2017中国不动产金融年会核心要点分享   

    中梁学习汇                2017-11-22

        11月15日,由民生银行主办的“中国不动产金融年会2017”在北京召开。著名经济学家、龙头房企掌门人、资本市场新贵齐聚一堂,就国际金融形势、房地产市场走势和资本运营逻辑各抒己见,在市场迷雾中探讨“新时代的一切可能”。            
       11月15日，由民生银行主办的“中国不动产金融年会2017”在北京召开。著名经济学家、龙头房企掌门人、资本市场新贵齐聚一堂，就国际金融形势、房地产市场走势和资本运营逻辑各抒己见，在市场迷雾中探讨“新时代的一切可能”。以下是大会核心观点整理。
一、孙宏斌（融创中国董事会主席、创始人）
1.    房地产上半场的逻辑，是融创中国的投资逻辑，也是融创快速发展的三个阶段。
1)    第一阶段，是融创中国最早提出的快周转。
2)    第二阶段，是2009年提出的“高端精品战略”，就是供给侧改革。融创在北京、上海、杭州、重庆、天津，占了高端市场份额的一半左右，特别是北京、上海单价十万元以上的楼盘，融创占了一半。
3)    第三阶段就是并购。中型企业有被并购的机会。通过并购可以拿到便宜的土地。今后三年，中国房地产的前三名将占到30%的市场份额，前十名占40%-50%，市场份额集中进程比我们想象的要快。并购靠口碑、靠朋友圈，而不是公开市场。融创在并购上，价格最高、付钱最快；在合作上，产品最好、溢价最高。我们引领了这个趋势。
房地产的下半场在哪儿？五年以后、十年以后，等到这个行业就剩20家、50家、100家的时候，基本就是下半场了。那么，房地产下半场干什么呢？
2.    房地产下半场就是投资消费、投资美好生活。
1)    下半场的调控力度，超乎想象！没有任何逻辑显示房地产市场会暴涨，明年政策只会是松一点。很多城市市场将发生很大变化，去化慢了，前几年已经涨了很多。“这些年，我对房地产行业一直比较悲观。这个行业不太可能暴涨，但是往下走可能性也不太大，会在一个很窄的通道里面，这个行业其实已经很难了。”风控的唯一办法就是不要买贵的地，否则谁都救不了你！行业未来十年没有问题，关键看你能不能把上半场的这三招继续用好：快周转、精品高端、低价地。
2)    为什么到今天消费升级了？要美好生活了？改革开放的第一个阶段是生存，是（解决）温饱问题，要有吃、有穿。第二阶段是生活，解决住与行的问题，要有房有车。每个人都有房子了，不管房子好坏。长效机制很快会出来。第三阶段是什么？就是消费升级，目前中产阶级人均年花费已经到2-3万、3-4万元了。时候到了，很多人有房有车了，下一阶段就应该是美好生活。
3)    美好生活是什么？消费升级是什么？内容是个巨大的市场。第一类，就是文化、娱乐、旅游、休闲、体育，这些玩的，让你开心的。第二类就是教育、健康、养老，你没钱的时候也需要教育、健康、养老，但是现在你需要的是更好的教育、更好的健康、更好的养老。下一阶段是智慧社区、智能家居，有了房子以后考虑怎么安全一点，怎么舒服一点。
4)    投资乐视跟投资万达就是投资美好生活。投资乐视的时候，我一直说就是消费升级，就是大文化、大娱乐，所以我投这个上市公司，再加上电视，再加上影业。移动互联网红利时代已经过去，现在中国接近13亿智能手机用户，互联网增长的红利已经没有了，但是智能电视、智能家居还会迎来30%、40%的增长。万达的文化旅游，跟他们合作之后，我们就是中国文化旅游物业最大的持有者，我们有2000多亿文化旅游的资产，有那么多酒店、商业。做大文旅城、做大健康城，其实商业是最基本的，商业做不好，这个东西是做不好的。（投资有风险，上市就可能退市，亏了就要认）
3.    一个企业战略怎么来的？不可能把战略想到十年以后、二十年以后，你必须根据形势变化再调整。我们原来手上有黑桃456，我们买乐视的时候希望买JQK，结果来了一个黑桃3，但是你不知道最后万达来了，来了一个黑桃7，同花顺。互联网有两种做法：一个是平台，一个是垂直整合。机会在垂直领域，因为不可能做一个平台出来，把什么需求都满足了。先垂直再整合。这个行业也是，文化娱乐也是垂直整合的。你有你的IP，你有你的渠道，你有你的场景。IP为什么难呢？不管投多少钱，至少要十五年的时间积累。要很多年才能把这个东西弄得让所有人都知道，所有人都知道以后，你的门槛就非常高了。
