（续上）
小说《秃鹫》(ハゲタカ)
美国资本给日本带来的东西
如果说，一个世纪前美国佩里将军，率领黑船登陆日本，给幕府晚期的日本带来了西方的先进技术，那么千禧年之前的来势汹汹的美国资本，不仅是一场漂亮的抄底，也给久治不愈的日本经济提供了新的金融工具和思路。

佩里将军随行画家Wilhelm Heine的作品，描述佩里登录横滨港的情形
租金等房地产信息的透明化，房地产估值中现金流折现模型的普及，有限追索权项目贷款的引入，不仅盘活了拖累金融机构多年的坏账，还提供了新型的投资手段，为01年日本第一个房地产信托仅仅的出生做了铺垫。
“美国现在发生的，10年后就会在日本发生”。一位日本房地产公司的老总的话。那么，美国的房地产业界现在正发生着什么呢？
日本武士团对决香港精武门
来日本买买买的不仅美国人
故事还要从日本国有铁道公司说起。
日本国有铁道公司（Japanese National Railways）简称国铁。由于常年赤字，从87年政府决定开始民营化，拆分为JR东日本、JR西日本等。
为了清算国铁道高达28兆日元债务，国铁清算事业团于87年成立，从97年2月开始拍卖国铁的土地。

86年5月22日 朝日新闻中，自民党刊登的关于国铁分割的广告。图中示意要将国铁拆分为6个公司。
我们所熟知的品川、新桥和东京站的商业地产，都是那时，房地产商从国铁拍来的土地上开发而成。国铁拥有的土地，大都是靠近车站，在东京和大阪加起来共计30万平米。这些优质土地的卖出，引发了金融危机后日本房地产市场一场高潮。
由于金融危机的折腾，很多内力大伤的房地产公司，相互结成同盟，来参与竞标，如同一个个武士团。另一方面，善于玩房资产的香港资本，也带着庞大资金登场。
于是，日本本土房地产公司的武士团们，和香港资本上演了精彩的竞拍对决。本文，选取其中最有代表型的三个交手回合。
第一个回合：汐留地块 港资初试身手
97年2月，汐留地区，以3,722日元――超过市场预估的3,000亿日元多达24%――的价格拍出！
三个地块中，离新桥车站最远的是汐留A地块，每平单价却是三个地块中最高，达到772万日元/平米（合人民币46万/平米）。

汐留位于东京的东南部，曾经密布铁轨，如今已经起了高楼
这么高的中标价，其实是电通集团和香港的Pacific Century的暗地里较劲所致。Pacific Century，是李嘉诚二公子、李泽楷所创立的公司。Pacific Century的出价，仅仅比电通的1,330亿日元，少了20亿日元。

李泽楷
当时的电通，办公楼分散于东京各处，不仅每年要花掉50亿日元的租金，还有耗费20亿日元的交通费，集中办公室来降低开销是常年心愿。在通过建筑承包商大林组带来的消息后，电通了解到港资的来势汹汹，他们上调了报价。
而Pacific Century原本和三井不动产结成了竞拍同盟，然而97年1月，Pacific Century突然脱离且单独竞拍，各种原因不得而知。
以20亿日元的微弱优势，香港资本输了一局。
第二个回合：东京站八重洲地块 港资震惊全场
97年3月，在汐留地块的竞拍结束短短一个月后，一条新闻让市场震惊。
东京站东片的八重洲地块，拍出了868亿日元（合人民币52亿）的超高价，每平米1,788万日元（合人民币107万）。而竞拍前，市场各方的预估仅为450～600亿日元，中标价偏离了快1倍。

之后这个地块上，诞生了Pacific Century Place Marunouchi，入驻有四季酒店、德勤等。在更远的未来，这个楼的交易更是日本房地产市场上浓墨重彩的一笔。
是谁这么财大气粗呢？这次是Pacific Century。据分析，中标价的40%、即347亿日元，是从日本开发银行以2.5%的利率借来的资金，而投资回报率约为4-5%，这么一来其实还有1-1.5%的差价可赚。
东京站东侧的八重洲地区，其商业价值历来被视为逊色于东京站西侧的丸之内地区。此次竞拍，出价第二的是，在该地区有大量资产的东京建物和西松建设所结合的同盟（800亿日元）。其余的4家竞拍公司的价格都远低于这两家。
花了这么大价钱，Pacific Century后悔吗？别急，我们看完下一场较量。
第三个回合：决战丸之内北口
97年11月，最重要的地块――东京站西片的丸之内北口地块的说明会召开。丸之内北口地块，位于东京西北侧，曾是日本国有铁道公司的本部大楼。

