导语 ：现在房地产要不要买，新的房产政策出来，大家现在还在抢房，到底该不该买？如果房地产不买了，你做股权投资投资哪些行业？人民币上升了到底应不应该换美元，这些都是非常现实的问题，关系着我们能不能坐稳在新中产的位置上，甚至更高一层。

有“经济女侠”之称的叶檀比起其他财经评论家热衷于吹捧崇高理想以及脱离现实的高深理论，她更倾向于现代经济领域的市场派，赞赏尊重常识的经济理论。

近日这一次做客深圳湾科创，从当今市场趋势出发与邱道勇共话房产经济、企业转型及股权投资等相关领域。

叶檀（右）正在接受采访

邱道勇：叶老师您是我国知名的财经女侠，媒体说是您的出现改变了财经评论的整个局面。您是复旦大学的历史系博士，是什么让您选择了非专业领域而且男性居多的的财经金融作为发展方向？

叶檀：我是学历史的，看书看两类书，历史和经济。我认为不懂历史不可能懂经济，不懂经济不可能懂历史。我当时有两个想法，第一个想法是女性要独立要自由，赚钱很重要所以要往财经这条路上走，要不然被别人骗了还要给别人数钱。

第二个是我当时做了个判断，在中国做法律做政治时间还没到，只有做经济时间到了。所以当时非常坚定的做经济，做到现在为止觉得自己是对的，在中国只有经济这个行业是能做，经济领域无限广阔。

然而中国的政策和市场是非常多变的，包括房地产要不要买，因为有很多新的政策要出来，大家现在还在抢房，到底该不该买？如果房地产不买了，你做股权投资投资哪些行业？人民币上升了到底应不应该换美元，这些都是非常现实的问题，关系着我们能不能坐稳在新中产的位置上，甚至更高一层。

邱道勇（左）与叶檀（右）

邱道勇：叶老师在财经评论界是以敢于直言著称，那么现在新中产怎样做财富理财或者财富增值，到底是买房子，买股权投资，还是买其他的，能具体再谈一下吗？

叶檀：现在对于新中产来说是个考验，你如果投不好的话就会滑下去。

最近这几年我写了一些城市，是买房不看好的，那些文章很重要，你想要看哪些城市是可以投的，就可以看那组文章。现在房地产那块是温水煮青蛙，十年二十年后你再看，政府会把你吃进去的那些利润，全部让你吐出来的，房产税会增，北京已经开干了。集体房以前叫小产权房，是违法的，北京那边现在是政府收购集体用地，收购过来后把那些房子装修下就变成出租房，把那些东西合法化，这个量是非常大的。如果量上来的话，十年后我们的房地产就会维持到一个水准。为什么说房地产的黄金时代过去了，就是每年20-30%增幅的过程过去了，但并不意味着房价会下跌，你吃一碗面条涨到三十块钱，为什么奢望房地产会下降？其实并不是房地产增值了，而是货币对应的购买能力下降了。我有朋友去年做房地产的特别火，赚了几百亿，他几乎所有投资都是房地产。如果你资产70-80%是房地产，要卖掉一点。接下来你手头的房产可以做一个资产配置，比如你想要现金流，可以配置在深圳新区或者核心区的地铁边上，最怕你在很偏远的地方，经济起不来的地方，买一个豪宅。这个就很麻烦，你要现金流的话除非你卖出去，但有的地方房价就是不涨。

所以房地产有问题，在接下来大家要做一个资产配置，高风险的股权投资、基金投资的占比30%，房地产30-50%的比例。接下来一定要有一个拖地的东西，托底的东西就是银行理财产品，信托、保险，健康保险。剩下10%是我们拿来增加生活质量的，这10%就是现金。那现在人民币上涨了到底要不要买美元，那政府替你拖着你就换一点呗。多好的机会啊。