4.    融创下一步的做法，投资美好生活，就是消费升级。买好房子，看电影，买电视，去旅游，这就是美好生活。
二、林中（旭辉董事长，演讲主题：新时代、新趋势、新挑战）
1.    未来20年，行业将进入一个新的长周期，这个长周期里行业会发生很多变化。取势明道，是企业未来在竞争中取得成功的最关键因素。
2.    十九大顺利召开以后，意味着中国进入一个新时代。
1)    新矛盾：人民不断增长的对美好生活的需要与不平衡不充分发展的矛盾。
2)    新里程：十九大报告提到三个里程碑。到2020年，建成小康社会，小康不小康，关键看住房，需要解决住房的基本需求问题。到2035年，建成社会主义现代化国家，基本完成城市化，人均GDP达到美国的50%。2050年，建成社会主义强国，人均GDP 达到美国的75%。
3)    新要求：住有所居，房地产兼具民生功能。
4)    新时代行业政策特点
ž  目的：住有所居；
ž  路径：多元化资产供给，商品房市场、保障房市场、租赁市场（解决大城市年轻人安居乐业的问题）；
ž  手段：长效机制（通过国家基本政策：土地、户籍、财税等解决房地产长期发展中的问题）、租购同权；
ž  方式：行政调控与宏观调控混搭使用；
ž  目标：房住不炒，防止大起大落，防止脱实入虚。
5)    新趋势
ž  行业进入了新一轮长周期：1998-2017年，高速增长高频波动的长周期，2017-2035年，平稳增长低频波动的长周期。新周期里的发展模式、游戏规则会发生很大的变化。
ž  未来20年房价平稳增长，年均房价增长6%-8%，与GDP增长同步。
ž  住房属性发生变化：投资与居住属性并重，未来去投资属性重居住属性。
ž  长周期内行业波动：短周期波动（3年）到中周期波动（6-7年）。
ž  市场结构：单一商品房市场到多元化市场（商品房、租赁房、保障房），从增量市场到存量市场。
ž  住房需求：从有房住到住好房，从注重量到注重品质。
ž  竞争格局：完全竞争到寡头垄断竞争，过去两年集中速度更快，将像传统行业进入龙头经济时代。
ž  从基本性需求到多样性需求：不断增加对养老、休闲、游乐、文旅美好生活的需求。
ž  从高杠杆高负债到去杠杆降负债
3.    房企应灵活应变适应新环境、新市场、新需求、新竞争的挑战。
三、林腾蛟（阳光控股有限公司创始人、董事局主席）
1.    “房住不炒”是新时代下的新常态，是党中央对房地产的准确定位。过去一年，阳光在地产的板块取得了一定成绩，集中体现在4个方面：
1)    第一，在土地资源的获取上以并购为主，并购为阳光储备了大量货值。
2)    第二，聚集了大量人才。在双斌加盟之后，又有大批业内精英加入到我们的队伍。我对精英人才诉求是，“招之即来，来之能战，战之必胜”。
3)    第三，打造快速决策的体系。其实做企业家最难的是不管，要能忍住。
4)    第四，阳光自1995年创立以来就是多元化的，有环保、教育、资本以及文化旅游等，目前来看，综合效应已经显现（B2G）。
2.    去年阳光金控首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第459位，我在总结和思考阳光的不足之处，以及值得继续保存下去的优点和长处。我认为有三点：
1)    坚持顶层设计的先进性。也就是精英治理、三权分立、合伙人机制。我们每个板块、每个产业集团基本都按这个模式设计。
2)    第二，坚持文化先进性。阳光的文化是”开放包容，简单透明，结果导向、合作共赢”。开放包容，我们现在很多并购项目如果没有开放的思想去做，很难进行，尤其是当组织做到一定程度，开放包容很重要。简单透明，就是指做人简单、做事简单。结果导向，所有的商业都是用数字说话，数字不会骗人，用更好的合伙人机制、更好的跟投兑现，让员工过上更美好的生活。合作共赢，对内跟员工合伙，对外跟合作伙伴一起进步。这是阳光坚持的文化。