丸之内北口，一部分是日本生命的本部大楼，一部分是OAZO商业复合体。东京站附近工作的中国人的午饭去处之一。
丸之内地区不仅地理位置重要，而且作为当时的日本国有铁道公司的总部大楼，见证了日本铁路事业的发展，有特殊的历史意义。而且，这个地块，原本是三菱地所于1906年，卖给日本国有铁道公司的。
所以，三菱地所――作为在东京站西侧的大地主――为了自己公司的发展，为了日本房地产公司的面子，对这个地块是势在必得。
但是，Pacific Century又出现了，还带着“惊喜”――为了竞拍，他缴纳了150亿日元的保证金。因为此次竞拍，要求参与者事前要提交投标价格5%作为保证金。保证金150亿日元，意味着投标价3,000亿日元（合人民币180亿）!
而之前，三菱地所和日本生命结成的同盟，给出的估值为1,835亿日元（含人民币110亿）。
这怎么成，大和魂怎么能在自己的地盘上输给歪果任呢！据说，三菱地所的投标同盟，在最后一天的上午上调了投标价。
98年2月10日，中标结果公布――三菱地所和日本生命同盟，以3,008亿日元（合人民币180亿日元）如愿中标。
但是，大家都更关注的是，Pacific Century究竟给了多少呢？往下看。
第二位，保险公司明治生命，出价1,908亿日元。
第三位，新加坡政府投资公司GIC，出价972亿日元。
等等，说好的Pacific Century？
第四位，Pacific Century，出价800亿日元。
说好的3,000亿日元，最后就只有800亿日元？！
事到如今，大家才明白，事前故意放出风声，说自己要高价竞拍，引诱竞争对手一狠心出高价，这原来是Pacific Century的技俩。
这么一来，不仅把1年前，花大价钱购买的东京站东片八重洲土地的价格合理化，而且还拉升了整个地区的价值。
求三菱地所的心理阴影面积。
这，毕竟还是人的市场

本文中提到的竞拍地块一览，按照100日元=6人民币换算。
早年的那些港剧，原来都是商界教科书。
在香港地产江湖中，尔虞我诈、摸爬滚打而来的经验教训，在日本市场来了个完美运用。
经历了房地产泡沫破灭后的打击，房地产市场参与者越来越冷静，对房地产估值越来越精准。
但这一连串的招式，让大家明白，这毕竟还是人参与的游戏。
风险你担、钱我来赚的法子
回顾了20世纪最后几年里，美国资本和亚洲资本在日本的买买买。有朋友会说，日本人怎么这么傻，眼睁睁被人抄底和捉弄？
当然不是。
21世纪初、日本房地产市场逐步复苏，有一群赚得盆满钵满的日本公司。在08年美国的金融海啸席卷全球之前，是市场中的风云人物。
他们就是，独立系房地产资产管理公司(日语称独立系AM)。
诞生的天时、地利与人和
外国资本购买日本资产时，需要有人进行尽职调查、与金融机构协商融资；在购买房地产后，需要有人来招租和管理。
刚被泡沫危机搞得大伤元气的大型日本房地产公司，主要精力在发展自身的开发业务上，对新型业务比较慎重。
于是，这些需求催生了独立系的房地产资管公司。之前提过，98年3月，摩根斯坦利一次性购买1200户公寓。这笔买卖中，尽职调查就是一家叫做Pacific Management(PMC)的独立系资管公司执行的。
美国资本带来的房地产金融的各种新工具，也培养出一批房地产金融人才。在为外资金融机构打工数年后，一些人辞职单干，创立了房地产资管公司。
这些人，既有先进的房地产金融业务经验，又拥有对日本房地产市场的敏锐洞察力，还通过工作建立起了海内外的人脉――这些都是筹措资金的来源。
房地产业的流行语
金融危机中，资产的恶化反应在资产负债表，成为经营者们不想给家长看的考试卷。
于是，金融危机后，
「バランスシ`トを使わないU印
(不使用资产负债表的经营模式)
成为日本房地产公司经营者热衷使用的流行语。
典型的房地产业务，需要公司自己持有资产，为了购入资产就需要借债和融资。资产开发周期长，资产的市场价格也有大幅变动的风险。所以，在经历了90年房地产危机后，日本的房地产公司对于持有资产变得很谨慎。
而独立系资管公司，基本不采取持有大量资产的经营方式。那么，他们又是怎么赚钱的呢？
独立系房地产资管公司的赚钱之道
这些公司的盈利模式，可粗略分为两类。
第一类，各类手续费收入(Fee income)。
来自于资产的取得、管理、销售和业绩绩效，按照资产价值的百分比收取。
优点是风险小，收益稳定；缺点是，手续费的比例不高。
看着自己经手的几十、上百亿的资产，产生了高额收益，到头来又几乎全被躺着数钱的投资家们拿走了…难受，想哭！
第二类，共同投资收入(Joint investment revenue)
日语称“セイムボ`ト投Y(Same-boat investmest)”，很形象地道出了这个收入的本质――和投资家一起上船，吹风。
资管公司和投资家一起出资(资管公司的出资份额通常不高，5-10%左右)，加上银行贷款，进行房地产投资。
投资收益，扣除贷款利息，剩余部分就可以与投资家分配了。而且，在管理资产期间，上述第一类的各种手续费还找照常收取。
既有稳定的手续费收入，自有资金的出资比例不高，所以自己承担的风险也不大，赚钱了还能分一杯羹。
这成为独立系资管公司迅速成长的动力。
独立系资管理公司的代表：达芬奇
没错，你没有看错，是达芬奇。