邱道勇：您刚才谈了个人理财的问题。我记得您还有一个观点“未来的企业一定要增加品牌属性，没有品牌就无法生存”，能不能给企业家一些转型建议。

叶檀：这个问题是最近几年问的比较多的问题，到底要不要做企业，如果你现在做传统制造业企业建议不要做了，那是活雷锋，除了解决就业问题没有什么回报。因为我们现在的资本回报率处在历史低点，现在的GDP仍然很高是因为我们现在政府投资基础设施建设，并不是我们民营企业的利润在上升。两类企业是可以活的，一类是八十年代或者九十年代进市场的，可以实现全球最廉价的成本。最典型的就是富士康，他跑到中西部去了，跑到东南亚去了，然后成本就降下来了，这样的企业管理能力很强。而且这样的企业已经有品牌和技术研发中心了，最典型的是我们这两天是在华为，华为现在是个国际化的企业了，成本也最低，同时她也是在全球有研发中心的企业。他同时占据了成本优势、研发优势以及部分的垄断优势，你现在在做手机硬件是没有办法活的。

还有一类就是可以活的，你有技术的话像大疆无人机、机器人，像深圳就有这样的上市公司，细分龙头第一，他们就做特殊的螺帽啊这样的东西，这个是可以做的。还有一种说你做的小而美做到极致的。比如你去重庆吃饭，本地人就会带我去地下室那种走下去的火锅店，他认为好吃，那种你不可能发大财，但可以得到工匠手艺的流传，最典型的就是卖寿司，小野二郎的寿司店，这两类是可以活的。这两类要么有技术，要么有手艺，要么有品牌，要么有部分垄断的护城河的，除此之外那些不上不下、找不到方向的企业是很难存活的。

当你达到两个标准就不要做企业了，1.你的资本回报率还不如银行理财5%的，2.你为了这家企业去借高利贷，这是碰了红线 的，说明你不仅没有比较优势，而是比较劣势。所以我们说现在的产品你打价格战，现在原材料价格节节上升，是恶性竞争做不了什么大事情。

邱道勇：刚才您谈到企业的转型里面要么拥有核心的技术从转型中能够弯道超车迎风而上，还有一种就是小而美的，大量中型的企业真的要思考自己转型的方式。国内有很多企业家通过另外的方式在思考，比如股权投资，他们会去投很多相关行业的其他企业，通过产业布局、财富管理的模式，那么您是如何看待股权投资，他的机会点在哪里呢？

叶檀：股权投资是我非常关注的一个领域，现在也在看项目，我知道邱总也在做股权投资这一块。其实投资都是二八定律，20%人里面只有顶尖的人会才会赚到上百倍回报，比如早期投资阿里巴巴、蚂蚁金服，但是当这些企业规模还很小的时候，他只是黄页，那时候投资的人就很少，很少有人有眼光可以投资的。投资事实上是搏概率的事情，你只要比别人多问一些问题多看一些东西，投资成功率高那么一点点，就可以了。股权投资我觉得非常重要。股权投资我看两类企业，一类是二级市场做的，你比如说像政府供给侧改革，他的利润在节节上升，这种只要政府在就绝对死不了的。他的效率还很高，他的分红还很多，你就拿着他等分红，他的分红比银行理财的还要高，那你就可以长期持有了。

还有一类是一级市场投资。我们要与中国市场最能干的年轻人绑定在一起，像前几年的大疆无人机，像在个性化的消费时代，买衣服的时尚博主，这些人在年轻人领域里面号召力特别特别的强，像这种人就是新时尚的代表，像高端制造、高端服务（教育）。去年中国有1亿人出境，有44亿人在国内旅游，像这种服务业你要是做的好就必有前景，像高端消费就更不要说了。我们现在都去日本买洗发水、感冒药之类的东西，这是消费升级的表现，如果我们的底仓是不会倒的，我们的帆是创新企业。如果投十家，有三家能做成细分龙头的，那我们会屹立潮头之巅，那就没有什么好焦虑的。我是非常看好股权投资的，但是强调跟专业人士投资。