3)    第三，关注趋势，与国家同频共振。我们最大的优势是对趋势的把握（知向何处）。每个人的生活都不能脱离时代背景，因此关注趋势很重要。在关注趋势中，我注意到十九大报告再次强调了文化自信，文化自信是最基本、最深沉、最持久的自信。企业、国家本质上是一样的，所以企业也是要把文化作为基础，企业有怎样的文化就会有怎样的未来。
3.    所有成功失败都有逻辑
1)    其中最重要的是价值逻辑。有部电影叫《1942》，里面几句台词非常经典，“地主之所以是地主，长工之所以是长工，是有原因的，只要活着到陕西，给我十年，我还是地主”。这句话就是说你有实力才有魅力，这是阳光自己体会的价值逻辑。
2)    第二是相信逻辑，相信什么就会实现什么，相信国家（国运）、相信自己，就能收获最终成果。
3)    第三是自律逻辑，每天把宝贵的时间借给最重要的人，办最重要的事。
4.    所以，习主席说得很好，不能因为现实复杂而放弃梦想，不能因为理想遥远而放弃追求。阳光一直以来都是有梦想的公司，我们头顶蓝天，脚踏实地，就一定能够实现自己一生的成就。
四、陈锦石（中南集团董事长）
1.    新形势下的房企思考，中国仍以经济建设为中心，未来经济总体是平稳的。未来房地产总体前景是好的，甚至好于十八大前。
2.    中南98年起步，已有近20年历史。中南现在已发展为七大板块：中南置地、中南建筑、中南土木、中南资本、中南金融、中南工业、中南建投。七大板块要实现生态平衡。
3.    企业经营管理文化转型，用新文化转变公司的经营方式、管理方式、治理方式。产业要当家作主，控股要的是权威，一切以发展的眼光、发展的思路、发展的角度解决问题。控股该管什么，应该向华为学习，砍掉高层的手脚、中层的屁股、基层的脑袋，砍掉一身营养过剩的“赘肉”。用在企业确实管用。
4.    大胆使用人才、引进人才。用好的人才进行投资方式、发展方式、治理方式的改革，比如地产板块引入陈凯。
5.    3-5年以内，中南向品牌房企、3000亿目标冲刺，到“十四五”末，实现5000亿，进入世界500强。
五、姚景源（著名经济学家）
1.    中国经济
1)    中国经济下行态势到什么时候为止？看任何一个国家的宏观经济都要看四大指标。第一，经济增长：自2011年以来逐年逐季下行的态势开始被遏制住。第二，就业：压力相当之大。到9月底，实现全年新增就业目标99.7%，来之不易。第三，物价：物价处于低位、平稳；第四，国际收支：看三个数据，人民币没有贬值，反而升值；国家外汇储备没有跌，还在增加；进出口贸易，保持两位数增长，始终处在顺差状态。
2)    用经济学原理来看这四大指标，结论是：经济现在呈现稳中有进和稳中向好的基本局面。另外，整个世界经济向好的局面，为中国经济发展创造一个良好的环境和条件。
3)    明年中国经济就短期来讲还有没有下行的风险？没有。最多可能会引起点振动。中国经济现在到了由数量到质量的阶段，没必要强化增长速度。中国的经济增长速度不能过快，但是也不能过低，还是要保持一个合理的增长速度。显然这个合理的增长速度得靠三驾马车。出口明年是一个好情况，消费是基本稳定的，不会出现大起大落，投资起关键作用。
2.    房地产市场发展
1)    房地产不会变成昨日黄花。房子是用来住的，不是用来炒的。说明什么？一方面说明房地产有近二十年的辉煌成就（由需求决定的），但确实也存在问题，投机氛围越来越浓。我们现在要追求美好生活，美好生活必然要包括人们的居住，美好生活怎么能离开居住呢？其实美好生活是给房地产这个领域带来一个更新的契机。
2)    现在房地产大体上还处在一个数量阶段，比如说住宅的状况，基本还是住多少平米，是个数量的状况，我们还没有上升到质的状况，比如说宜居、建材、设计等。所以，我不认为“房子是用来住的，不是炒的”政策，它会导致房地产产业出现较大幅度的滑坡、下跌，其实是提出了一个新的增长空间。
六、李扬（中国社会科学院学部委员）
1.    全球经济金融形势：短期复苏可期，长期稳定堪忧。世界经济增长动能不足。
1)    短期看，全球经济在复苏，体现在16年贸易增长率开始超过经济增长率；全球大宗商品价格暴涨暴跌结束；全球失业率在下降等。
