十几年了 2005年提的租售并举的路子 现在才得到一些认可 而且具体实施措施还没有

大城市清除的不是户籍人口的问题，是清楚产能落后的问题，ZF的调控最终将受益让渡与有益于城市发展的群体

拿这个地块儿 来分析一下 麻雀虽小 五脏俱全  说的不对的请批评讨论

好核心的位置啊

其实老城区难以维系房价的基础，就在于工资低、年轻人少、土地的单位产出少，人的工资少产能低，自然房价就难以维系，而且因为老旧小区周边产能低工资少，高产能行业的年轻人少，居住环境自然会变差，居住组团的年龄结构老化，老年人较多，自然居住环境进一步恶化，这是一个很难逆转的事实

老城区难以维系房价的原因在于人口收入结构和年龄结构都趋于老年化，就是收入低难以维系高生活成本，再加上社会保障体系严重落后于城市发展，以及社会管理和社会环境的滞后，导致老城区一定会出现空心化和边缘化，沿街商铺难以维持而关门，沿街的小饭店也难以为继，以及小超市、小服装店、以及旧的淘汰产业集中，聚集在一起而衰败

其实城市的共性问题都是一样的，并不局限于哪个城市

每个城市的老城区都是 房价凹地

有位老师给我回了帖子  标题意味很深 就是南京抢房现象 房价一下上去了 但是这两天 好像又下来了。地产大佬还说不买房，房价要长得更高，现在又说涨不涨不敢说，但是钱又要贬值了，这些大佬不是和国家唱反调，坑普通百姓么。和同事讨论的时候，也提到了这个问题，他站在房价要涨的立场上，因为他是家里有房吧，他提到两个观点，平均工资在涨，还有二胎导致人口增长，平均工资涨并没有太大意义，因为一个月工资两万的和一个月工资两千的平均起来没有意义，工资两万的补不到工资两千的头上。二胎出生仅仅是人口的自然增长，并没有直接带来消费的增涨，只是被动的消费的增涨，并不能为房地产持续保持高位起到支撑。

就拿百悦城做案例，这个是很有其特殊性，首先是属于旧城改造，又是集体土地拆迁征收。这个包含商业和住宅一体，这个地价既要参考商业地产，使用市场比较和收益法，又要参考住宅，使用市场比较法和路线法，区别进行该地块的价格评估

归根结底，工资低是房价难以维系的根源，各行业发展都需要钱，但是老城市不具备这个环境优势和人力优势，怎样才能改变这个局面，有没有办法解决这个问题

城市中的拆旧建新问题，最近我有了些些新的看法

城市老城区的房价，跟依赖于城市的房地产价格，城市的房产价格提升自然带动老城区的房产价格，主要是评估过程中主要采用市场法，采用市场价格来评估，而并不是区别对待，一房一价，在整体价格抬高的背景下，一房一价也没有什么不同 。但是巨大的风险就在于，很多人买房并不是依靠工资，而是建立在背负沉重债务的基础上的购房，这给银行等各类型金融单位带来巨大隐患。

房价没有建立在大多数人的购房能力的基础上，再加上炒房，借贷炒房，大量资产沉淀在不动产上，国际外部贸易环境的突然转向，导致风险可控难度加大。

老城区的自然环境难以支撑更多人在这里生活，更别说吸引更多人

购房的持续动力不足，城市人口增涨放缓流出增加，加上还款的乱象，以及炒房带来的房价虚高，加重了系统运行的压力。如果有天突然出现爆发式的断供，银行也很难转移风险

老城区中期待用旧房换购新房的办法，建立在不牢固的基础之上，新房价格较高，因为以旧房换购新房，而带动的旧房价格也高，旧房并没有维持价格高位的基础，而且目前就房产投机而带来的金融乱象花样繁多，中介和托管公司在借贷、信用卡套现方面已出现难以解决的问题。风险有重重叠加的趋势，怎样能制止这种风险，又满足不同的需求。

2008年的美国次贷危机，有些可以学习的地方，为了经济发展要刺激消费，刺激消费给目前没能力购置房产的人提供贷款，并对这些资产进行证券化，但是对冲这些资产的工具并不完善，根源来自没能力买房的人有很多房，这和现在国内的形式有点像，买房的人背了很多债，但是这个背债的和放贷的都无法化解这个风险。

但是国内巨大的人口基数带来的需求是现在难以的生产能力难以满足的。

就老城市的房产来说，资产不够优质到维持价格的高位，并以高位价格换购其他地区的新房。就老城区自然环境和社会环境的情况，尤其是劣势可以讲很多很多。

城市的房价正在摧毁和吞噬城市的发展成果

年轻人的工资增长速度，赶不上物价增长速度，被迫去借贷，现在不能指望任何群体和阶层来背这个锅，就不说系统性风险，就是这种停滞状态或是缓慢前进的状态，也难以维持目前的局面，而且会加剧目前的风险，风险越积累越多。

因为住房需求而导致的整体银行信贷增加，就是收入难以覆盖信贷和利率的增加

三四五线城市给房价的维稳工作做了极大贡献，因为那里借银行的钱买房的比例较低，但是有个问题，三四五线城市到一二线城市买房的人的钱怎么来的，怎么还贷这个问题如何解决，如何管控这个风险呢