不不、不是意大利的达芬奇，我说的日本的达芬奇――
ダビンチ99アドバイザ`ズ
(DaVinci Advisors 达芬奇投资顾问)。
这个公司，可以说是日本最具代表性的独立系房地产资管公司了。
达芬奇投资顾问于98年创立。达芬奇基金1号(ダヴィンチⅠ)的规模为600亿日元，其中14家对冲基金和达芬奇投资顾问的出资为180亿日元，420亿日元是从美资金融机构、以3.5%的利息筹措而来。
以7%的回报率购买住宅类和办公楼类资产，升值后卖出获利，扣除融资成本，回报率达到15%。
之后的达芬奇基金2号和3号，规模扩张到2000亿日元。01年12月，达芬奇在大阪证券交易所面向新兴企业的Hercules市场上市。
虽然日本房地产市场的复苏，其业绩也惊人发展。03年4月， 3个基金清盘时，IRR达到了40%以上。02年11月成立、06年8月清盘的Barista第1号基金，IRR达到71%。
04年3月成立、07年12月清盘的Econosu基金，IRR达到了73%。
随着基金规模的扩大，达芬奇投资顾问所投资的资产规模也从之前的15-10亿日元到上千亿日元，急速扩大。
06年9月，达芬奇投资顾问以2000亿日元，购买了Pacific Century Place Marunouchi的办公楼部分。

Pacific Century Place Marunouchi位于东京站东口，是上图中最右边的高楼
前一篇文章中提到，这栋楼是李泽楷旗下的Pacific Century于97年2月以868亿日元拍下土地后开发而成，投资总额为1300亿日元。3至7楼为酒店，8至32楼为办公楼层。
光办公楼部分就卖出了2000亿日元，我们该为李泽楷高兴呢，还是为达芬奇投资顾问忧心呢？
答案是，管我们吃瓜群众什么事，剥好瓜子就好。

达芬奇投资顾问的业绩，从01年的8亿日元的营业额、4亿日元的营业利润，到07年鼎盛时期的2770亿日元的营业额、1077日元的营业利润，增长速度令人咂舌。

由于06和07的业绩增长过快，都很难用一个纵坐标来表示了
达芬奇投资顾问的快速发展，其创立者金子修功不可没。
金子修，71年从美国印第安纳州立大学市场营销专业毕业，有多年美日两国的地产行业工作经验，建立了丰富的人脉，使其能够从洛克菲勒家族和休斯家族等知名投资家那里筹措资金。
其曾经于92年，在美创立经营会员制度假酒店公司Sunterra，并于98年2月成功在纽约证交所上市。
下一次危机的种子
除了达芬奇投资顾问，还有Pacific Magement、Kennedy Wilson Japan等独立系资管公司。日本房地产市场从复苏到2007年金融危机之前，他们每个都是市场中的赢家。
但是，来自于自己内部、以及上市后股市对于利益的追求，资管公司在保持手续费收入的模式同时，开始使用自有资金参与投资。
而一旦开始使用自有资金，风险也就慢慢滋生。08年金融海啸来袭，过于激进地购买资产的达芬奇投资顾问，开始连续三年的营业亏损。10年6月1日，达芬奇投资顾问被摘牌。
即使经济低迷，也有赚钱的法子，而随之而来的欲望也会慢慢滋生，慢慢演变为下一次危机的种子。
【完】

学习一下

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日本房地产最大问题是没有接盘侠，老龄化的老人不会冒险投资，少子化，没了新生代进入市场，日本不是移民社会，没多少人会想到在日本买房移民。日本房子基本内部消化，现在，宅在家的，不结婚的，晚婚的在日本很普遍，这些人一人吃饱全家吃饱，消费有限，没了年轻人和移民，日本没有前进动力，这是日本经济停滞不前的重要原因。

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