2)    长期隐患：第一个，美国劳动生产率下降，表明经济的质量在下降。工业产能利用率也在下降、全要素生产率下降。根本办法是科技创新。第二个，人口结构恶化，劳动人口减少，未来希望在非洲，以及用人工智能替代。第三个，低利率、负利率成为常态。第四个，高杠杆。
2.    新的不确定性：宏观政策转向（低利率是补贴贷款、惩罚存款，对中国不公平）。在中期内，要高度关注美国企业盈利可持续性和金融市场流动性的变化，美国股市长达8年的牛市可能终止。
3.    小结：短期有波动，趋势没有变化。长期来看：1）坚持供给侧改革、夯实实体经济；2）坚定不移去杠杆；3）金融改革、服务实体；4）不断扩大金融对外开放，推动一带一路建设。

        

（续上）
七、黄其森（泰禾董事长）
1.    应变：
1)    对政策准确预判很重要：房地产是受政策影响很大的一个行业。十九大报告，房住不炒，需要房地产开发模式做一个很大的转变。12-14年，泰禾在北上拿了很多高价地，16年起，公开市场基本不参加，90%都是通过合作并购，土地成本降为公开市场的一半。
2)    “房住不炒”后，房地产原有模式需要转变，需要有经营能力和资产的运营能力，泰禾提前做了布局，前几年就进入医疗、教育、养老还有金融领域。现在看来布局和十九大报告是吻合的，房地产不止是居住功能，更主要是生活方式的改变，应该是一种美好生活的提供。
3)    跨界投资需要信仰，中国企业跨界为什么不成功，主要是急功近利，医疗布局准备十年八年才赚钱。
4)    通过努力泰禾取得了很好的成绩，今年在北京市场的销售会超过上海，前三名的楼盘都是泰禾的，为什么？主要是因为大家对健康、对美好生活的需求，越来越强烈。能否提供教育、医疗、文化生活，已经成为房地产企业不可或缺的部分。
2.    不变：
1)    泰禾一直走精品路线。泰禾坚守一二线，不去三四线，做精品，一定要有投入，泰禾对中国文化的传承发扬，情有独钟。不变的是我们的理想、情怀，不变的是初心。
八．陈劲松（世联行董事长）
1.    2017-2019年，全部的住房制度全部要配套，新制度管后二十年，这就是房地产的下半场。消费升级已经发生，而且正在发生，体现在衣食住行学医养各方面。中国房地产商终于从盖房子进入到生活。我们以前整合的是金融资源、政府资源，但是生活这一说是市场自然发生，这个是以后主流开发商需要去整合的。
2.    中国房地产商远远不平衡不充分，从地段选择，到金融，到产品，到空间和内容，跟我们消费水平不平衡。
3.    十九大强调全面深化改革，中国房地产下半场轰轰烈烈展开新局面。为什么现在的政策是严厉的不可更改的？原因是我们需要时间，土地财政、税收金融制度改革都需要时间，最起码需要3年。
九、任志强（华远地产原董事长，天津华远浩利投资股份公司董事长）
1.   关于十九大
1)    十九大很重要的一点就是两个没变。跟十八大三个没变（我国仍处于并将长期处于社会主义初级阶段的基本国情没有变，人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾这一社会主要矛盾没有变，我国是世界最大发展中国家的国际地位没有变）相比，仅有社会主要矛盾变了，现在是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。而其他两个没变说明经济基础没变，意味着现在需要在经济基础没变的大背景下来考虑未来房地产发展。
2)    十九大还有一点值得关注，即有10亿人要进城。因为提出的小康社会目标里面有70%的城镇化率，现在来看，还有好几亿人没进，这些人进到城里怎么办？所以，我认为前时代还没有完（大家都在说房地产后时代）。
3)    中国的经济结构没变。中国经济结构是什么？首先是城镇化尚未结束。目前城镇化率在57%，按照19大报告中提出年均1.2%的城镇化率，还有很长的路。当前一个非常严重的问题就是住房没有解决。其次是房地产依然是支柱产业。前三季度GDP增速从6.9%降到6.8%，这0.1%降幅就是房地产导致，这也可以看到房地产对经济增长有多么重要。
2.   要解决的问题
