调控1年来，房地产库存发生了什么变化？     

        2017-11-27   长江证券宏观固收            

                  
报告要点

  ◆热点思考：一、二线住宅去化周期8.1个月，2018年或开启补库周期支撑投资
  本轮房地产调控强调“因城施策”，核心一、二线城市控需求的同时，大部分三线及以下城市仍在去库、2017年以来商品房销售表现明显好于一、二线城市。本轮调控以来，一、二线城市商品房销售面积同比增速快速回落，分别回落至今年10月的-31.1%和-0.9%；而三线及以下城市仅回落9.4个百分点至15.2%。
  “因城施策”背景下，一、二线城市商品房住宅库存去化周期改善至8.1个月，三线及以下城市去库效果显著。随着一、二线城市控需求、增加土地供应等政策推进，其商品房住宅库存低位企稳，去化周期改善至8.1个月；受益于一二线需求外溢、棚改货币化安置支撑、以及经济逐步企稳复苏催生改善需求等，三线及以下城市商品房住宅去化效果显著，并带动全国去化周期降至13.7个月。
  2018年地产投资或出现分化，一、二线城市或开启补库周期、对投资形成支撑；三线及以下地产投资或自然回落。一、二线城市当前库存仍处于较低水平的6-12个月区间，土地供应或继续改善，并且地产商补库意愿较强，对2018年地产投资形成支撑。考虑到2018年棚户区改造500万套，较2017年有所减少，叠加住房贷款利率持续回升，三线及以下城市2018年地产投资增速或自然回落。
  ◆高频数据：菜价回落、肉价回升；人民币对美元有所升值；商品期货多数上涨
  【通胀观察】蔬菜价格继续下跌，猪肉价格止跌回升。上周蔬菜价格环比下跌2.5%，跌幅与前周持平；猪肉价格回升，周环比上涨0.4%。成本推动型通胀压力逐渐显性化，通胀中枢或抬升，预计11月CPI 同比增速回升至2%左右。
  【汇率表现】美元指数下跌，人民币对美元有所升值。上周美元指数下跌1.0%、周五收于92.8；人民币对美元升值0.5%，美元兑人民币汇率周五收于6.6。
  【大宗商品】商品期货多数上涨，能源化工和工业品领涨。南华商品综指环比上涨3.5%，能源化工和工业品领涨。细分品种来看，焦煤、铁矿石和沥青领涨。
  ◆中观行业：钢价继续上涨，高炉开工率止跌回升；发电日均耗煤增速继续回升
  【下游】地产销售继续回落，土地市场量价齐升。上周30城商品房成交面积下降12.7%，其中一线城市降幅最大；土地供应量价齐升，土地溢价率小幅回落。
  【中游】限产趋严背景下，钢价继续上涨，高炉开工率止跌回升至63.5%。水泥、玻璃价格继续上涨；有色金属价格涨跌不一，橡胶大跌，PTA继续上涨。
  【上游】动力煤价格小幅下跌，六大发电集团日均耗煤增速继续回升。国际油价均止跌回升、国内油价涨跌不一；LME铅、锌、铜、铝期货价格普遍上涨。

国内热点跟踪
热点思考：调控1年来，房地产库存发生了什么变化？
事件：
2017年1-10月，房地产开发投资完成额累计同比增速7.8%，较上月回落0.3个百分点。
（资料来源：国家统计局）
点评：
本轮房地产调控强调“因城施策”，核心一、二线城市控需求的同时，大部分三线及以下城市仍在去库，2017年不同能级城市地产销售表现明显分化。截至2017年10月，已经出台的限购、限贷或限售等调控措施多集中在核心一、二线城市以及其周边热点三线城市，而大部分三线及以下城市并未出台调控措施。“因城施策”背景下，不同能级城市商品房销售分化显著。2016年10月以来，一、二线城市商品房销售面积同比增速快速回落，截至2017年10月分别回落45.4和35.2个百分点至-31.1%和-0.9%；而三线及以下城市商品房销售面积仍保持两位数增速，仅回落9.4个百分点至15.2%。


“因城施策”背景下，不同能级城市商品房住宅库存表现也明显分化；随着一、二线城市控需求、增加土地供应等政策推进，其商品房住宅库存开始低位企稳，去化周期改善至8.1个月。2016年10月以来，京津冀城市群、长三角城市群和珠三角城市群的核心一、二线城市和其周边地带，以及中西部一些重点城市，需求调控政策逐步收紧、土地供应也有所改善。这一阶段，一、二线城市商品房住宅库存持续降低的现象得到遏制，去化周期也逐步改善至今年10月的8.1个月，仍处于6-12个月的较低区间。具体城市来看，北京商品房住宅去化周期15.8个月、上海9.2个月，深圳12.6个月，广州10.6个月；代表性二线城市平均去化周期7.5个月。


