

        中国的国情是：城乡之间、地区之间、大都市与小城镇之间在经济与社会发展以及综合生活条件方面的差距特别大。所以，人口流动的大闸一开就煞不住。经济学家们在谈论中国房市的规律时，老爱拿美国、西欧、日本等国家来类比，就是忘了中国的特殊国情。
        目前我国的人口流动形成了三大趋向：（1）农村人口往城市流动；（2）中西部地区人口往东部地区流动，（3）小城镇人口往中心大城市流动。这三大人口流动趋向的共同特点：都是从人口密度低的地区向人口密度高的地区流动。我国原来就存在着人口分布极不均衡的特点，而这三大人口流动趋向更是大大加剧了人口分布的不均衡，使早在改革开放前就已经人满为患的东部沿海地区中心大城市，如北京、上海等，更发生爆炸式的人口大增长，这就是目前这些所谓一线城市的房价居高不下的基本原因。
       有人拿鄂尔多斯等一些地方出现“鬼城”的例子来说事，试图证明未来几年内中国的楼市即将崩溃。是的，鄂尔多斯现在房价很便宜（在那里买一套房子的总价，还不到在北京买一套房子的首付的三分之一），而且不搞限购、限贷，但还是没有多少人上那儿去买房；某些开发商在山东烟台市靠海的海滩上盖了许多“海景房”（最低总价才17万多），现在也正在为卖不出去而发愁。为什么？原因就在于：那些地方经济和社会发展水平低，人口不往那儿流动。
       前几年有部很红火的电视剧叫《蜗居》，里面的女主人公叫海萍。这个海萍，为了在大都市购置一套属于自己的房子，不惜付出她所能付出的最大代价：不惜耗光她和丈夫以及双方父母的全部积蓄、不惜当三十年“房奴”、甘愿同时打两、三份工、宁愿与丈夫天天吃挂面，等等。为什么？这部电视剧揭示了其中的原因：海萍和她的丈夫都出生于小城镇，都考上了大都市的名牌大学，毕业后留在大都市工作。她亲身体验了大都市与小城镇之间在生活环境方面的巨大差异，因此，她不仅决心要和她的丈夫在大都市扎根定居，而且要让她心爱的的女儿从小就在大都市长大，从小就能分享大都市优良的教育资源，从小就成为大都市人。为了实现这一生活目标，多苦多难她都愿意。而这一切都寄托在能否在大都市拥有一套属于自己的房子上。这就是千千万万个类似海萍这样的人的购房动机。这也解释了类似海萍这样的人为什么不到鄂尔多斯去买房？为什么不到山东去买“海景房”？因为她（他）们不想让自己的子女当鄂尔多斯人，或者当海边儿上的人。
       目前一线大城市的房价已经涨成了“天价”，而且，在未来可以预见的若干年内，房价将仍然坚挺，甚至还有上涨趋势，原因就在于：这些东部地区的中心大城市是三大人口流动趋向的汇聚点，至今仍有大量流动人口在往这些城市挤，而在这些城市的中心区域，可供造房子的土地资源已经濒临枯竭。倒是一些偏远欠发达地区的三、四线城市，由于人口流入不多，或者流入人口与流出人口大体持平，如果房产商在这些地方开发过度，则有可能出现房子卖不掉的现象。
我们还应该看到，在某些地方房子涨成了“天价”的同时，在另一些地方有大批的房子正在被闲置或废弃。上海的房价涨得高不高？但是，在上海郊区的一些离城镇较远的农村地区，照样有大量房子被闲置。这些房子的主人，年青一辈大都已经在上海市区或上海周边城镇工作并购房定居，农村老屋里只留下老人在留守，一旦老人去世，这些老屋就再也没人去住。由于与城镇距离较远，既卖不掉也租不掉，只好长期空关着。