1)    第一，国家层面，需要解决的问题非常多。比如土地制度问题没解决，新的十九大提出农村土地承包再延长30年，意味着土地制度没有打算做任何改变。税收制度，很人认为房地产税明年就会推出，我觉得根本不可能，立法估计还要有个十几年。另外，在国家层面我们没有市场体系。十八届三中全会就提出建立市场机制，十九大还再提出，说明在建立市场体系方面我们还在原地踏步。
2)    第二，地方层面，同样也有很多问题。比如对土地财政的依赖包括税收，在5-10年之内，还找不到东西去替代。
3)    第三，市场层面。目前调控大多以政治目标为主，如果以政治目标进行调控就没有市场。所有的开发商、企业家，不管你提供的是产品还是服务，宗旨只有一个就是交易。当市场受到破坏的时候，第一反映的是交易量持续下跌，如果没有交易了还叫市场么？所以我们现在看到的情况是，所有政策几乎都是限制交易的行为，为什么要限制交易？是因为政治目标决定的。假如未来是为政治目标服务而出台限制市场的政策，这个市场就会没了。
3.   现在面临问题
1)    第一个问题实际上是市场经济问题。有法制和有规则的市场是可以预测的。比如说房地产市场，可以根据人口、根据历史规律来预测。什么是市场？价格是市场经济的核心，政府提出市场配置资源的基础是让市场决定价格，但只有房地产是市场决定不了价格，是政府在决定价格。现在的实际情况是政府对市场干预太严重了，扭曲了市场价格，造成了套利行为，所以根本就谈不上市场。（政治无法预测）
2)    第二，没有房地产市场的负面清单。为什么呢？因为可能政府实在想不出其他的办法，就约定政府仍然是房地产市场的主要责任者和管理者，就是政府来说了算。传统的情况是什么？当低迷的时候，政府就会启动，用各种各样的措施来调动市场积极性，开放市场，一开放就市场就疯狂，疯狂之后再调控，而出台一大堆调控措施之后市场又低迷。低迷的情况影响到GDP、影响到财政收入以及土地财政，又开始出现新一轮启动，这是过去政府习惯性做法，也是一种恶性循环。但2018年政府很可能不会再启动了，当政治压倒一切的时候，经济就要放在第二位，如果我们能满足长期需求的GDP增长速度，比如说设定在6%或5%，就不会再（改变）调控。
4.   租赁用房
1)    很多人认为当租赁性用房可以占领市场，我个人很悲观，不要期待过多。因为在大城市只有保证50%出租率，才能满足租赁市场发展，我们差距仍然比较大。
2)    对比来看，在美国的租赁市场当中，最主要靠Reits，第二靠的是私人住房。从香港市场看，租赁占比达到50%。房源从哪来？大部分靠私人住房提供租赁市场，这部分占比达到63.7%。总的来说，没人私人住房建立不了租赁市场。所以，需要把投资和投机、炒房分开，没有投资，就不能够建立租赁市场。（没有投资、没有足够的私人住房，哪来租赁？）

中国不动产金融年会•2017：业界大佬热议“房地产的新时代”

房产之窗网2017年11月21日

11月15日，由中国民生银行主办、21世纪经济报道作为官方媒体支持的“中国不动产金融年会·2017”在北京召开，这也是自2008年以来的第十届年会。郑万春、石杰、李扬、姚景源、孙宏斌、林腾蛟、陈锦石、林中、熊晓鸽、马尧、黄其森、林俊波、陈劲松、田明、仇保兴、潘军、胡葆森等知名人士出席并做主题演讲，使之成为今年房地产界最具含金量的一场论坛。 过去20年，涉及房地产行业调控政策频出，争议不断。房地产在带来积极影响的同时，也暴露出其发展不充分、不平衡问题。部分一线、准一线城市房价高企，甚至令人一度对高库存以及房地产金融的稳健性产生忧虑。随着中国经济进入新时代，十九大报告提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，“房地产领域也面临转型之痛与机遇选择”。 房地产未来是“昨日黄花”还是“大有可为””？这是目前房地产业内人士最为关心的话题。本次由中国民生银行主办的“中国不动产金融年会·2017”云集了金融业和房地产业诸多知名大佬，他们对经济形势以及房地产发展有着极具前瞻性的“真知灼见”。以下是依据与会嘉宾的精彩演讲所摘录的主要观点： 郑万春 中国民生银行行长： 住有所居至少有三层内涵要求： 第一，要进一步深化住房制度改革，建立长效机制，解决广大群众的住房问题，满足人民群众居住的基本需求；第二，必须保持一定量的总供给。