伴随核心一、二线城市调控政策收紧，部分需求外溢至其周边地区以及部分旅游资源较好的三、四线城市，带动这部分城市快速去库。2017年以来，伴随核心一、二线城市限购政策逐步收紧，部分需求外溢至周边三四线城市，带动当地商品房住宅销售大涨，比如长三角城市群的湖州，2017年1-10月商品房住宅销售面积累计同比增速20.7%，远超全国三线及以下城市平均水平12.9%。此外，受益于部分一、二线城市人口流出，一些旅游资源较好的三线城市，比如三亚，住宅销售也较为亮眼。较好的销售带动下，这类三四线城市商品房住宅库存去化较快，部分城市去化周期已低于12个月。


此外，棚改货币化安置力度较大的三四线城市，销售表现也较为亮眼，有利于商品房住宅库存快速去化。棚户区改造多集中在中西部和东北地区城市，测算结果显示，棚改货币化安置，大约带动当地城市20%左右的商品房销售。比如，贵阳棚改货币化安置消化商品房住宅面积占当地商品房销售总面积的19.1%，沈阳这一指标为18.7%。棚改货币化安置催生的购置需求，是今年以来部分三四线城市商品房热销的重要原因之一。由于这些地区城市层面数据较为有限，我们可从区域层面销售数据得到验证。今年前3季度，西部地区商品房住宅销售面积累计同比增速14.2%，中部地区这一指标为11.2%，均远超出东部地区的2.2%。棚改货币化安置的支持，有利于这些三四线城市商品房住宅库存的快速去化。


三线及以下城市地产库存去化效果显著，带动全国商品房库存持续下降、库存去化周期降至13.7个月。2016年下半年以来，随着一二线需求外溢、棚改货币化安置支撑、以及经济逐步企稳复苏催生改善需求等因素影响下，三线及以下城市商品房住宅销售整体好于一二线，2017年1-10月销售累计同比增速12.9%，远好于一线城市的-29.4%和二线城市的-6.3%，占全国商品房住宅销售面积比重由2016年中的65.7%提升至近期的71.1%。三线及以下城市商品房住宅销售快速增长，带动当地库存快速去化，并进一步带动全国商品房住宅去化周期下降，由2016年中的21.2个月降至今年3季度的13.7个月，去库存效果显著。


考虑到一二线城市当前库存仍处于较低水平，地产商补库意愿较强，叠加土地供应或继续改善，或对2018年一二线地产投资形成支撑。今年4 月住建部和国土部共同发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，明确要求根据住房库存情况调整土地供应：对消化周期在36 个月以上的，应停止供地；18-36个月的，要减少供地；6-12 个月的，要增加供地；6 个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。考虑到一、二线城市当前商品房住宅去化周期8.1个月，仍处于6-12个月的区间，一方面2018年住宅土地供应或将继续改善，另一方面或刺激地产商补库意愿，对2018年地产投资形成支撑。

2018年棚户区改造力度边际弱化，叠加住房贷款利率持续回升，或在一定程度上影响三线及以下城市地产未来投资表现。2017年1-10月，棚改开工600万套，完成全年计划（600万套）。根据新棚改规划，2018-2020年预计推进1500万套棚户区住房开工，2018年预计500万套，对三线及以下城市地产的支持或趋于减弱。与此同时，2017年2季度以来，住房贷款政策趋严，银行陆续取消首套房优惠利率、部分银行在基准利率的基础上进一步上浮利率，首套房平均贷款利率由2月的4.47%大幅提升至10月的5.3%。综合影响下，2018年三线及以下城市地产投资或在一定程度上承压。


近期数据报告

【本文推送内容节选自长江研究已发布报告，报告原文请见2017年11月27日发布的研究报告《调控1年来，房地产库存发生了什么变化？》】
风险提示
2.海外经济政策层面出现黑天鹅事件。
研究报告信息
证券研究报告：调控1年来，房地产库存发生了什么变化？
对外发布时间：2017年11月27日
张蓉蓉 邮箱：zhangrr@cjsc.com.cn
顾皓卿 邮箱：guhq1@cjsc.com.cn