       三、流动人口与住房压力

       按照笔者在上文中的估算，在过去的三十余年中，城市总人口增加了近5亿，其中，约有4亿多来自农村。此外，城市之间的流动人口还有很大一个数字（总有好几千万吧？）。
       我国的住房商品化是从上世纪九十年代初开始的，而真正的房地产热是从2000年以后开始的。如果我们假定，新增的近5亿城市人口，以及城市之间流动的数千万人口中，有20%在过去的若干年内已经在其流入的城市买房定居，那末，在其目前所工作或生活的城市里没有房子的人口还有4亿多，这还不包括这些城镇原有居民中的住房困难户。
       按照笔者在上文中的估算，未来15年至20年内还将有3亿多的农村人口将加入流动人口大军，这还不包括未来的这段时间内从中西部地区城市流入东部地区城市的人口和从中小城镇流入大都市的人口。如果未来15年至20年内，将有1.5亿的流动人口在其工作和生活的城市买房定居，那末，在其工作和生活的城市里没有房子的人口数仍可能高达6亿以上。
       国土资源部已经下达了2020年以前18亿亩耕地的红线不能突破的死命令，因为这是关系到中国人吃饭问题的大事情。这样一来，全国各个城市就再也不能随心所欲地圈占市郊农村的耕地来造房子，那末，全国的城市，尤其是北京、上海等中心大城市，究竟还有多少土地资源可以用来无休止地造房子？
       经济学家们有一个很可笑的逻辑：买不起房子的人可以租房子。但是，经济学家们从来不告诉我们，房子租赁市埸的房源是从哪儿来的？目前在中国的城市里已经悄悄地形成了一个庞大的房产租赁市埸，对于这个庞大的房产租赁市埸，ZF从来没有做过什么。上海市也只是在前不久才宣布了“公租房”可以向外来人口开放的政策，但由于ZF对申请公租房者设置的种种条件以及租金水平的原因，实际真正租到公租房的人极少。上海如此，其他城市的地方ZF可能压根儿还没有将解决外来人口的租房问题提上议事日程。
       其实，正是这个房产租赁市埸安置了中国数亿的流动人口，也正是这数亿流动人口，为中国改革开放三十多年来的经济发展提供了源源不断的廉价劳动力，而这三十多年来，ZF竟没有为这些流动人口的住房问题操过什么心。经济学家们说得很轻松：把这个问题交给市埸去解决！那末，再问一句：房产租赁市埸的房源是从哪里来的？
       理论上，只有拥有多余房子的人，才能将多余的房子租给别人住，所以，房产租赁市埸上的供给（房源），是由拥有多余房子的人提供的。那末，哪些人拥有多余房子？其中至少有很大的一部分是“房产市埸的投资者或投机者”，所以，如今ZF大张旗鼓地实施号称“史上最严厉的”房市宏观调控政策，把打击的目标对准了房产市埸的投资者或投机者，实际上正是打击了房产租赁市埸的供给。不仅如此，北京、上海等地ZF出台的禁止地下室出租、打击群租等措施，将进一步加剧目前房产租赁市埸的供求不平衡，而西安等地正在酝酿中的对房产租赁市埸征税的政策，以及拟议中的扩大房产税试点方案，在房产租赁市埸供求失衡的情况下，都将被房东转嫁给租房者。
       中国城市的住房问题，不仅仅是一个房价问题。ZF、经济学家、公众的眼睛不要只盯在房价问题上。从2009年起，中国ZF实施了所谓“史上最严厉的”对房价的宏观调控政策，表面上看，房价疯涨的现象是暂时被抑制住了，但是，ZF却没有看到:在同一时期，房租却大涨了，从2009年到现在，各地房租普遍上涨了20%到50%，有些地方可能涨得更多。房产买卖市埸的价格控制住了，房产租赁市埸的价格却大涨了，这能叫宏观调控政策的胜利？
       ZF、经济学家、公众应该把关注的目光移到房产租赁市埸上来，因为这个市埸目前涉及到更低收入的人群，涉及到的人口数量更大，涉及到生活条件更糟、更值得关心的人群。很多人被迫住在群租屋里或住在地下室里，是因为收入太低而房租太高。目前还有很大的一批低收入者，连租房也租不起，他们有的住在建筑工地上的工棚里，有的住在雇用单位提供的集体宿舍里，有的晚上睡在雇主的店铺里，等等。这些住在工棚里、集体宿舍里、店铺里，乃至住在群租屋里的人，无法在那里结婚，无法在那里生育儿女，甚至无法在那里过夫妻性生活。

       中国城市的住房问题，远远不是某些人想的那末简单。

本文来自: 人大经济论坛 民间原创经济理论 版，详细出处参考： https://bbs.pinggu.org/forum.php?mod=viewthread&tid=2276587&page=1&from^^uid=10415773