无论是租还是购，都要以一定量的房子为前提。目前，中国城镇化水平仅为57.4%，房地产行业还大有可为，依然韧性十足；第三，要提高住房品质。住房不再单单是水泥砖瓦，而应该是功能齐全、健康舒适的宜居之所。要进一步加强科技在地产领域的运用，发展绿色低碳节能环保地产。 对新时代行业发展模式，郑行长总结为三点：第一，发展理念转变；第二，区域布局调整；第三，市场主体重构。 姚景源 著名经济学家： 房地产不会变成昨日黄花。“美好生活”其实是给房地产领域带来一个更新的契机。现在房地产还处在关注数量的发展阶段。比如，对住宅的关注还停留在关注多少平米的阶段，还没有上升到质的阶段，比如说宜居、建材、设计等等。因此，我认为，“房子是用来住的，不是炒的”不会导致房地产行业出现较大幅度滑坡、下跌，这是提出了一个新的增长空间。 李扬 国家金融与发展实验室理事长： 我对经济形势的判断是，短期复苏可期，长期稳定堪忧。在我看来，经济下行还会有五到十年，在这个过程中还会有一些曲折，但整个调整下行的趋势没有改变。 面对这些情况，不要看短期。短期会波动，但长期调整趋势没有变化。第一，讲长期的时候，我们的立足点就是实体经济。我们推进供给侧结构性改革，目的是夯实实体经济运行基础；第二，要坚定不移地去杠杆，约束企业和地方政府债务增长，为国民经济运行提供良好的金融环境，金融服务实体经济的第一要务是去杠杆；第三，坚持金融服务实体经济的根本思想，稳步推进新一轮金融改革；第四，我们不断扩大金融对外开放，其中以推动金融支持“一带一路”倡议为主要的抓手，如果能够做到这些，我们面对短期波动、长期堪忧的全球经济以及中国经济，我们就可以立于不败之地。 孙宏斌 融创中国控股有限公司董事长、创始人： 下一步房地产市场会怎么样？第一，明年的市场政策一定会比今年松一点，但不会松太多；第二，很多城市市场会发生很大变化。其实上半年已经有很大的变化，房子不好卖。另外，政府把房价按住了，会极大地影响购买预期。这个行业不太可能暴涨，但是往下走可能性也不太大，会在一个很窄的通道里。长远看，十年内肯定没问题。但是明年有可能你就已经过不去了，因为房地产税。政策一出来，会影响市场，会影响三个月或者影响两个月、四个月，这已经要命了。房地产不用看那么远，就看下个月，等把别人都熬到不在的时候，你就行了。 房地产下半场干什么呢？就是投资美好生活。美好生活是什么？消费升级是什么？就是文化、娱乐、旅游、休闲、体育、打游戏，这些玩的，让你开心的，这是一类；第二类就是教育、健康、养老，这两个不一样。 林腾蛟 阳光控股有限公司创始人、董事局主席： 去年阳光控股因为综合指标和运营成果，被美国的财富500强评为世界500强的459位。我总结值得继续保留下来的优点和长处，我想有这么三点：第一，坚持顶层设计的先进性，也就是精英治理、三权分立合伙人机制；第二，我们坚持文化的先进性。阳光核心的文化就是开放包容，简单透明，结果导向，合作共赢。结果导向，所有的商业都是让数字说话的，数字不会骗人的，有了数字，我们就有合伙人的机制，就有跟投的机制，也更好地兑现，让我们的员工过上美好幸福生活，也就更加直接了当；第三，我们一直关注趋势与国家同频共振（这一点很重要）。十九大报告里再次强调文化自信，文化自信是更基本、更深层、更持久的自信，所以我们作为一个企业，其实跟国家的治理也是一样的。所以做企业也是要以文化作为一个基础的，企业的制度，那些管理人员都会制定，但是有怎样的文化就会有怎样的企业的结果。 陈锦石 中南控股集团董事局主席： 对新形势下的分析和研究，三个方面想法。第一，总体是好的，是平稳的；第二，产业结构不平衡，会不断地调控；第三，调控的过程中会有周期的反复和起伏。 就房地产来讲，下半场应该还是存在着很好的机遇。过去宏观调控打压房地产，周期性太突出，起伏动荡太严重，让企业难以把握。稳定了以后，应该说从房地产投资角度来讲，更有底气、更有把握的可能，什么阶段怎么投资，什么城市怎么投资，心中更有数。我认为从这个角度，未来房地产的前景总体是不错的，要好于往年，甚至更好于十八大之前。中南控股下一步的发展：三到五年的目标是向大房地产进军，向品牌房地产进军，向3000亿目标进军。这就是我们的总体思路。未来到“十四五”末，整个中南确保实现5000亿目标，进入世界500强。 林中 旭辉集团董事长： 未来十年之内，甚至十五年，中国对整个房地产调控方式都会基本沿用“行政调控+宏观工具”调控混搭使用。房地产未来进入一个新的趋势。从过去的1998年到2017年，是高速增长、高频波动的长周期。未来的20年会不会延续过去20年的波动？基本上是平均三年差不多一次，三到四年。但是未来20年，在新的政策、新的形势、新的行业起点下，我们自己判断未来20年是平稳增长、低频波动的长周期。这个长周期里面，可能过去20年很多的游戏规则、发展模式都会发生巨大的变化，因为过去可能三年一波动，你地买贵了过三年就解套了，问题未来可能不是，要过五到七年。未来20年，我们来看房地产是平稳增长的，也就是说我们未来房价20年复合来看，基本上跟GDP同步，但是有的地方GDP快一点，未来20年可能二线城市的GDP是最快的。所以它的房价会增长的快一点。 熊晓鸽 IDG资本董事长： 从历史上来看，任何一个时代，一个所谓的主导技术，都会形成一个投资的风口。 在中国，我们有一个很好的优势，就是无线互联网。中国占全世界4G基站总的市场份额的60%，4G使得我们有全世界最多的用户，我们在使用4G的移动技术方面，已经领先了美国大概五年左右，跟欧洲比领先更多，这对我们做市场是很重要的一点。我们现在谈人工智能、出行、云计算等等，都是因为移动互联网的发展所做成的。 我们一共投了600多家公司，其中150家都是通过IPO或者是股权转让成功地退出了，当然最有名的是百度、腾讯这样的一些公司。BAT投了一个B，投了一个T，漏了一个阿里巴巴。当然我们还是犯了一个错误：都卖早了。做投资，可能找对了一个路子。还有一点，人永远不要后悔。因为谁也不能知道股票什么时候涨，还是做自己喜欢的事、自己能做的事。我跟大家说过，我不做地产，但是期望跟大家一起合作，把我们的理念看看能不能够找到一些共同点。我认为做一个事情最最重要的是理念的认同，我们做任何东西需要一种宗教的狂热。如果理念不太相同，可能就不太好谈。做投资不能着急。我们希望长期把IDG中国打造成为中国最牛的投资公司。 马尧 中信证券副总裁： 房地产业的集中度不断提高，截至2016年，前20家房地产商的销售额已经上升到行业25%这是非常明显的趋势。一方面靠企业自己的精细化管理和管理方面的创新，另外一方面也是需要靠并购。未来整个市场的并购，不限于房地产行业，并购会成为市场越来越多主要的企业发展路径。除此之外，还有和金融领域的合作，存量不动产物业的经营，以及产业链的上下游延伸等等。 整体来看，现在整个行业政策，以及整个资本市场的形势确实会给房地产行业带来一些压力。但是如果看到市场的基础、市场的存量，我觉得应该保持耐心和信心。但是确实需要控制好财务的杠杆率，同时保证流动性的安全，更多的使用一些可以降低资产负债表压力的经营方式和融资方式。 石杰 中国民生银行副行长： 房地产进入了下半场，新的20年，市场进入了一个显现期。未来房地产行业竞争一定是三个方向的竞争，一个是行业高度的垄断，行业的集中化。第二，经营的差异化。今天在座的所有老板来了以后，我们对你们的所有商业模式做过一个分析、分类，各领风骚、各具特点、各有差异，也就是说优秀房企都逐步形成独特的经营模式。第三，考验长期化。在房地产这种周期明显的行业中，跨周期经营能力，对于银行、对于房地产来讲，可谓至关重要。 地产金融在这种大变局时代会有什么变化？我们认为是服务模式转型、服务方式优化、服务对象聚焦、服务手段创新。 我们愿意与各位地产客户携手，积极地应对新时代的产业、模式的变局，主动顺应金融服务的变化。我们通过这些来践行国家战略，切实通过服务客户来服务实体经济。 黄其森 泰禾集团董事长： 中国的企业在做跨界投资的时候，为什么不成功？还是急功近利，想赚快钱，跟你一见面就讲资本运作多少倍，讲轻资产。但实际上，医疗、教育都是上百年的产业，需要信仰和恒心。 我们前几年到美国收购了最大的独立影像、肿瘤放疗机构。了解情况以后，我后来告诉团队，医疗我们准备十年八年才赚钱、才盈利，因为这是造福社会、造福人类的，慢一点没关系。我们多做好事，我相信就一定会有好的回报。当你把这些事情想清楚了，你所有的投资逻辑就成立了。 林俊波 浙江新湖集团股份有限公司董事长： 房地产行业集中度进一步提高之后，可能只剩下大的在里面玩，小的不可能再进来，新的大佬也很难再进去，进来也得玩大的项目才可能拿到地。建设美好生活也罢，医疗也好，健康也好，旅游也罢，酒店也罢，甚至产业也罢，都是做配套，实际上接下来是个配套的时代，只有这样才能有机会在这里面继续玩。 大家都非常明白，投医院、教育、学校还是有一定的风险，回报率不如地产行业那么高。这些综合类项目的周期也会拉长，对资金需求量肯定加大。但是当进入到这一阶段，我们的生存空间主要就在这里，我们的聪明才智也要贡献在这里。 陈劲松 世联行董事长： 我对中国房地产特别充满信心的，就是消费升级正在发生，而且已经发生，其中一个最基本的体现就是衣、食、住、行、学、医、养。这就要求中国房地产商从简单的盖房子，到进入生活。这件事极其重要，我们原来整合的都是金融资源、政府资源，但是生活资源的整合是未来市场的主流，也是开发商必须要做的事情。 基于这种要求，中国房地产商还远远不平衡、不充分。从地段的选择到我们的产品、金融、空间和内容，跟我们的消费升级匹配了没有？我认为没有。中国房地产目前主流客户的人口红利在减少，怎样尽快满足这些需求？需要我们仔细研究。 田明 朗诗集团股份有限公司董事长： 中国的房地产已经度过了前20年的发展阶段，在那个发展段，开发商基本上都是做住宅的，房屋都是散售的、快周转的。这条路已经走到头了，以后中国的房地产会要转型。转型不是转行，是要升级和迭代。 如果大家看过科幻小说《三体》就会知道，我们以前是一维的房地产世界，以后可能升级到三维或者是四维。其中我认为进化的一个主要的方向就是从过去粗放式的发展模式，从不节能、不环保、不健康的一个住宅产品，逐步地走向一个绿色、环保、健康、节能的新时代。可以说，绿色地产从一个细分的市场，将逐步地变成一个主流市场，这是大势所趋。 仇保兴 中国城市科学研究会理事长： 十九大报告有三句话对房地产影响是比较大的。第一句话，要建立健全金融的监控体系，守住不发生系统性金融风险的底线。第二句是要坚持房子用来住的、不是用来炒的这样一种定位。第三句是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。所以这三句话，一是守住，二是坚持，三是建立，就概括了整个房地产未来一些动向。 调控房地产是一个复杂的系统运作。第一，要把投机和投资的属性降低，把金融的杠杆率不断下降，这样系统韧性就增强了。第二，通过改善低收入阶层的住房供给体系，来改善系统的脆弱性。三是增强系统的韧力，摆脱房地产投资和土地财政依赖症。这样一来，“黑天鹅”也好，“灰犀牛”也好，我们都能从本质上来加以抵制，消除它的风险。 潘军 花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官： 房地产行业进入平台期以后，未来是怎么样的？随着年龄的增长，人们对房子的依赖其实越来越弱，我们需要更丰富多彩的生活。有人说，看电视，看电影，去游乐场再坐个过山车，这是美好生活。这只是一部分，我们实际上需要更丰富的场景，这些场景是什么？需要探索。如何建立一个稳健的金融支撑的丰富场景，这是房地产下半场应该为我们的业主提供的。 三年前彩生活上市，我们推出了第一款app，后来大家都推了。现在大家都在PK谁做得更方便，但最重要的是，谁最能跟客户更有粘性。我认为在社区场景下的金融，其实就是谁跟客户更贴心。过去，我们社区所在的银行，送伞、送衣服、搞活动，这么做很难持续，没有粘性。从这一点来讲，我们认为，在社区方面，场景方面，应该更关注共享和协同的问题。 胡葆森 建业地产股份有限公司董事局主席： 房地产市场的洗牌从2004年“831大限”之后就开始了，一直洗到现在。距离2020年洗牌结束，还有三年时间。这个过程中，依然有很多企业没有思考，当洗牌结束的时候你在哪里？你的根据地在哪里，你的护城河是什么？ 建业从2002年开始不再出河南，一直把根往下扎，就想把河南作为自己的根据地。假如是一个国家，按照去年年底的GDP来说，它仅排在阿根廷之后的第22位，这样一个省能够足够培养一个企业成长为千亿级甚至15年之后培养出万亿级的企业。

消减投机属性、投资属性！

大佬们想抱团取暖？